Doppia conformità, cosa cambia con il decreto salva casa?
Edilizia, Normative
La doppia conformità è uno dei requisiti fondamentali per ottenere una sanatoria edilizia. Con l’introduzione del decreto Salva Casa 2024, la disciplina della doppia conformità viene mantenuta per gli abusi edilizi gravi, mentre è resa più flessibile per le infrazioni minori. Ma cosa comportano esattamente queste modifiche normative e quali sono gli impatti pratici sulla possibilità di sanare un abuso edilizio?
Di cosa parliamo in questo articolo:
Che cos’è la doppia conformità?
La doppia conformità è un requisito previsto dall’articolo 36 del DPR 380/01. Qui si stabilisce che, per poter sanare un’opera realizzata in difformità rispetto al titolo edilizio – ovvero rispetto all’autorizzazione presentata in Comune – essa deve essere conforme sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dell’opera, sia a quella vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria.
In sostanza, la doppia conformità richiede che l’intervento edilizio sia:
- conforme alle norme urbanistico-edilizie in vigore quando è stato realizzato;
- conforme alle norme urbanistico-edilizie attuali al momento della richiesta di sanatoria.
Un principio che, nelle intenzioni del legislatore, dovrebbe assicurare elevati standard di sicurezza e il rispetto delle normative urbanistiche da parte di privati e aziende, ma che nella pratica genera numerose difficoltà. Senza la doppia conformità, infatti, l’immobile è considerato abusivo e non può essere regolarizzato.
Doppia conformità, prima e dopo il “decreto salva casa”
Ma qual è il rapporto tra doppia conformità e Decreto Salva Casa? Il decreto Salva Casa ha portato alcune novità all’interno del processo di sanatoria. L’obiettivo principale della norma, infatti, è fornire una maggiore flessibilità delle procedure amministrative, facilitando, ad esempio, chi deve sanare un abuso edilizio ereditato.
Ma facciamo un passo indietro. Gli abusi edilizi gravi, definiti come “abusi primari“, sono regolamentati dall’articolo 36 del DPR 380/01 e includono:
- opere realizzate senza permesso di costruire;
- interventi in totale difformità rispetto al permesso di costruire;
- variazioni essenziali a un permesso di costruire già rilasciato.
Questi abusi sono penalmente rilevanti, dunque, per poter ottenere il permesso di costruire in sanatoria, è sempre necessario rispettare la doppia conformità. Questa doppia verifica considera congiuntamente sia la conformità urbanistica che la disciplina edilizia, contrariamente a quanto avviene per la sanatoria dei cosiddetti illeciti minori, introdotta con il nuovo articolo 36-bis.
Con l’inserimento dell’articolo 36-bis nel DPR 380/01, è stata introdotta una sanatoria specifica per gli illeciti edilizi di minore entità, quindi per:
- interventi parzialmente difformi rispetto al permesso di costruire;
- mancanza o irregolarità nella presentazione della SCIA ordinaria.
Questa nuova forma di sanatoria consente di regolarizzare tali illeciti, purché l’intervento sia conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione. In pratica, una doppia conformità “alleggerita”, che prevede:
- rispetto della disciplina urbanistica al momento della domanda di permesso in sanatoria o deposito SCIA;
- rispetto dei requisiti della disciplina edilizia al momento della realizzazione dell’abuso.
Cosa cambia?
Come abbiamo visto, la novità più significativa riguarda i casi di difformità parziali o abusi minori, per cui è possibile ottenere la sanatoria tramite una nuova forma di doppia conformità. Ricapitolando, in questa situazione, è necessario dimostrare che l’intervento sia conforme a:
- la disciplina urbanistica in vigore al momento della presentazione della domanda.
- i requisiti della disciplina edilizia vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.
Il responsabile dell’ufficio comunale ha 45 giorni per effettuare l’accertamento e decidere sulla richiesta di regolarizzazione; in assenza di risposta, si applica il principio del silenzio-assenso. La sanatoria viene concessa solo dopo che sono stati completati gli interventi necessari, compresi quelli strutturali, per garantire la conformità alle normative tecniche in materia di sicurezza, igiene, efficienza energetica e superamento delle barriere architettoniche. rimuovendo anche le eventuali opere che non possono essere sanate.
Inoltre, per gli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, è richiesto il parere vincolante dall’autorità competente, da ottenere entro 180 giorni. Questo passaggio è preceduto da un parere della soprintendenza, che deve essere espresso entro 90 giorni.
La sanatoria comporta il pagamento di una sanzione, che equivale al doppio dell’aumento del valore dell’immobile risultante dagli interventi effettuati. L’importo può variare tra 1.032 e 30.984 euro e viene stabilito attraverso una perizia di stima.
Si può accedere alla sanatoria senza la doppia conformità?
Alla luce di quanto abbiamo esaminato, è sbagliato dire che si possa richiedere una sanatoria senza la doppia conformità: per gli abusi edilizi primari, la procedura rimane invariata, mentre per gli illeciti minori è stata resa più flessibile e meno rigida.
Bisogna ricordare poi, che non tutti gli abusi edilizi che cadono in prescrizione. La normativa italiana è piuttosto severa in materia, soprattutto per quanto riguarda le violazioni edilizie più gravi.
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