Doppia conformità, cosa cambia con il decreto Salva Casa?
Edilizia, Normative
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La doppia conformità è il requisito per sanare un abuso edilizio: l’opera deve rispettare la disciplina urbanistica ed edilizia sia quando è stata realizzata sia quando si presenta la domanda. Dopo il Decreto Salva Casa vale ancora per gli abusi più gravi (art. 36 del DPR 380/2001). Per parziali difformità, variazioni essenziali e interventi senza SCIA ordinaria basta una versione semplificata (art. 36-bis).
In breve
- Doppia conformità piena (art. 36): assenza di permesso, totale difformità, assenza o totale difformità dalla SCIA alternativa al permesso.
- Doppia conformità semplificata (art. 36-bis): regole urbanistiche di oggi e requisiti edilizi dell’epoca dei lavori.
- Tempi: 60 giorni e silenzio-rifiuto per l’art. 36; 45 giorni e silenzio-assenso per il permesso dell’art. 36-bis; 30 giorni per la SCIA.
- Opere di adeguamento: il Comune può prescriverle solo nell’art. 36-bis.
- Date: le nuove regole sono in vigore dal 28 luglio 2024.
Di cosa parliamo in questo articolo:
Che cos’è la doppia conformità
L’accertamento di conformità serve a regolarizzare un’opera illegittima solo sul piano formale: mancava il titolo, ma l’intervento rispettava le regole. Per questo si fa un doppio controllo nel tempo. Se il piano regolatore vietava l’opera quando è stata costruita, anche se oggi la consentirebbe, la doppia conformità manca. Lo stesso vale nel caso opposto.
La Corte costituzionale, con la sentenza n. 86 del 2026, ha ricordato che la doppia conformità è prevista per gli “abusi più radicali” e che costituisce anche una norma fondamentale di riforma economico-sociale. Per le Regioni, compresi i margini di quelle a statuto speciale, il limite è quindi stretto.
Doppia conformità: art. 36 e art. 36-bis a confronto
La procedura non si sceglie: dipende dal tipo di abuso.
| Art. 36 | Art. 36-bis, permesso in sanatoria | Art. 36-bis, SCIA in sanatoria | |
|---|---|---|---|
| Quando si applica | assenza di permesso o totale difformità; assenza o totale difformità dalla SCIA alternativa | parziale difformità; variazioni essenziali | assenza o difformità dalla SCIA ordinaria (art. 37); parziale difformità |
| Conformità urbanistica | all’epoca e alla domanda | alla domanda | alla domanda |
| Conformità edilizia | all’epoca e alla domanda | all’epoca dei lavori | all’epoca dei lavori |
| Oblazione | doppio del contributo di costruzione; se gratuito, misura dell’art. 16 | doppio del contributo, più 20% salvo piena doppia conformità | doppio dell’aumento di valore: 1.032-10.328 €, oppure 516-5.164 € con piena doppia conformità |
| Risposta del Comune | 60 giorni | 45 giorni | 30 giorni (art. 19, c. 6-bis, L. 241/1990) |
| Se il Comune tace | si intende rifiutata | si intende accolta | decisioni successive inefficaci |
| Opere prescritte | non previste | sì (comma 2) | sì, come condizione per la formazione del titolo |
La distinzione tra le due conformità ha un contenuto preciso. Secondo le Linee di indirizzo del Ministero delle Infrastrutture, la disciplina urbanistica comprende gli strumenti urbanistici comunali. La disciplina edilizia comprende norme tecniche sulle costruzioni, regolamenti edilizi, altre regole che incidono sull’attività edilizia e normativa antisismica.
Se lo scostamento è minimo, prima di parlare di sanatoria conviene verificare le tolleranze costruttive: entro le soglie dell’art. 34-bis non c’è alcuna violazione da sanare.
Prima e dopo il decreto Salva Casa
Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024) ha separato gli abusi in due percorsi.
| Tema | Fino al 27/07/2024 | Dal 28/07/2024 |
|---|---|---|
| Abusi “maggiori” | art. 36, doppia conformità | art. 36, doppia conformità: requisito invariato |
| Parziali difformità dal permesso | art. 36, doppia conformità | art. 36-bis, conformità semplificata |
| Variazioni essenziali | art. 36, doppia conformità | art. 36-bis, conformità semplificata, salvo i vincoli dell’art. 32, c. 3 |
| Interventi senza SCIA ordinaria o in difformità | art. 37, c. 4, doppia conformità; 516-5.164 € | art. 36-bis; 1.032-10.328 €, ridotti a 516-5.164 € con piena doppia conformità |
| Opere di adeguamento | non previste dalla norma | art. 36-bis, c. 2 |
| Vincolo paesaggistico | limiti dell’art. 167 del Codice | art. 36-bis, c. 4, anche con aumenti di superficie o volume |
Una precisazione sui vincoli: le variazioni essenziali su immobili vincolati o in parchi e aree protette sono considerate totale difformità (art. 32, c. 3). Per loro il percorso non è quello semplificato. Il Salva Casa ha però tolto la regola che considerava automaticamente variazioni essenziali tutti gli altri interventi su immobili vincolati: ora si guarda al tipo di intervento.
Esempi pratici
Gli esempi sono semplificati: la valutazione dipende sempre dal titolo, dal piano e dalle regole regionali.
Ampliamento parziale del 1995, oggi consentito dal piano. L’opera è in parziale difformità dal permesso. Le regole urbanistiche di allora non la consentivano, quelle di oggi sì. Con il vecchio art. 36 non si poteva sanare; con l’art. 36-bis si può, se rispetta anche i requisiti edilizi del 1995.
Edificio costruito nel 2005 senza permesso, oggi conforme. Si applica l’art. 36. Se non era conforme nel 2005, manca la doppia conformità e la sanatoria non è possibile, anche se il piano attuale lo ammetterebbe. La Corte costituzionale ha chiarito che l’art. 36 non offre al richiedente la possibilità di fare opere per creare le condizioni mancanti.
Parziale difformità con un problema tecnico. L’opera è conforme alle regole urbanistiche di oggi, ma non alle norme tecniche dell’epoca. Con l’art. 36-bis lo sportello unico può chiedere gli interventi, anche strutturali, necessari per i requisiti di sicurezza. La sanatoria si ottiene dopo averli eseguiti.
Difformità mista. Una parte delle opere è sanabile, un’altra no. L’art. 36-bis consente di condizionare il titolo alla rimozione di ciò che non può essere sanato: per le Linee di indirizzo, la regola vale sia per i contrasti edilizi sia per quelli urbanistici.
Come funziona l’art. 36-bis
La domanda può venire dal responsabile dell’abuso o dall’attuale proprietario, fino alla scadenza dei termini dell’art. 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni. Per le variazioni essenziali le Linee di indirizzo indicano il termine dell’art. 31, comma 3, con le eventuali proroghe.
Il professionista abilitato attesta le conformità. L’epoca dei lavori si prova con i documenti dell’art. 9-bis, comma 1-bis; se è impossibile, il tecnico la attesta con una propria dichiarazione, sotto la sua responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali. Nelle zone sismiche, escluse quelle a bassa sismicità, valgono in quanto compatibili le regole dell’art. 34-bis, comma 3-bis.
Il termine si interrompe se l’ufficio chiede integrazioni motivate e puntuali, e riparte dalla loro ricezione. Scaduto il termine, le determinazioni successive sono inefficaci e il privato può chiedere un’attestazione telematica: se non arriva in dieci giorni, può agire davanti al giudice amministrativo. Il meccanismo del silenzio negli altri procedimenti è spiegato nella guida su permesso di costruire e silenzio assenso. Sulla segnalazione trovi tutti i dettagli nella guida alla SCIA in sanatoria.
In area vincolata
Se l’opera è stata fatta in assenza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica, è il Comune a chiedere il parere vincolante all’autorità competente: 180 giorni per la decisione, 90 per il parere della soprintendenza. Se i pareri non arrivano nei termini si forma il silenzio-assenso e il Comune provvede da solo. I termini della sanatoria restano sospesi nel frattempo.
Questa strada è aperta anche con creazione o aumento di superfici utili e volumi, e anche se il vincolo è successivo all’opera. Non è però una sanatoria automatica: se la compatibilità è accertata si paga anche una sanzione pari al maggiore tra danno e profitto; se la domanda è respinta si applica la demolizione dell’art. 167 del Codice dei beni culturali.
Si può sanare senza doppia conformità?
Dipende da cosa si intende. Per gli abusi dell’art. 36, no. Per quelli dell’art. 36-bis non serve la doppia conformità piena, ma restano due verifiche: urbanistica ad oggi, edilizia all’epoca. La piena doppia conformità conta ancora per la somma da pagare, perché toglie il 20% in più sul permesso e riduce gli importi sulla SCIA.
Se i requisiti mancano, il Comune applica le sanzioni del Testo unico, e nei casi più gravi si arriva alla demolizione: lo vediamo nella guida agli abusi edilizi non sanabili. La sanatoria ordinaria non va confusa con il condono, che ha regole e presupposti diversi: ecco la differenza tra condono e sanatoria. Prima di scegliere la procedura è utile la verifica della regolarità urbanistica e, per gli abusi senza titolo, la guida al permesso di costruire in sanatoria.
Per i tecnici che asseverano
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Domande frequenti
Significa che l’opera deve rispettare la disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda di sanatoria. È il requisito dell’art. 36 del DPR 380/2001.
No. Resta per assenza di permesso, totale difformità e SCIA alternativa mancante o in totale difformità. L’ha semplificata per parziali difformità, variazioni essenziali e interventi senza SCIA ordinaria.
L’opera deve essere conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione. La prevede l’art. 36-bis, comma 1.
Per il permesso dell’art. 36 ha 60 giorni e il silenzio vale come rifiuto. Per il permesso dell’art. 36-bis ha 45 giorni e il silenzio vale come accoglimento. Per la SCIA in sanatoria il termine è di 30 giorni.
Con l’art. 36 si paga il doppio del contributo di costruzione. Con il permesso dell’art. 36-bis si aggiunge il 20%, salvo piena doppia conformità. Con la SCIA in sanatoria si paga da 1.032 a 10.328 €, o da 516 a 5.164 € con piena doppia conformità.
Solo nell’art. 36-bis: lo sportello unico può condizionare il titolo a interventi per la sicurezza e alla rimozione delle opere non sanabili. L’art. 36 non prevede questa possibilità.
Riferimenti normativi
- DPR 380/2001, art. 36 – accertamento di conformità per assenza di titolo o totale difformità.
- DPR 380/2001, art. 36-bis – accertamento di conformità per parziali difformità e variazioni essenziali.
- DPR 380/2001, artt. 31, 32, 34 e 37 – definizione degli abusi e sanzioni; art. 37, comma 4, abrogato.
- DPR 380/2001, art. 9-bis, comma 1-bis – prova dell’epoca dei lavori.
- D.Lgs. 42/2004, artt. 146 e 167 – autorizzazione e compatibilità paesaggistica.
- L. 241/1990, art. 19, comma 6-bis – termine di 30 giorni per la SCIA edilizia.
- D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024 (Decreto Salva Casa).
- Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, Linee di indirizzo e criteri interpretativi sul D.L. 69/2024 (gennaio 2025) – sezione 3.5.
- Corte costituzionale, sentenza n. 86 del 2026 – doppia conformità e art. 36-bis (punti 10.1.2, 10.1.3 e 10.5.1 del Considerato in diritto).
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