SCIA in sanatoria: quando si usa, tempi, costi e cosa cambia con il Salva Casa
Edilizia, Normative
Scopri il nostro Corso Titoli Abilitativi e Pratiche Edilizie
Il Corso Titoli Abilitativi Edilizi ti aiuta a scegliere correttamente tra CILA, SCIA e Permesso di Costruire, evitando errori nelle pratiche edilizie e riducendo i rischi legati alla gestione degli interventi.
99,00 €
Iscriviti al Corso Titoli Abilitativi e Pratiche Edilizie →Pubblicato il
Chi ha eseguito lavori senza la SCIA dovuta, o in modo diverso da quanto dichiarato, può regolarizzarli con la SCIA in sanatoria. Dal 28 luglio 2024 le regole sono quelle introdotte dal Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024) nel nuovo art. 36-bis del Testo unico dell’edilizia: requisiti meno rigidi rispetto alla vecchia “doppia conformità”, un termine di 30 giorni per i controlli del Comune e un’oblazione che va da 516 a 10.328 euro a seconda dei casi.
In breve
- La SCIA in sanatoria regolarizza gli interventi eseguiti senza SCIA o in difformità dalla SCIA e le parziali difformità; non serve per le opere costruite senza permesso di costruire.
- Basta che l’opera sia conforme alle regole urbanistiche di oggi e alle regole edilizie dell’epoca in cui è stata realizzata.
- Il Comune ha 30 giorni per verificare la segnalazione; dopo la scadenza le sue eventuali decisioni successive sono inefficaci.
- Si paga un’oblazione pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile: da 1.032 a 10.328 euro, ridotta a 516-5.164 euro se l’opera era in regola sia all’epoca sia oggi.
- La vecchia disciplina dell’art. 37, comma 4, è abrogata.
Di cosa parliamo in questo articolo:
- Che cos’è la SCIA in sanatoria
- Quando si usa e quando serve il permesso in sanatoria
- I requisiti: la conformità “semplificata”
- Quanto tempo ha il Comune per rispondere
- Quanto costa la SCIA in sanatoria
- Cosa cambia rispetto al passato
- SCIA spontanea durante i lavori
- Se mancano i requisiti
- Il ruolo del tecnico
- Cosa potrebbe cambiare
- Formazione consigliata
- Domande frequenti
- Riferimenti normativi
Che cos’è la SCIA in sanatoria
La SCIA in sanatoria è la segnalazione certificata con cui il responsabile dell’abuso, oppure l’attuale proprietario, chiede di mettere in regola un intervento già eseguito. Non è una nuova pratica edilizia “a posteriori” qualsiasi: è una forma di accertamento di conformità, cioè una procedura in cui un tecnico abilitato attesta che l’opera, pur realizzata senza il titolo corretto, rispetta le regole e può quindi essere legittimata pagando una somma.
Dal 2024 la disciplina si trova nell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, che riguarda insieme il permesso e la SCIA in sanatoria per le difformità “minori”. La domanda può essere presentata fino a quando il Comune non ha applicato le sanzioni amministrative.
Quando si usa e quando serve il permesso in sanatoria
La scelta dipende dal tipo di abuso, non dalla preferenza di chi lo presenta.
| Tipo di intervento irregolare | Procedura | Norma |
|---|---|---|
| Lavori eseguiti senza SCIA o in difformità dalla SCIA | SCIA in sanatoria | art. 36-bis |
| Parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA | permesso o SCIA in sanatoria | art. 36-bis |
| Variazioni essenziali | permesso o SCIA in sanatoria | art. 36-bis |
| Opere senza permesso di costruire, in totale difformità, o senza la SCIA alternativa al permesso | permesso di costruire in sanatoria con doppia conformità | art. 36 |
| Piccoli scostamenti entro le tolleranze costruttive | nessuna sanatoria: non sono abusi | art. 34-bis |
In pratica la SCIA in sanatoria copre gran parte delle irregolarità che emergono nelle verifiche prima di una compravendita: tramezzi spostati, aperture modificate, piccole variazioni rispetto al progetto. Per gli abusi più gravi resta invece il permesso in sanatoria dell’art. 36, con regole più severe: ne parliamo nella guida al permesso di costruire in sanatoria.
I requisiti: la conformità “semplificata”
Prima del Salva Casa serviva la cosiddetta doppia conformità: l’opera doveva rispettare le norme urbanistiche ed edilizie vigenti sia quando era stata realizzata sia al momento della domanda. Bastava che una delle due condizioni mancasse, per esempio perché il piano regolatore era cambiato nel frattempo, e la sanatoria non era possibile.
Con l’art. 36-bis i due controlli sono separati:
- la conformità urbanistica (destinazioni, indici, distanze previste dallo strumento urbanistico) si verifica rispetto alle regole vigenti al momento della domanda;
- la conformità edilizia (requisiti tecnici, normativa sulle costruzioni) si verifica rispetto alle regole vigenti quando l’opera è stata realizzata.
La segnalazione deve essere accompagnata dalla dichiarazione di un professionista abilitato che attesta queste conformità. L’epoca di realizzazione si dimostra con i documenti previsti per lo stato legittimo dell’immobile (art. 9-bis, comma 1-bis); se non è possibile, il tecnico la attesta con una propria dichiarazione, sotto la sua responsabilità anche penale. Per approfondire: stato legittimo dell’immobile e doppia conformità dopo il Salva Casa.
Quanto tempo ha il Comune per rispondere
È la domanda più frequente, e la risposta è cambiata con il Salva Casa.
Per la SCIA in sanatoria l’art. 36-bis rinvia al termine previsto per la SCIA edilizia dall’art. 19, comma 6-bis, della legge 241/1990: 30 giorni dal ricevimento. In questo periodo lo sportello unico può verificare la pratica e, se mancano i requisiti, vietare la prosecuzione o prescrivere misure per regolarizzarla. Trascorsi i termini, eventuali decisioni successive dell’ufficio sono inefficaci.
Per il permesso in sanatoria dello stesso art. 36-bis il termine è di 45 giorni, scaduti i quali la richiesta si intende accolta (silenzio assenso). Diverso ancora il permesso in sanatoria dell’art. 36, per gli abusi più gravi: lì il Comune ha 60 giorni e il silenzio vale come rifiuto.
Tre dettagli pratici:
- se il Comune chiede integrazioni motivate entro il termine, il conteggio si interrompe e riparte da quando riceve i documenti;
- se l’immobile è in area vincolata e serve la valutazione di compatibilità paesaggistica, i termini restano sospesi fino alla sua conclusione;
- si può chiedere al Comune un’attestazione telematica del decorso dei termini; se non arriva entro 10 giorni, è possibile rivolgersi al giudice amministrativo.
Quanto costa la SCIA in sanatoria
Il costo principale è l’oblazione, che il responsabile del procedimento determina in misura pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, stimato dall’Agenzia delle Entrate, entro questi limiti:
| Situazione | Oblazione |
|---|---|
| Intervento eseguito senza SCIA o in difformità dalla SCIA | da 1.032 a 10.328 euro |
| Intervento conforme alle regole sia all’epoca sia al momento della domanda | da 516 a 5.164 euro |
A questa somma si aggiungono il compenso del tecnico, che deve rilevare l’immobile, ricostruire l’epoca dei lavori e asseverare la conformità, e i diritti di segreteria, che variano da Comune a Comune.
Cosa cambia rispetto al passato
| Prima del Salva Casa | Oggi (dal 28/07/2024) | |
|---|---|---|
| Norma | art. 37, comma 4, D.P.R. 380/2001 | art. 36-bis D.P.R. 380/2001 (il comma 4 dell’art. 37 è abrogato) |
| Requisiti | doppia conformità piena | conformità urbanistica alla domanda ed edilizia all’epoca dei lavori |
| Oblazione | da 516 a 5.164 euro | da 1.032 a 10.328 euro; da 516 a 5.164 euro con doppia conformità |
| Tempi | non indicati dal comma 4 | 30 giorni (art. 19, comma 6-bis, L. 241/1990) |
| Prescrizioni del Comune | non previste | lo sportello può imporre interventi di sicurezza o la rimozione delle parti non sanabili come condizione |
SCIA spontanea durante i lavori
Diverso è il caso di chi si accorge dell’errore mentre i lavori sono ancora in corso: in questa situazione si può presentare spontaneamente la SCIA pagando una sanzione di 516 euro (art. 37, comma 5). È una soluzione più semplice ed economica, che conviene adottare appena ci si accorge che la pratica presentata non corrisponde a quanto si sta realizzando.
Se mancano i requisiti
Se l’intervento non è sanabile, si applicano le sanzioni ordinarie del Testo unico. Per gli interventi eseguiti senza SCIA o in difformità, la sanzione è pari al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile, con un minimo di 1.032 euro (art. 37, comma 1); nei casi più gravi il Comune può ordinare il ripristino. Prima di presentare la segnalazione conviene quindi una verifica accurata: quali opere sono sanabili, quali rientrano nelle tolleranze e quali vanno rimosse. Approfondisci con la guida agli abusi edilizi non sanabili e a prescrizione e abusi edilizi.
Il ruolo del tecnico
Nella SCIA in sanatoria la responsabilità si concentra sul professionista: è lui ad attestare le conformità e, se mancano i documenti, l’epoca di realizzazione, con conseguenze penali in caso di dichiarazioni false. Distinguere tra parziale e totale difformità, tra sanatoria e tolleranza, tra art. 36 e art. 36-bis richiede una conoscenza aggiornata del Testo unico dopo il Salva Casa. Per questo il Corso Titoli Abilitativi e Pratiche Edilizie di Unione Professionisti dedica una parte specifica ad abusi edilizi e sanatorie, con un taglio operativo pensato per geometri, architetti e ingegneri.
Cosa potrebbe cambiare
Il Governo ha presentato alla Camera un disegno di legge delega per un nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni (AC 2826), che tra i temi indica anche la disciplina delle sanatorie. Al momento è in esame e non modifica le regole in vigore: aggiorneremo questa guida quando ci saranno novità approvate.
Per approfondire: la differenza tra condono e sanatoria e come si verifica la regolarità urbanistica.
Formazione consigliata
Abusi edilizi, sanatorie e titoli abilitativi sono temi in cui il tecnico si gioca la responsabilità professionale. Questi sono i percorsi del catalogo Unione Professionisti per aggiornarsi e maturare CFP.
Corsi correlati
Domande frequenti
30 giorni dal ricevimento, secondo il rinvio dell’art. 36-bis all’art. 19, comma 6-bis, della legge 241/1990. Il termine si interrompe se il Comune chiede integrazioni motivate e resta sospeso se serve la valutazione paesaggistica.
La legge non usa questa espressione per la SCIA: stabilisce che, trascorsi i termini, eventuali decisioni successive dell’ufficio sono inefficaci. Il silenzio assenso in senso stretto è previsto per il permesso in sanatoria dell’art. 36-bis, dopo 45 giorni.
L’oblazione va da 1.032 a 10.328 euro, ridotta a 516-5.164 euro se l’intervento era conforme sia all’epoca sia oggi. Si aggiungono il compenso del tecnico e i diritti di segreteria del Comune.
Per la SCIA in sanatoria no: basta la conformità urbanistica alla data della domanda e quella edilizia all’epoca dei lavori. La doppia conformità resta per il permesso in sanatoria dell’art. 36, cioè per gli abusi più gravi.
La SCIA spontanea si presenta mentre i lavori sono ancora in corso e costa 516 euro; la SCIA in sanatoria regolarizza opere già eseguite e prevede un’oblazione più alta.
Il responsabile dell’abuso oppure l’attuale proprietario dell’immobile, con la dichiarazione di un professionista abilitato.
Riferimenti normativi
- D.P.R. 380/2001, art. 36-bis – accertamento di conformità per parziali difformità e interventi in assenza o difformità dalla SCIA: requisiti, oblazione, termini.
- D.P.R. 380/2001, art. 36 – permesso in sanatoria per assenza di titolo o totale difformità: doppia conformità, 60 giorni, silenzio-rifiuto.
- D.P.R. 380/2001, art. 37 – sanzioni per interventi senza SCIA o in difformità; SCIA spontanea durante i lavori (comma 5); comma 4 abrogato.
- D.P.R. 380/2001, art. 34-bis – tolleranze costruttive.
- D.P.R. 380/2001, art. 9-bis – documentazione dello stato legittimo e dell’epoca di realizzazione.
- L. 241/1990, art. 19, comma 6-bis – termine di 30 giorni per la SCIA in materia edilizia.
- D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024 (Decreto Salva Casa) – ha introdotto l’art. 36-bis.
