Tolleranze costruttive: come si calcolano, con esempi
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Le tolleranze costruttive sono i piccoli scostamenti dalle misure del titolo edilizio che la legge non considera abusi (art. 34-bis del DPR 380/2001). Si calcolano così: differenza tra misura rilevata e misura del titolo, divisa per la misura del titolo. Il risultato si confronta con la soglia, che è del 2% e, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, sale fino al 6% nelle unità più piccole.
In breve
- Lavori dopo il 24 maggio 2024: la soglia è sempre del 2%.
- Lavori fino al 24 maggio 2024: la soglia va dal 2% al 6%, in base alla superficie utile dell’unità immobiliare.
- Base del calcolo: la singola misura del titolo. La superficie utile serve solo a scegliere la percentuale.
- Distanze e altezze minime di legge: quando è in gioco una misura minima, il margine resta del 2%.
- Nessuna sanatoria: il tecnico dichiara la tolleranza. Ciò che supera la soglia è una difformità da regolarizzare.
Di cosa parliamo in questo articolo:
- Quali sono le soglie di tolleranza
- Come si calcolano le tolleranze costruttive
- Esempi di calcolo delle tolleranze costruttive
- Tolleranze costruttive ed esecutive: la differenza
- Chi dichiara la tolleranza e con quali documenti
- Se lo scostamento supera la soglia
- Per chi fa queste verifiche per lavoro
- Formazione consigliata
- Domande frequenti
- Riferimenti normativi
Quali sono le soglie di tolleranza
L’art. 34-bis, modificato dal Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024), prevede due regimi. Il primo è la regola generale del 2%. Il secondo vale solo per il passato, perché le tecniche costruttive di allora erano meno precise e perché nessuno potesse programmare nuovi lavori contando su margini più ampi.
| Superficie utile dell’unità immobiliare | Interventi fino al 24/05/2024 | Interventi successivi |
|---|---|---|
| oltre 500 m² | 2% | 2% |
| da 300 a 500 m² | 3% | 2% |
| da 100 a meno di 300 m² | 4% | 2% |
| da 60 a meno di 100 m² | 5% | 2% |
| meno di 60 m² | 6% | 2% |
La norma, nei suoi scaglioni, cita due volte i valori di 100 e 300 m². I casi limite si risolvono con le Linee di indirizzo del Ministero delle Infrastrutture del gennaio 2025, che abbiamo seguito nella tabella: 500 e 300 m² rientrano nel 3%, 100 m² nel 4%, 60 m² nel 5%.
Come si calcolano le tolleranze costruttive
Il calcolo richiede cinque passaggi.
- Stabilisci l’epoca dell’intervento. La prova che i lavori sono stati fatti entro il 24 maggio 2024 spetta al privato: vale la comunicazione di fine lavori o, se manca, la documentazione indicata dall’art. 9-bis, comma 1-bis.
- Ricava la superficie utile dal titolo. Si conta la superficie di pavimento assentita, al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre. È una grandezza diversa dalla superficie lorda di pavimento. I frazionamenti successivi non contano.
- Scegli la soglia nella tabella.
- Confronta ogni misura con quella del titolo, ricostruito con la verifica dello stato legittimo e un rilievo. Altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro si controllano uno per uno.
- Applica la formula a ciascun parametro:
Scostamento % = (misura rilevata – misura del titolo) ÷ misura del titolo × 100
Il margine in valore assoluto si ottiene al contrario: margine = misura del titolo × soglia. Lo scostamento si considera in valore assoluto e l’errore più comune è applicare la percentuale alla superficie utile. Il 5% di un’unità di 85 m² non significa poter avere 4,25 m² in più in ogni caso: significa un margine del 5% su ogni singola misura del titolo.
Esempi di calcolo delle tolleranze costruttive
Gli esempi usano misure inventate a scopo didattico. Salvo diversa indicazione, gli interventi sono anteriori al 24 maggio 2024 e le misure non coincidono con un minimo di legge.
| Caso | Superficie utile e soglia | Misura del titolo | Misura rilevata | Scostamento | Esito |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Altezza interna | 85 m², 5% | 3,00 m | 3,10 m | 3,33% | rientra (margine 15 cm) |
| 2. Superficie coperta | 150 m², 4% | 120 m² | 124,20 m² | 3,50% | rientra (margine 4,80 m²) |
| 3. Stessa difformità, lavori del 2025 | 150 m², 2% | 120 m² | 124,20 m² | 3,50% | non rientra (margine 2,40 m²) |
| 4. Cubatura, lavori del 2025 | 90 m², 2% | 270 m³ | 274 m³ | 1,48% | rientra (margine 5,40 m³) |
| 5. Larghezza dopo un frazionamento | 140 m² da titolo, 4% | 10,00 m | 10,45 m | 4,50% | non rientra (margine 40 cm) |
| 6. Altezza pari al minimo di legge | 45 m², 2% | 2,70 m | 2,65 m | 1,85% | rientra (minimo 2,646 m) |
| 7. Altezza pari al minimo di legge | 45 m², 2% | 2,70 m | 2,62 m | 2,96% | non rientra, anche se è sotto il 6% |
| 8. Distanza pari al minimo di legge | 150 m², 2% | 10,00 m | 9,85 m | 1,50% | rientra (minimo 9,80 m) |
Esempio 1: altezza in un appartamento di 85 m²
Il titolo del 1998 indica un’altezza interna di 3,00 m e il rilievo ne misura 3,10. Lo scostamento è di 0,10 m: 0,10 ÷ 3,00 × 100 = 3,33%. La soglia per 85 m² è del 5%, cioè 0,15 m, quindi l’altezza rientra nella tolleranza. Se l’altezza cresce, però, cresce anche il volume: con superficie invariata e 255 m³ da titolo, si arriva a 263,50 m³, ancora il 3,33% in più, entro il margine di 12,75 m³.
Esempi 2 e 3: la data cambia il risultato
Una casa con 150 m² di superficie utile ha una superficie coperta di 120 m² da titolo e di 124,20 m² da rilievo: 4,20 ÷ 120 × 100 = 3,50%. Se i lavori risalgono a prima del 24 maggio 2024, la soglia è il 4% e la difformità rientra. Se sono del 2025, la soglia è il 2%, pari a 2,40 m², e serve una sanatoria.
Esempio 5: il frazionamento non aumenta il margine
Un appartamento di 140 m² è stato poi diviso in due unità da 80 e 60 m². Per le difformità dei lavori originari si parte dai 140 m² del titolo, quindi dal 4%, non dal 5% che spetterebbe a ciascuna delle due unità di oggi. Su una larghezza di 10,00 m, il margine è di 40 cm: uno scarto di 45 cm non rientra.
Esempi 6, 7 e 8: quando c’è un minimo di legge
Il comma 1-ter estende gli scostamenti del comma 1 alle misure minime su distanze e requisiti igienico-sanitari. Secondo le Linee di indirizzo, in questi casi la soglia è sempre del 2%, anche per i lavori anteriori al 24 maggio 2024 e anche in un monolocale.
Con un minimo di 2,70 m, come quello previsto in generale per i locali di abitazione dal DM 5 luglio 1975, il limite è 2,70 × 0,98 = 2,646 m. Un’altezza di 2,65 m rientra, una di 2,62 m no. Allo stesso modo, con una distanza minima di 10,00 m il limite è di 9,80 m. Le misure minime da usare sono quelle vigenti quando è stato redatto il progetto, e regolamenti o norme locali possono prevedere valori diversi.
La tolleranza non limita i diritti dei terzi (comma 3-ter). Il vicino può quindi far valere le proprie ragioni sul piano civile, a prescindere dalla dichiarazione del tecnico.
Se un parametro rientra e un altro no
Le difformità si valutano parametro per parametro. Se l’altezza passa da 3,00 a 3,10 m (3,33%) e la superficie coperta da 100 a 107 m² (7%), in un’unità con soglia del 5% l’altezza si può dichiarare come tolleranza. Per la superficie serve invece un procedimento in sanatoria. Anche il volume va ricontrollato, perché dipende da entrambe: da 300 a 331,70 m³, circa il 10,6%.
Se la stessa misura è cambiata per più motivi, si confronta il valore finale rilevato con quello del titolo. La tolleranza riguarda poi le misure previste nel titolo: una veranda o un portico mai assentiti non sono uno scostamento da una misura, ma un’opera nuova, che segue le regole della sanatoria.
Tolleranze costruttive ed esecutive: la differenza
Le tolleranze costruttive si misurano in percentuale. Le tolleranze esecutive riguardano invece irregolarità e modifiche descritte dalla legge, senza una percentuale.
| Tolleranze costruttive | Tolleranze esecutive | |
|---|---|---|
| Norma | art. 34-bis, commi 1, 1-bis e 1-ter | art. 34-bis, commi 2 e 2-bis |
| Criterio | percentuale sulle misure del titolo | tipo di irregolarità o modifica |
| Sempre ammesse | scostamenti entro il 2% | irregolarità geometriche e modifiche alle finiture di minima entità; diversa collocazione di impianti e opere interne eseguite durante i lavori |
| Solo per interventi fino al 24/05/2024 | soglie dal 2% al 6% | minore dimensionamento dell’edificio; mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali; irregolarità esecutive di muri esterni e interni; difforme ubicazione delle aperture interne; difforme esecuzione di manutenzione ordinaria; errori progettuali corretti in cantiere; errori materiali di rappresentazione |
| Immobili tutelati dal D.Lgs. 42/2004 | si applicano | non si applicano: servono gli strumenti ordinari di sanatoria |
Le tolleranze esecutive valgono a due condizioni: non devono violare la disciplina urbanistica ed edilizia e non devono pregiudicare l’agibilità dell’immobile. Un tramezzo spostato durante i lavori può quindi rientrare; lo stesso tramezzo no, se per esempio crea un locale sotto i requisiti minimi.
Per gli immobili vincolati, gli scostamenti del comma 1-bis seguono il regime dell’art. 2, comma 1, del DPR 31/2017: non serve l’autorizzazione paesaggistica se si tratta di interventi compresi nell’allegato A e nell’art. 4 dello stesso decreto. Le Linee di indirizzo lo precisano; la verifica va fatta sul caso concreto, partendo dall’autorizzazione paesaggistica.
Chi dichiara la tolleranza e con quali documenti
Le tolleranze non sono violazioni edilizie: non richiedono una sanatoria né un’oblazione. Il tecnico abilitato le dichiara ai fini dello stato legittimo in due sedi: nella modulistica di nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie, oppure con una dichiarazione asseverata allegata agli atti di trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali. È uno dei controlli che rientrano nella verifica della regolarità urbanistica prima di una vendita.
Nella pratica conviene mettere insieme titoli e varianti, la fine lavori, il rilievo con le sovrapposizioni tra stato legittimo e stato di fatto, il prospetto dei calcoli e, per ricostruire l’epoca dei lavori, gli altri documenti disponibili come la visura catastale storica.
Le zone sismiche
Nelle zone sismiche, escluse quelle a bassa sismicità indicate dai decreti dell’art. 83, c’è un passaggio in più. Il tecnico attesta anche il rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti quando l’intervento è stato realizzato e trasmette attestazione e documentazione allo sportello unico. L’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale, oppure l’attestazione o la dichiarazione previste per il decorso dei termini e per gli interventi di minore rilevanza, va allegata alla dichiarazione di tolleranza (comma 3-bis).
Se lo scostamento supera la soglia
Oltre la soglia non scatta una sanzione automatica, ma la difformità non si può più dichiarare come tolleranza e va qualificata. Una parziale difformità o una variazione essenziale segue l’accertamento di conformità dell’art. 36-bis, con permesso o SCIA in sanatoria. Se invece la sanatoria non è possibile, restano le sanzioni e il ripristino: lo spieghiamo nella guida agli abusi edilizi non sanabili.
Per chi fa queste verifiche per lavoro
Il calcolo è la parte semplice. La parte delicata è ricostruire il titolo giusto, datare i lavori e qualificare ciò che esce dalla tolleranza. Il Corso Titoli Abilitativi e Pratiche Edilizie di Unione Professionisti tratta titoli, abusi edilizi e sanatorie. Per il controllo prima di una compravendita e per il rilievo sono utili i corsi qui sotto.
Formazione consigliata
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Domande frequenti
Si moltiplica la misura del titolo per 0,02. Su un’altezza di 3,00 m il margine è di 6 cm, su una superficie coperta di 120 m² è di 2,40 m². In alternativa si divide lo scarto per la misura del titolo e si moltiplica per 100.
No. La superficie utile serve solo a individuare lo scaglione. La percentuale si applica a ogni singola misura prevista dal titolo, come altezza, distacco, cubatura o superficie coperta.
Secondo le Linee di indirizzo del Ministero, 100 m² rientrano nello scaglione del 4% e 60 m² in quello del 5%. Il 6% vale sotto i 60 m², mentre 300 e 500 m² rientrano nel 3%.
No. Quando la difformità riguarda le misure minime su distanze e requisiti igienico-sanitari, per le Linee di indirizzo la soglia è sempre del 2%, a prescindere dalla data dei lavori.
No, perché non è una violazione edilizia. Il tecnico abilitato la dichiara nella modulistica edilizia o in una dichiarazione asseverata allegata all’atto. Nelle zone sismiche servono anche l’attestazione e la documentazione previste dal comma 3-bis.
Le tolleranze costruttive sì, nei limiti chiariti dalle Linee di indirizzo. Le tolleranze esecutive no: per gli immobili tutelati dal D.Lgs. 42/2004 servono gli strumenti ordinari di sanatoria.
Riferimenti normativi
- DPR 380/2001, art. 34-bis – tolleranze costruttive ed esecutive, testo vigente dal 28 luglio 2024.
- DPR 380/2001, art. 9-bis, comma 1-bis – stato legittimo e documenti per l’epoca dell’intervento.
- DPR 380/2001, art. 36-bis – accertamento di conformità oltre la tolleranza.
- D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024 (Decreto Salva Casa) – ha modificato l’art. 34-bis; art. 3, comma 1, sul regime paesaggistico.
- Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, Linee di indirizzo e criteri interpretativi sul D.L. 69/2024 (gennaio 2025) – sezioni 3.1, 3.2 e 3.3.
- DPR 31/2017, art. 2, comma 1 – interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica.
- DM 5 luglio 1975, art. 1 – altezza minima dei locali di abitazione.
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