Decreto Salva Casa 2024: cosa prevede dopo la conversione in legge
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Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024), convertito con modifiche dalla L. 105/2024, ha cambiato il Testo unico dell’edilizia: semplifica la regolarizzazione delle difformità parziali, amplia le tolleranze per i lavori fino al 24 maggio 2024, facilita il cambio d’uso delle singole unità e modifica lo stato legittimo. Non è un condono. Le regole vanno lette nel DPR 380/2001 vigente, non nel decreto iniziale.
Le date da ricordare
- 30 maggio 2024: entra in vigore il D.L. 29 maggio 2024, n. 69, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 124 del 29 maggio.
- 28 luglio 2024: entra in vigore la legge di conversione, L. 24 luglio 2024, n. 105, che introduce modifiche rilevanti.
- Gennaio 2025: il Ministero delle Infrastrutture pubblica le Linee di indirizzo e i criteri interpretativi. Aiutano nell’applicazione, ma il riferimento resta la legge.
Di cosa parliamo in questo articolo:
Cosa prevede il decreto Salva Casa
| Tema | Regola attuale | Norma (DPR 380/2001) |
|---|---|---|
| Stato legittimo | basta il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile o unità, se l’amministrazione ha verificato i titoli pregressi; le difformità sulle parti comuni non rilevano per la singola unità, e viceversa | art. 9-bis, c. 1-bis e 1-ter |
| Tolleranze costruttive | 2% per tutti; per i lavori fino al 24/05/2024 soglie dal 2% al 6% secondo la superficie utile | art. 34-bis, c. 1 e 1-bis |
| Tolleranze esecutive | elenco ampliato per i lavori fino al 24/05/2024 | art. 34-bis, c. 2-bis |
| Varianti prima del 1977 | regolarizzazione con SCIA delle varianti in corso d’opera ai titoli precedenti alla L. 10/1977 | art. 34-ter |
| Abusi maggiori | resta la doppia conformità | art. 36 |
| Parziali difformità e variazioni essenziali | conformità urbanistica alla domanda e requisiti edilizi all’epoca dei lavori; silenzio-assenso in 45 giorni per il permesso | art. 36-bis |
| Cambio d’uso | sempre consentito nella stessa categoria per la singola unità; tra alcune categorie nelle zone A, B e C, alle condizioni di legge | art. 23-ter |
| Edilizia libera | VEPA anche sotto alcuni porticati; tende e tende a pergola, anche bioclimatiche, senza spazi stabilmente chiusi | art. 6, c. 1, lett. b-bis e b-ter |
| Agibilità | il progettista può asseverare locali da 2,70 fino a 2,40 m e monostanza da 20 m² per una persona e 28 m² per due, alle condizioni dei commi 5-bis e 5-ter | art. 24 |
| Sottotetti | recupero anche senza le distanze minime, nei limiti e alle condizioni di legge | art. 2-bis, c. 1-quater |
| Demolizioni e sanzioni | proroga dei 90 giorni fino a 240 in casi gravi; possibile vendita dell’opera acquisita con obbligo di rimozione; sanzioni triplicate negli artt. 34 e 37 | artt. 31, 34, 37 |
Le novità più usate, in sintesi
Sanatoria. La novità di maggior peso è l’art. 36-bis: la doppia conformità piena non serve più per parziali difformità, variazioni essenziali e interventi senza SCIA ordinaria, mentre resta per le opere senza permesso o in totale difformità. Il Comune può condizionare il titolo a interventi di adeguamento o alla rimozione di ciò che non è sanabile. Le procedure sono nelle guide al permesso di costruire in sanatoria e alla SCIA in sanatoria.
Tolleranze. La soglia per i lavori fino al 24 maggio 2024 arriva al 6% sotto i 60 m², con il 5% da 60 a meno di 100 m², il 4% da 100 a meno di 300 m², il 3% da 300 a 500 m² e il 2% oltre. Per i lavori successivi resta il 2%: l’estensione “anche per il futuro” di cui si parlava nel 2024 non c’è. Calcoli ed esempi sono nella guida alle tolleranze costruttive.
Cambio d’uso. Tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale il passaggio è ammesso per la singola unità nelle zone A, B e C o equipollenti, con le condizioni che i Comuni possono fissare. Senza opere, basta la SCIA; con opere, serve il titolo richiesto per i lavori. Per i piani terra e seminterrati decide la legislazione regionale. Il tema è sviluppato nella guida al cambio di destinazione d’uso.
Stato legittimo e vendita. Le nuove regole cambiano il punto di partenza dei controlli, ma non li eliminano: prima di vendere o avviare lavori resta utile la verifica della regolarità urbanistica.
Silenzio-assenso. Non vale per tutto. È previsto per il permesso in sanatoria dell’art. 36-bis, mentre per l’art. 36 il silenzio del Comune resta un rifiuto.
Fondi. Un terzo delle entrate di alcune regolarizzazioni è destinato, tra l’altro, alla demolizione delle opere abusive e alla rigenerazione urbana (art. 1, c. 2, D.L. 69/2024). Non è una regola generale per ogni sanzione.
Il decreto Salva Casa è un condono?
No. Un condono è una legge straordinaria che fissa una data entro cui le opere possono essere regolarizzate, anche se non conformi. Il Salva Casa cambia invece in modo stabile le regole ordinarie e continua a richiedere requisiti di conformità. La differenza tra condono e sanatoria è spiegata a parte. Quando la sanatoria non è possibile restano le sanzioni: vedi gli abusi edilizi non sanabili.
Dopo il Salva Casa: cosa guardare
Le Linee di indirizzo del Ministero chiariscono diversi punti applicativi, per esempio i casi limite delle soglie e le misure minime su distanze e requisiti igienico-sanitari, ma non sostituiscono le leggi regionali e la disciplina comunale. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 86 del 2026, ha ribadito il ruolo della doppia conformità per gli abusi più gravi. La riforma più ampia, il nuovo Testo unico dell’edilizia, è ancora un disegno di legge delega all’esame della Camera e non cambia le regole in vigore.
Per i tecnici che seguono queste pratiche
Il Salva Casa ha cambiato più articoli del Testo unico nello stesso momento: serve leggerli insieme. Il Corso Titoli Abilitativi e Pratiche Edilizie di Unione Professionisti tratta titoli, abusi edilizi e sanatorie, con riferimento al Salva Casa. Per i controlli prima di una compravendita è adatto il corso qui sotto.
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Riferimenti normativi
- D.L. 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla L. 24 luglio 2024, n. 105 (Decreto Salva Casa).
- DPR 380/2001, artt. 2-bis, 6, 9-bis, 23-ter, 24, 31, 34, 34-bis, 34-ter, 36, 36-bis e 37.
- Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, Linee di indirizzo e criteri interpretativi sul D.L. 69/2024 (gennaio 2025).
- Corte costituzionale, sentenza n. 86 del 2026.
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