Attestato di prestazione energetica (APE): cos’è, quanto dura, quando serve e sanzioni
Attualità, Edilizia
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L’attestato di prestazione energetica (APE) è il documento che indica quanta energia consuma un edificio o un appartamento in condizioni standard e lo colloca in una classe energetica da A4 a G. Vale al massimo 10 anni dal rilascio, va rifatto dopo ogni intervento che cambia la classe energetica e decade prima se non si fanno i controlli di efficienza energetica dell’impianto termico. Serve quando si vende, si affitta a un nuovo inquilino, si costruisce o si ristruttura in modo importante, e i suoi dati vanno riportati negli annunci di vendita e di affitto. Lo redige un certificatore energetico abilitato; chi vende o affitta senza APE rischia sanzioni fino a 18.000 euro.
In breve
- L’APE è regolato dall’art. 6 del D.Lgs. 192/2005 e dalle Linee guida nazionali del 26 giugno 2015, che sono in vigore e non sono state modificate.
- Vale al massimo 10 anni; decade il 31 dicembre dell’anno successivo alla prima scadenza non rispettata dei controlli sull’impianto termico.
- Il proprietario deve renderlo disponibile all’avvio delle trattative di vendita o di nuova locazione e consegnarlo alla fine; negli annunci vanno indicati indici e classe energetica.
- Lo firma un certificatore abilitato e indipendente (DPR 75/2013), dopo un sopralluogo obbligatorio.
- Sanzioni: vendita senza APE da 3.000 a 18.000 €, nuova locazione da 300 a 1.800 €, annuncio senza dati energetici da 500 a 3.000 €.
Di cosa parliamo in questo articolo:
- Cos’è l’APE e cosa contiene
- Quando serve l’APE
- Quanto dura l’APE e quando decade
- Chi redige l’APE
- Sanzioni per APE mancante o non conforme
- Cosa è cambiato nel 2026: il DM 28 ottobre 2025
- La direttiva Case Green cambia l’APE?
- APE, ACE e AQE: le differenze
- Sei un tecnico e vuoi redigere APE?
- Domande frequenti
- Riferimenti normativi
Cos’è l’APE e cosa contiene
L’APE descrive la prestazione energetica di un edificio o di una singola unità immobiliare: quanta energia primaria serve, in condizioni d’uso standard, per riscaldamento, raffrescamento, acqua calda sanitaria, ventilazione e, negli edifici non residenziali, illuminazione e ascensori. Non riporta i consumi reali in bolletta, che dipendono dalle abitudini di chi ci vive, ma un valore calcolato in modo uniforme che permette di confrontare immobili diversi.
Per legge l’attestato contiene, tra l’altro:
- l’indice di prestazione energetica globale, in energia primaria totale e non rinnovabile;
- la classe energetica, ricavata dall’indice globale non rinnovabile (EPgl,nren);
- la qualità energetica dell’involucro per l’inverno e per l’estate;
- le emissioni di anidride carbonica e l’energia esportata;
- le raccomandazioni per migliorare l’efficienza, con gli interventi più convenienti;
- la data del sopralluogo obbligatorio e del relativo verbale, firmato dal proprietario o da un suo delegato.
La scala ha 10 classi: A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F e G. A4 è la migliore, G la peggiore. La classe non dipende da soglie fisse uguali per tutti: si ottiene confrontando l’indice dell’immobile con quello di un edificio di riferimento con la stessa geometria, orientamento e destinazione d’uso. Come si arriva all’indice è spiegato nella guida all’indice di prestazione energetica (IPE) e in quella sul calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici; cosa significano le classi per chi compra o vende casa nella guida alla classe energetica della casa. Modello di attestato e raccomandazioni sono descritti nella guida alle linee guida nazionali APE.
Quando serve l’APE
L’APE è obbligatorio in questi casi (art. 6 del D.Lgs. 192/2005):
| Situazione | Chi deve procurarlo | Quando |
|---|---|---|
| Vendita o trasferimento gratuito (per esempio una donazione) | proprietario | disponibile all’avvio delle trattative, consegnato alla conclusione |
| Nuovo contratto di locazione | proprietario | disponibile all’avvio delle trattative, consegnato alla conclusione |
| Edificio di nuova costruzione | costruttore | prima del certificato di agibilità |
| Ristrutturazione importante | proprietario | prima del certificato di agibilità |
| Vendita o locazione “sulla carta”, prima della costruzione | venditore o locatore | evidenza della futura prestazione subito; APE entro 15 giorni dalla richiesta del certificato di agibilità |
| Edifici utilizzati da pubbliche amministrazioni e aperti al pubblico, oltre 250 m² | proprietario o responsabile della gestione | sempre, con affissione all’ingresso |
Un APE ancora valido non va rifatto: se l’immobile ne è già dotato, il proprietario può usarlo per la vendita o l’affitto.
Nel contratto e negli annunci
Nei contratti di compravendita, negli atti di trasferimento a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione va inserita una clausola in cui l’acquirente o l’inquilino dichiara di aver ricevuto le informazioni e l’attestato. Nella compravendita una copia dell’APE va allegata all’atto; nella locazione di singole unità immobiliari l’allegato non è richiesto, ma la clausola sì.
Negli annunci di vendita o di affitto, su qualunque mezzo commerciale (portali, vetrine, giornali), vanno riportati gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale e la classe energetica. Sono escluse solo le locazioni di edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi l’anno.
Quando l’APE non serve
Il D.Lgs. 192/2005 (art. 3, comma 3) esclude alcune categorie di immobili, tra cui:
- box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi e altri locali che normalmente non hanno impianti di climatizzazione;
- fabbricati isolati con superficie utile inferiore a 50 m²;
- edifici dichiarati inagibili o collabenti;
- edifici rurali non residenziali senza impianti di climatizzazione;
- edifici industriali e artigianali riscaldati per esigenze del processo produttivo;
- edifici adibiti a luoghi di culto e ad attività religiose.
Gli immobili vincolati come beni culturali non sono esclusi dall’APE: per loro la legge continua ad applicare l’obbligo di attestazione. Nei casi dubbi conviene chiedere al tecnico o al notaio.
Quanto dura l’APE e quando decade
L’APE ha una validità massima di 10 anni dal rilascio. Può però perdere valore prima, in due casi.
1. Interventi che cambiano la classe energetica. Dopo una ristrutturazione o una riqualificazione energetica che modifica la classe (cappotto, nuovi serramenti, nuovo generatore di calore…), l’attestato va aggiornato. Lo stesso vale quando si installa, sostituisce o migliora un impianto tecnico e la modifica incide sulla classe.
2. Controlli sull’impianto termico non fatti. La validità di 10 anni presuppone il rispetto dei controlli di efficienza energetica degli impianti termici previsti dal DPR 74/2013 (il “bollino” o rapporto di controllo). Se un controllo salta, l’APE decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello della prima scadenza non rispettata. Per esempio, se il controllo era dovuto nel 2025 e non è stato fatto, l’attestato decade il 31 dicembre 2026.
Per questo i libretti di impianto vanno allegati all’APE e, secondo le indicazioni operative del Ministero dell’ambiente di giugno 2026, il certificatore deve verificare anche la presenza di un rapporto di controllo valido. Se l’immobile non ha impianti di riscaldamento né di acqua calda, e quindi non ha libretto, l’APE vale semplicemente fino a 10 anni.
Gli APE emessi prima del 3 giugno 2026, data di entrata in vigore delle nuove regole di calcolo, restano validi fino alla loro scadenza naturale: non c’è alcun obbligo di rifarli.
Chi redige l’APE
L’APE è redatto e firmato da un certificatore energetico abilitato ai sensi del DPR 75/2013: un tecnico iscritto al proprio Ordine o Collegio e abilitato alla progettazione di edifici e impianti (ingegnere, architetto, geometra, perito…), oppure un tecnico con altri titoli che ha superato un corso con esame finale. Il certificatore deve essere indipendente: non può essere il coniuge o un parente fino al quarto grado di chi richiede l’attestato e, per gli edifici nuovi, non può aver partecipato alla progettazione o alla costruzione.
Il lavoro comprende la raccolta dei dati, il sopralluogo obbligatorio, il calcolo con un software conforme alle norme in vigore e la trasmissione dell’attestato al sistema regionale, dove previsto. Dal 19 ottobre 2026 ENEA indica che DOCET non è più utilizzabile per gli APE. Requisiti, titoli di studio e come controllare il tecnico sono spiegati nella guida su chi può fare l’APE.
Il costo dell’APE non è fissato per legge e varia con dimensioni e complessità dell’immobile: conviene chiedere più preventivi e diffidare di prezzi che non comprendono il sopralluogo, obbligatorio per legge.
Sanzioni per APE mancante o non conforme
Le sanzioni sono previste dall’art. 15 e dall’art. 6, comma 3, del D.Lgs. 192/2005. Pagare la sanzione non elimina l’obbligo di dotarsi dell’attestato.
| Chi | Violazione | Sanzione amministrativa | Norma |
|---|---|---|---|
| Proprietario | vendita senza APE | da 3.000 a 18.000 € | D.Lgs. 192/2005, art. 15, c. 8 |
| Proprietario | nuova locazione senza APE | da 300 a 1.800 € | art. 15, c. 9 |
| Costruttore o proprietario | edificio nuovo o ristrutturazione importante senza APE | da 3.000 a 18.000 € | art. 15, c. 7 |
| Parti del contratto, in solido | clausola sull’APE mancante o copia non allegata quando dovuta | da 3.000 a 18.000 €; per la locazione di singole unità da 1.000 a 4.000 €, dimezzata se la locazione non supera i 3 anni | art. 6, c. 3 |
| Responsabile dell’annuncio | annuncio senza indici e classe energetica | da 500 a 3.000 € | art. 15, c. 10 |
| Certificatore | APE redatto senza rispettare criteri e metodologie | da 700 a 4.200 €, con comunicazione all’Ordine o Collegio | art. 15, c. 3 |
L’APE è reso come dichiarazione sostitutiva di atto notorio: se contiene dichiarazioni false si applicano anche le sanzioni penali del DPR 445/2000. Le responsabilità del tecnico sono approfondite nella guida all’APE errato.
Cosa è cambiato nel 2026: il DM 28 ottobre 2025
Il DM 28 ottobre 2025 (Gazzetta Ufficiale n. 283 del 5 dicembre 2025), in vigore dal 3 giugno 2026, aggiorna il decreto sui requisiti minimi energetici del 2015: cambia norme tecniche e parametri dell’edificio di riferimento e si applica ai titoli abilitativi richiesti da quella data. Non modifica le Linee guida APE: modello di attestato e scala A4–G restano gli stessi. In pratica cambiano gli strumenti di calcolo del certificatore, non le regole per il proprietario su durata, obblighi e sanzioni. Tutte le novità sono nella guida al DM 28 ottobre 2025.
La direttiva Case Green cambia l’APE?
Non ancora. La direttiva europea 2024/1275 (“Case Green”) prevede un nuovo modello di APE con una scala da A a G, in cui la classe A corrisponde agli edifici a emissioni zero, una validità sempre massima di 10 anni e nuove informazioni come il potenziale di riscaldamento globale nel ciclo di vita per i nuovi edifici. L’Italia avrebbe dovuto recepirla entro il 29 maggio 2026, ma al momento non l’ha recepita: oggi valgono la scala A4–G e le regole descritte in questa guida. Non esiste alcuna norma in vigore che riduca la validità dell’APE a 5 anni. Lo stato della direttiva è spiegato nell’articolo Case non vendibili dal 2030?
APE, ACE e AQE: le differenze
- ACE (attestato di certificazione energetica): era il documento previsto dalle Linee guida nazionali del 2009. Nel 2013 il D.L. 63/2013 ha riscritto l’art. 6 del D.Lgs. 192/2005 e lo ha sostituito con l’APE.
- APE (attestato di prestazione energetica): è redatto da un certificatore indipendente, attribuisce la classe energetica, vale fino a 10 anni e serve per vendite, locazioni e annunci.
- AQE (attestato di qualificazione energetica): è previsto dall’art. 8, comma 2, del D.Lgs. 192/2005. Lo assevera il direttore dei lavori e lo presenta al Comune con la dichiarazione di fine lavori, per descrivere l’edificio come è stato realizzato. Non attribuisce la classe in modo ufficiale e non sostituisce l’APE. Fuori da questo caso è facoltativo e serve a semplificare il successivo APE. Le differenze sono spiegate nella guida all’AQE.
Per approfondire: come si calcola la trasmittanza termica e le certificazioni ambientali per i condomini. Per i tecnici che vogliono redigere l’APE o aggiornarsi sulle nuove regole c’è il Corso Certificazione Energetica degli Edifici di Unione Professionisti.
Sei un tecnico e vuoi redigere APE?
Per firmare gli attestati servono i requisiti del DPR 75/2013 e, per chi non ha l’abilitazione completa alla progettazione, un corso con esame finale. Il percorso è spiegato nella guida su come diventare certificatore energetico. Il Corso Certificazione Energetica degli Edifici di Unione Professionisti è un percorso in e-learning con esame finale di abilitazione, utile anche a chi è già certificatore e deve aggiornare il proprio metodo di lavoro alle nuove regole di calcolo.
Corsi correlati
Domande frequenti
Al massimo 10 anni dal rilascio. Va aggiornato prima se un intervento cambia la classe energetica e decade se non vengono fatti i controlli di efficienza energetica dell’impianto termico previsti dalla legge.
Sì. Se un controllo di efficienza energetica dell’impianto termico non viene fatto entro la scadenza, l’APE decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui il controllo era dovuto.
Sì, per ogni nuovo contratto di locazione. Il proprietario deve renderlo disponibile all’avvio delle trattative e consegnarlo all’inquilino; nel contratto va inserita la clausola sull’APE. Senza APE la sanzione va da 300 a 1.800 euro.
Sì. Il DM 28 ottobre 2025 cambia le regole di calcolo per i nuovi attestati, ma non tocca la validità: gli APE già emessi restano validi fino alla loro scadenza, nel rispetto dei controlli sull’impianto.
No. La direttiva 2024/1275 non è ancora stata recepita in Italia: restano la scala A4–G, la validità massima di 10 anni e le regole attuali. Nessuna norma in vigore riduce la validità a 5 anni.
Il responsabile dell’annuncio rischia una sanzione da 500 a 3.000 euro. Gli annunci di vendita e affitto devono riportare gli indici di prestazione energetica e la classe dell’immobile.
Riferimenti normativi
- D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192 – art. 3 (esclusioni), art. 6 (APE: casi di obbligo, validità, contratti, annunci), art. 8 (AQE) e art. 15 (sanzioni).
- D.L. 4 giugno 2013, n. 63 – art. 6, che ha introdotto l’APE riscrivendo l’art. 6 del D.Lgs. 192/2005.
- DPR 16 aprile 2013, n. 75 – requisiti e indipendenza dei certificatori energetici.
- DPR 16 aprile 2013, n. 74 – controlli di efficienza energetica degli impianti termici.
- DM 26 giugno 2015 – Linee guida nazionali per l’attestazione della prestazione energetica degli edifici (in vigore).
- DM 28 ottobre 2025 (GU n. 283 del 5/12/2025) – aggiornamento del decreto requisiti minimi, in vigore dal 3 giugno 2026.
- Direttiva (UE) 2024/1275 – prestazione energetica nell’edilizia (“Case Green”), non ancora recepita in Italia.
