Regolarità urbanistica di un immobile, come si verifica?

La regolarità urbanistica di un immobile è un elemento fondamentale da verificare prima di qualsiasi operazione di compravendita, ristrutturazione o investimento. Il processo consiste nell’assicurarsi che l’edificio in questione rispetti tutte le disposizioni urbanistiche ed edilizie previste dal quadro normativo vigente, evitando così possibili complicazioni legali o amministrative.

In questo articolo, vedremo come si verifica la regolarità urbanistica di un immobile e quali costituiscono le possibili cause di irregolarità.

Le conformità urbanistiche di un immobile

La conformità urbanistica è quella condizione per cui un immobile rispetta a pieno le normative e le leggi urbanistiche ed edilizie stabilite dalle autorità locali e nazionali. Il concetto deriva dal Testo Unico dell’Edilizia (il DPR 380/01) che stabilisce obbligatoriamente la corrispondenza tra il progetto presentato all’amministrazione comunale e lo stato dell’immobile.

La verifica urbanistica di conformità è ottenuta attraverso specifici documenti che dimostrano che l’immobile è stato costruito, modificato o ristrutturato in accordo con le leggi vigenti al momento della realizzazione delle opere. Per assicurarsi che un immobile sia conforme, dunque, è necessario esaminare diversi aspetti, tra cui i permessi edilizi, le licenze di costruzione ed eventuali condoni o sanatorie.

La regolarità

Come abbiamo visto, la regolarità urbanistica di un immobile riguarda la sua conformità rispetto alle norme edilizie e urbanistiche vigenti (anche quelle locali e regionali). La regolarità si ottiene attraverso una serie di verifiche documentali e sopralluoghi che permettono di stabilire se l’immobile è stato realizzato in conformità con i titoli abilitativi ottenuti. Un immobile può risultare non regolare per diverse ragioni, tra cui la mancanza di permessi edilizi o la presenza di difformità rispetto ai progetti approvati.

Ma entriamo più nello specifico: quando si inizia la costruzione di un edificio, è necessario ottenere specifici titoli abilitativi. Queste autorizzazioni, però, si sono evolute nel corso del tempo. Bisognerà, pertanto, fare riferimento al periodo di costruzione dell’edificio per scoprire quale titolo deve possedere. A partire dalla seconda metà del secolo scorso, infatti, si sono succeduti:

• Licenza Edilizia: introdotta a partire dal 1942 con la Legge 1150;
• Concessione Edilizia Onerosa: entrata in vigore nel 1977 con la Legge 10;
• Permesso di Costruire: stabilito dal 2003 con l’introduzione del Testo Unico dell’Edilizia (TUE) tramite il DPR 380/01.

Quali sono le cause di non regolarità di un immobile?

Le principali cause di non regolarità di un immobile includono:

• costruzioni abusive: edifici o parti di edifici realizzati senza i necessari permessi edilizi;
• difformità rispetto ai progetti approvati: ovvero, differenze tra l’edificio effettivamente costruito e quanto previsto nei progetti presentati al Comune di competenza;
• modifiche non autorizzate: interventi di ristrutturazione o modifica effettuati senza ottenere le necessarie autorizzazioni;
• mancanza di certificati di agibilità: documenti che attestano la sicurezza, l’igiene e la salubrità degli edifici, spesso richiesti per l’abitabilità.

La presenza di abusi edilizi non sanabili può rappresentare un serio ostacolo alla compravendita o all’uso dell’immobile. Per tale ragione, è sempre necessario procedere a una verifica dettagliata prima di prendere qualsiasi decisione.

Come si verifica la regolarità urbanistica?

Verificare la regolarità urbanistica di un immobile è un processo che richiede attenzione e competenza. Ecco i passaggi fondamentali:

1. richiedere documentazione presso il Comune: il primo passo è ottenere una copia dei permessi edilizi, della licenza di costruzione e di qualsiasi altra autorizzazione relativa all’immobile presso l’ufficio tecnico del Comune in cui è localizzato l’edificio;
2. confrontare i titoli con lo stato attuale: una volta ottenuta la documentazione, è necessario confrontare lo stato attuale dell’immobile con i progetti approvati. Eventuali difformità devono essere segnalate e, se possibile, sanate;
3. verificare le dichiarazioni sostitutive: le dichiarazioni sostitutive di atto notorio possono essere utilizzate per confermare la conformità urbanistica di un immobile, ma devono essere supportate da documenti e verifiche sul campo.

Nella maggior parte dei casi, è consigliabile rivolgersi a un geometra, un architetto o un ingegnere per una verifica approfondita, in quanto questi professionisti possono anche assistere nella redazione dell’istanza per la regolarizzazione di eventuali abusi.

Quando è necessario farla?

La verifica della regolarità urbanistica di un immobile è necessaria in diverse situazioni:

• compravendita: prima di acquistare o vendere un immobile, è fondamentale assicurarsi che sia conforme alle norme urbanistiche per evitare problemi legali o difficoltà nella transazione;
• ristrutturazione: prima di avviare lavori di ristrutturazione, è importante accertarsi che l’immobile non presenti vizi in modo da evitare sanzioni o, addirittura, l’obbligo di demolizione;
• accensione di un mutuo: le banche spesso richiedono la certificazione della regolarità urbanistica prima di concedere un prestito per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile.

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La differenza tra regolarità urbanistica e catastale

Spesso si confondono la regolarità urbanistica con la regolarità catastale, ma si tratta di due concetti distinti.

• Regolarità urbanistica: si riferisce alla conformità dell’immobile alle norme edilizie e urbanistiche e, quindi, alla corrispondenza tra il suo stato attuale e i titoli abilitativi presentati alla pubblica amministrazione. Riguarda, in sostanza, la correttezza dei permessi ottenuti per la costruzione o la modifica dell’edificio;
• Regolarità catastale: riguarda invece la corrispondenza tra la situazione reale dell’immobile e quanto riportato nei registri catastali. Bisogna sottolineare, poi che, anche se un immobile è regolarmente accatastato, potrebbe non essere conforme dal punto di vista urbanistico.

Per garantire la piena regolarità dell’immobile, in poche parole, è necessario verificare entrambe le condizioni. In caso di difformità catastale, è possibile che sia necessario aggiornare i dati catastali, mentre per la regolarità urbanistica potrebbe essere necessario ottenere sanatorie o condoni. Le ultime disposizioni legislative in materia, come il decreto salva casa, introducono diverse misure per semplificare la regolarizzazione di lievi difformità edilizie.