Permesso di costruire in sanatoria: normativa e come si ottiene
Edilizia, Normative
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Il permesso di costruire in sanatoria regolarizza un’opera già realizzata senza il titolo necessario o in difformità da esso, se rispetta i requisiti di legge. Dopo il Salva Casa esistono due strade: l’art. 36 del DPR 380/2001, con doppia conformità piena, per le opere senza permesso o in totale difformità, e l’art. 36-bis, con requisiti diversi, per le parziali difformità e le variazioni essenziali. Il rilascio richiede il pagamento di un’oblazione e il Comune decide in tempi diversi nei due casi.
In breve
- Art. 36: assenza di permesso, totale difformità, assenza o totale difformità dalla SCIA alternativa al permesso.
- Art. 36-bis: parziale difformità e variazioni essenziali.
- Chi lo chiede: il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario.
- Entro quando: fino alla scadenza dei termini di legge e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative.
- Risposta del Comune: con l’art. 36, in 60 giorni e il silenzio vale rifiuto; con l’art. 36-bis, in 45 giorni e il silenzio vale accoglimento.
Di cosa parliamo in questo articolo:
- Cos’è il permesso di costruire in sanatoria
- Art. 36 o art. 36-bis: quale si applica
- Come ottenere il permesso di costruire in sanatoria
- Quanto costa un permesso di costruire in sanatoria
- Vincoli paesaggistici
- Cosa succede se manca il permesso o la sanatoria è negata
- Formazione consigliata
- Domande frequenti
- Riferimenti normativi
Cos’è il permesso di costruire in sanatoria
È il titolo con cui si accerta che un’opera, pur realizzata senza rispettare la procedura, è sostanzialmente conforme alle regole. Si parla anche di “accertamento di conformità”. Prima del DPR 380/2001 si usava l’espressione concessione edilizia in sanatoria, perché il titolo si chiamava concessione: il meccanismo dell’art. 36 deriva infatti dall’art. 13 della L. 47/1985.
Non è un condono. Il condono richiede una legge speciale con i propri termini e può riguardare opere non conformi; la sanatoria ordinaria è una procedura stabile, basata su requisiti di conformità. La differenza tra condono e sanatoria è spiegata in un articolo dedicato.
Art. 36 o art. 36-bis: quale si applica
La procedura dipende dal tipo di abuso, non da una scelta di chi presenta la domanda.
| Art. 36 | Art. 36-bis | |
|---|---|---|
| Quando | assenza di permesso o totale difformità; assenza o totale difformità dalla SCIA alternativa al permesso | parziale difformità dal permesso o dalla SCIA; variazioni essenziali |
| Requisiti | conformità urbanistica ed edilizia sia alla realizzazione sia alla domanda | conformità urbanistica alla domanda; requisiti edilizi alla realizzazione |
| Oblazione | contributo di costruzione doppio | contributo doppio, in genere aumentato del 20% |
| Termine e silenzio | 60 giorni, poi rifiuto | 45 giorni, poi accoglimento |
| Prescrizioni del Comune | non previste dall’articolo | il rilascio può dipendere da interventi di adeguamento |
La distinzione tra parziale e totale difformità è spesso il vero nodo della pratica. L’art. 31 considera totale difformità un organismo edilizio integralmente diverso da quello autorizzato, o volumi oltre il progetto tali da costituire un organismo o una sua parte con specifica rilevanza e autonomamente utilizzabile. Sugli immobili vincolati, inoltre, l’art. 32 considera le variazioni essenziali come totale difformità: in questi casi la procedura va valutata con particolare attenzione.
Il requisito dell’art. 36 è spiegato in dettaglio nella guida alla doppia conformità. Se invece l’intervento richiedeva una SCIA ordinaria, la strada è la SCIA in sanatoria.
Come ottenere il permesso di costruire in sanatoria
Possono fare domanda il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario. Il termine non è libero: per l’art. 36 si può agire fino alla scadenza dei termini degli artt. 31, comma 3, e 33, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni. In caso di ingiunzione di demolizione ex art. 31, il termine ordinario è di 90 giorni. Conviene quindi muoversi prima che il Comune abbia avviato il procedimento sanzionatorio.
In pratica la procedura segue questi passaggi:
1. Ricostruzione. Un tecnico abilitato confronta opere e stato legittimo, stabilisce epoca e tipo di difformità e verifica i requisiti.
2. Domanda allo sportello unico. Elaborati e modelli dipendono dalla modulistica del Comune o della Regione.
3. Istruttoria. Il Comune controlla le conformità, nei tempi indicati nella tabella. Nell’art. 36-bis, se l’ufficio chiede integrazioni motivate, il termine si interrompe e riparte dalla ricezione degli elementi.
4. Pagamento e rilascio. Il rilascio è subordinato al pagamento dell’oblazione. Il titolo entra poi a far parte dello stato legittimo dell’immobile.
Nell’art. 36-bis la dichiarazione del professionista abilitato è espressamente richiesta. Se l’epoca dell’intervento non è dimostrabile con i documenti dell’art. 9-bis, il tecnico la attesta sotto la propria responsabilità, con conseguenze penali in caso di dichiarazione falsa o mendace.
Attenzione al silenzio: nell’art. 36 il silenzio del Comune è un rifiuto, a differenza del silenzio assenso previsto dall’art. 36-bis e dalle regole sul permesso di costruire ordinario.
Quanto costa un permesso di costruire in sanatoria
Con l’art. 36 l’oblazione è pari al contributo di costruzione in misura doppia; se l’intervento sarebbe gratuito per legge, si paga un importo pari a quello previsto dall’art. 16.
Con l’art. 36-bis vale la stessa base, ma aumentata del 20% per le parziali difformità dal permesso e le variazioni essenziali. L’aumento non si applica se l’intervento è conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia alla realizzazione sia alla domanda.
Il contributo di costruzione comprende gli oneri di urbanizzazione e una quota del costo di costruzione, variabile dal 5% al 20% e determinata dalle Regioni (art. 16). Per un importo preciso servono le tabelle del proprio Comune. A questa somma si aggiungono il compenso del tecnico, libero, e gli eventuali diritti comunali.
Vincoli paesaggistici
In area vincolata il permesso non basta. L’art. 36-bis, comma 4, regola espressamente la valutazione di compatibilità paesaggistica: l’autorità decide entro 180 giorni con il parere della soprintendenza, e il termine del Comune resta sospeso nel frattempo. Se la compatibilità è accertata, si applica anche una sanzione pari al maggiore importo tra danno arrecato e profitto conseguito; in caso di rigetto, si applica la sanzione demolitoria del Codice dei beni culturali.
L’art. 36 non contiene una regola analoga. Per le opere che rientrano in quell’articolo, soprattutto se hanno creato superfici o volumi, la sanatoria può essere preclusa: conviene verificarlo prima di presentare la domanda.
Cosa succede se manca il permesso o la sanatoria è negata
Se la sanatoria non è possibile o viene negata, si applicano le sanzioni del Testo unico. Non tutte le difformità hanno le stesse conseguenze, e la mancanza del permesso non significa di per sé che l’opera sia insanabile: dipende dalla conformità.
Sul piano amministrativo, per le opere senza permesso o in totale difformità il Comune ingiunge la demolizione. Se non viene eseguita entro 90 giorni, il bene e l’area di sedime sono acquisiti gratuitamente al patrimonio comunale, oltre a una sanzione da 2.000 a 20.000 euro (art. 31). Le parziali difformità seguono l’art. 34, che in determinati casi ammette una sanzione pecuniaria quando la demolizione pregiudicherebbe la parte regolare. Sui casi senza via d’uscita vedi anche gli abusi edilizi non sanabili.
Sul piano penale, l’art. 44 prevede per totale difformità o assenza del permesso l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro, con pene più severe nei casi indicati dalla norma. Il rilascio in sanatoria del permesso estingue i reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche (art. 45). Sulla durata di reato e illecito amministrativo vedi la guida ad abuso edilizio e prescrizione.
Formazione consigliata
Distinguere art. 36 e 36-bis, parziale e totale difformità, sanatoria e tolleranza è il cuore di queste pratiche. Il Corso Titoli Abilitativi e Pratiche Edilizie di Unione Professionisti tratta anche abusi edilizi e sanatorie, con riferimento al Salva Casa. Se devi prima controllare un immobile, è utile il corso sulla due diligence qui sotto.
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Domande frequenti
Il responsabile dell’abuso oppure l’attuale proprietario dell’immobile. Lo può quindi fare anche chi ha acquistato o ereditato un immobile con opere irregolari, entro i termini di legge.
Dipende dall’articolo. Per l’art. 36, dopo 60 giorni la richiesta si intende rifiutata. Per l’art. 36-bis, dopo 45 giorni si intende accolta, salvo interruzione o sospensione dei termini.
Sì, ma entro limiti stretti: la domanda è ammessa fino alla scadenza dei termini indicati dalla legge e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni. Con l’art. 31 il termine ordinario dell’ingiunzione è di 90 giorni. Conviene valutare subito il caso con un tecnico e un legale.
Il rilascio in sanatoria del permesso estingue i reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche (art. 45). Restano fuori gli eventuali altri reati, ad esempio quelli previsti da norme diverse: va valutato con un legale.
Riferimenti normativi
- DPR 6 giugno 2001, n. 380, art. 36 – accertamento di conformità per assenza di titolo o totale difformità.
- DPR 380/2001, art. 36-bis – accertamento di conformità per parziali difformità e variazioni essenziali.
- DPR 380/2001, artt. 16, 31, 32, 34, 44, 45 – contributo di costruzione, sanzioni amministrative, variazioni essenziali, sanzioni penali ed estinzione dei reati.
- DPR 380/2001, art. 9-bis – stato legittimo e prova dell’epoca di realizzazione.
- D.L. 29 maggio 2024, n. 69, convertito dalla L. 24 luglio 2024, n. 105 (Salva Casa) – ha introdotto l’art. 36-bis e modificato l’art. 36.
- L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 13 – disposizione da cui deriva l’art. 36.
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