Autorizzazione paesaggistica: quando serve, semplificata e ordinaria
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L’autorizzazione paesaggistica serve prima di iniziare lavori che modificano immobili o aree sotto vincolo paesaggistico. Non tutti gli interventi la richiedono: quelli elencati nell’Allegato A del DPR 31/2017 ne sono esclusi, quelli di lieve entità dell’Allegato B seguono la procedura semplificata con un termine di 60 giorni, tutti gli altri la procedura ordinaria dell’art. 146 del Codice del paesaggio, che sommando i passaggi arriva a 105 giorni.
In breve
- Quando serve: per interventi su beni paesaggistici che ne alterano lo stato o l’aspetto esteriore, salvo le esclusioni previste.
- Chi la rilascia: la Regione o l’ente da essa delegato, spesso il Comune, con il parere del Soprintendente.
- Quando non serve: per le 31 voci dell’Allegato A del DPR 31/2017 e per i casi dell’art. 149 del Codice.
- Semplificata: per le 42 voci dell’Allegato B, con modulo e relazione paesaggistica semplificati.
- Quanto dura: 5 anni. I lavori iniziati in tempo possono finire entro l’anno successivo.
- Se manca: rimessione in pristino e sanzioni penali. La regolarizzazione successiva è ammessa solo in casi limitati.
Di cosa parliamo in questo articolo:
- Che cos’è l’autorizzazione paesaggistica
- Quali immobili e aree sono vincolati
- Quando non serve o basta la semplificata
- Come funziona l’autorizzazione paesaggistica semplificata
- Come funziona l’autorizzazione ordinaria
- Quanto dura e come si rinnova
- Cosa succede senza autorizzazione
- Tempi: come incide sul titolo edilizio
- Per chi segue queste pratiche
- Domande frequenti
- Riferimenti normativi
Che cos’è l’autorizzazione paesaggistica
È il provvedimento con cui l’amministrazione verifica che un progetto sia compatibile con i valori paesaggistici tutelati. La regola è nell’art. 146 del D.Lgs. 42/2004: chi possiede o detiene un bene paesaggistico deve presentare il progetto e non può avviare i lavori finché non ha ottenuto l’autorizzazione.
Si tratta di un atto autonomo e presupposto rispetto al titolo edilizio. Sono quindi due valutazioni diverse: il Comune controlla la conformità urbanistica ed edilizia, l’autorità paesaggistica l’inserimento nel contesto tutelato. Essere in edilizia libera non basta, perché l’art. 6 del DPR 380/2001 fa salve le disposizioni del Codice; per la SCIA l’art. 22, comma 6, subordina i lavori al rilascio preventivo dell’autorizzazione, e per il permesso di costruire vale l’art. 146, comma 4.
Non va confusa nemmeno con l’autorizzazione per i beni culturali, che tutela il singolo bene per il suo valore storico o artistico: ne parliamo nella guida agli interventi sui beni culturali. Se un edificio è tutelato per entrambi i profili e l’intervento rientra nella procedura semplificata, l’art. 16 del DPR 31/2017 prevede un’unica istanza.
Quali immobili e aree sono vincolati
Il vincolo non dipende dalla bellezza del luogo, ma da una previsione di legge o da un provvedimento.
| Fonte del vincolo | Cosa riguarda |
|---|---|
| Art. 136 del Codice – notevole interesse pubblico, con provvedimento specifico | cose immobili di cospicua bellezza naturale, singolarità geologica o memoria storica; ville, giardini e parchi; complessi con valore estetico e tradizionale, inclusi centri e nuclei storici; bellezze panoramiche |
| Art. 142 del Codice – aree tutelate per legge | fascia di 300 metri da coste e laghi; fiumi e corsi d’acqua iscritti negli elenchi, con 150 metri dalle sponde; montagne oltre 1.600 metri sulle Alpi e 1.200 sugli Appennini e nelle isole; ghiacciai; parchi e riserve; boschi e foreste; usi civici; zone umide; vulcani; zone di interesse archeologico |
| Piano paesaggistico regionale (art. 143, comma 1, lettera d) | ulteriori immobili e aree individuati dal piano |
L’art. 142 prevede eccezioni per alcune aree urbane già delimitate come tali al 6 settembre 1985. Per sapere se un immobile è vincolato si controllano il piano paesaggistico regionale, gli eventuali provvedimenti di vincolo e il certificato di destinazione urbanistica, chiedendo conferma al Comune se resta un dubbio. La stessa verifica entra nel controllo della regolarità urbanistica di un immobile.
Quando non serve o basta la semplificata
Il DPR 31/2017 divide i lavori in tre gruppi: esclusi (Allegato A, 31 voci), semplificati (Allegato B, 42 voci), ordinari (tutto il resto). Questi sono i casi più frequenti, in forma sintetica: prima di decidere va letta la voce completa, perché spesso cambia se il bene rientra nell’art. 136, comma 1, lettere a), b) e c).
| Intervento | Esclusa (Allegato A) | Semplificata (Allegato B) |
|---|---|---|
| Opere interne | senza modifiche all’aspetto esteriore, anche con cambio d’uso (A.1) | – |
| Facciate | intonaci e tinte con materiali e finiture esistenti, nel rispetto dei piani del colore (A.2) | finiture diverse, aperture riconfigurate, balconi e terrazze, scale esterne (B.3) |
| Tetto | rifacimento del manto con le stesse caratteristiche (A.2) | materiali diversi, falde modificate, abbaini e lucernari, comignoli (B.4) |
| Finestre e aperture | con caratteristiche esistenti, fuori dai beni dell’art. 136 indicati (A.2) | stesse opere su quei beni (B.2) |
| Condizionatori, antenne, caldaie | non visibili dallo spazio pubblico (A.5) | su prospetti verso la via o in posizione visibile (B.7) |
| Pannelli solari | integrati o aderenti alla falda fuori dai beni dell’art. 136, lettere b) e c), oppure su tetti piani non visibili (A.6) | aderenti alla falda su quei beni, oppure su tetti piani visibili (B.8) |
| Barriere architettoniche | rampe fino a 60 cm, servoscala (A.4) | rampe oltre 60 cm, ascensori visibili che alterano la sagoma (B.6) |
| Ampliamenti | – | fino al 10% del volume originario e comunque non oltre 100 mc (B.1) |
| Autorimesse e tettoie | – | autorimesse fino a 50 mc fuori terra, tettoie aperte fino a 30 mq (B.16, B.17) |
| Cancelli e recinzioni | manutenzione con stesse caratteristiche, fuori dai beni indicati (A.13) | caratteristiche diverse o beni indicati (B.21) |
| Dehors | elementi facilmente amovibili, senza strutture ancorate (A.17) | verande e strutture che creano spazi chiusi (B.26) |
| Demolizione e ricostruzione | fedele ricostruzione dopo calamità, a precise condizioni (A.29) | stessi volume, sagoma e sedime, esclusi i beni dell’art. 136, lettere a) e b) (B.41) |
| Varianti | fino al 2% delle misure del progetto autorizzato (A.31) | – |
L’art. 149 del Codice esclude inoltre manutenzione, consolidamento e restauro conservativo che non alterano lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici, oltre ad alcune attività agro-silvo-pastorali e forestali. In presenza di specifiche prescrizioni nel provvedimento di vincolo o nel piano, l’art. 4 del regolamento può esonerare alcune categorie dalla semplificata, ma l’esonero decorre dall’avviso pubblicato sui siti di Regione e Ministero.
Per il fotovoltaico la voce va letta insieme al D.Lgs. 190/2024: dettagli nella guida al fotovoltaico in zona a vincolo paesaggistico.
La modifica più recente è del DPR 73/2026, in vigore dal 27 maggio 2026, e riguarda le strutture turistico-ricettive all’aperto già autorizzate. Tra gli interventi esclusi entra la collocazione di caravan, case mobili e autocaravan con i requisiti indicati (A.27). Tra i semplificati entrano le infrastrutture a rete e le modifiche al numero o alla posizione delle aree attrezzate, senza nuove costruzioni né aumento della capacità ricettiva (B.26).
Come funziona l’autorizzazione paesaggistica semplificata
La domanda si presenta allo sportello unico per l’edilizia se riguarda un intervento edilizio, al SUAP se riguarda un’attività produttiva, negli altri casi all’amministrazione procedente (art. 9). L’amministrazione controlla prima che l’intervento rientri davvero nell’Allegato B: se è escluso o richiede la procedura ordinaria, lo comunica al richiedente.
| Passaggio | Termine |
|---|---|
| Richiesta unica di documenti e chiarimenti | entro 10 giorni dalla domanda |
| Invio delle integrazioni da parte del richiedente | entro 10 giorni dalla richiesta, con procedimento sospeso |
| Proposta motivata di accoglimento alla Soprintendenza | entro 20 giorni dalla domanda o dalle integrazioni |
| Parere del Soprintendente | entro 20 giorni dalla proposta |
| Provvedimento finale | entro i 10 giorni successivi |
| Conclusione del procedimento | termine tassativo di 60 giorni dal ricevimento della domanda |
Se le integrazioni non arrivano in tempo, la domanda è dichiarata improcedibile. Se la valutazione è negativa, il richiedente riceve i motivi e le modifiche necessarie e ha 15 giorni per presentare osservazioni e un progetto adeguato. Se invece il Soprintendente non si esprime entro il termine, sul suo parere si forma il silenzio assenso e l’amministrazione rilascia l’autorizzazione (art. 11, comma 9). Il silenzio riguarda il parere: l’autorizzazione resta un provvedimento espresso.
La relazione paesaggistica semplificata
La domanda si compila con il modello dell’Allegato C e si accompagna con la relazione paesaggistica semplificata dell’Allegato D, redatta da un tecnico abilitato. La relazione indica la disciplina paesaggistica dell’area, descrive lo stato attuale, attesta la conformità alle eventuali prescrizioni d’uso, spiega la compatibilità con i valori del contesto e riporta le misure di inserimento previste. Per i beni dell’art. 136, lettere a), b) e c), nei limiti indicati, deve richiamare anche i valori storico-culturali ed estetico-percettivi del luogo.
Il DPR 31/2017 vale direttamente nelle Regioni a statuto ordinario. Regioni a statuto speciale e Province autonome adeguano la propria legislazione secondo i rispettivi statuti: lì va controllata anche la norma locale. Lo stesso vale per i moduli, che possono avere una versione regionale o comunale.
Come funziona l’autorizzazione ordinaria
La procedura dell’art. 146 riguarda gli interventi che non sono né esclusi né di lieve entità, per esempio ampliamenti oltre i limiti dell’Allegato B o nuove costruzioni. Si allega la documentazione del DPCM 12 dicembre 2005, con la relazione paesaggistica completa.
| Passaggio | Termine |
|---|---|
| Verifiche dell’amministrazione e invio alla Soprintendenza, con proposta di provvedimento | entro 40 giorni dalla domanda |
| Parere del Soprintendente | entro 45 giorni dalla ricezione degli atti |
| Provvedimento dell’amministrazione | entro 20 giorni dalla ricezione del parere |
Se trascorrono 60 giorni da quando il Soprintendente ha ricevuto gli atti senza parere, l’amministrazione decide comunque. Se è l’amministrazione a non pronunciarsi, l’interessato può chiedere l’autorizzazione in via sostitutiva alla Regione, che provvede entro 60 giorni. Il silenzio non equivale ad autorizzazione: l’art. 20 della L. 241/1990 esclude il silenzio assenso per i procedimenti sul patrimonio paesaggistico.
L’autorizzazione può essere impugnata davanti al TAR o con ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, anche dalle associazioni portatrici di interessi diffusi individuate dalla legge e da chiunque vi abbia interesse (comma 12).
Quanto dura e come si rinnova
L’autorizzazione è efficace per 5 anni, che decorrono da quando diventa efficace il titolo edilizio eventualmente necessario, salvo ritardi imputabili all’interessato. I lavori iniziati nel quinquennio possono concludersi entro l’anno successivo; per quelli da iniziare dopo serve una nuova autorizzazione. Vale anche per la semplificata (art. 11, comma 11).
Se è scaduta da non più di un anno e i lavori non sono stati eseguiti del tutto, il rinnovo segue la procedura semplificata, purché il progetto corrisponda a quello autorizzato e alle prescrizioni sopravvenute (art. 7). Con varianti di non lieve entità si torna alla procedura ordinaria. L’art. 10-septies del D.L. 21/2022, modificato nel 2026, prevede inoltre una proroga straordinaria di 48 mesi per alcuni titoli già formati: le condizioni vanno controllate caso per caso, con la comunicazione richiesta dalla norma.
Cosa succede senza autorizzazione
Di regola l’autorizzazione non può essere rilasciata dopo i lavori, nemmeno se sono stati eseguiti in parte (art. 146, comma 4). Le conseguenze sono di due tipi.
Amministrative (art. 167). Il trasgressore deve rimettere in pristino a proprie spese. L’accertamento di compatibilità paesaggistica è ammesso solo per:
- lavori che non hanno creato superfici utili o volumi né aumentato quelli legittimi;
- uso di materiali diversi da quelli autorizzati;
- interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.
L’autorità decide entro 180 giorni, con parere vincolante della Soprintendenza entro 90 giorni. Se la compatibilità è accertata, si paga una somma pari al maggiore tra il danno arrecato e il profitto conseguito, stabilita con perizia di stima. Se la domanda è respinta, si applica la demolizione.
Penali (art. 181). Chi esegue lavori su beni paesaggistici senza autorizzazione o in difformità è punito con le pene dell’art. 44, lettera c), del DPR 380/2001: arresto fino a 2 anni e ammenda da 15.493 a 51.645 euro. La pena è la reclusione da 1 a 4 anni se i lavori hanno aumentato i manufatti di oltre il 30% della volumetria originaria o di oltre 750 metri cubi, o se si tratta di una nuova costruzione oltre i 1.000 metri cubi. Il reato del comma 1 si estingue se il trasgressore rimette in pristino prima dell’intervento d’ufficio e comunque prima della condanna.
Cosa ha cambiato il Salva Casa
Per le parziali difformità e le variazioni essenziali regolarizzate con l’art. 36-bis del DPR 380/2001, l’accertamento di compatibilità paesaggistica è possibile anche se i lavori hanno creato superfici o volumi. Se i pareri non arrivano nei termini di 180 e 90 giorni si forma il silenzio assenso. La stessa regola vale se il vincolo è stato apposto dopo la realizzazione dell’opera. Non riguarda i lavori in totale difformità o senza titolo, che restano nel perimetro dell’art. 36. Per orientarsi tra le due strade vedi la guida alla doppia conformità dopo il Salva Casa e quella al permesso di costruire in sanatoria.
Tempi: come incide sul titolo edilizio
Con un vincolo paesaggistico i tempi del titolo edilizio vanno letti insieme a quelli dell’autorizzazione. La SCIA alternativa al permesso di costruire, per esempio, conta i 30 giorni dall’atto di assenso o dall’esito della conferenza di servizi. Sul permesso di costruire, dal 18 dicembre 2025 il silenzio assenso è possibile anche con vincoli, ma solo se gli atti di assenso sono già stati acquisiti e sono validi. Il quadro completo è nella guida ai tempi delle pratiche edilizie e del permesso di costruire.
Per chi segue queste pratiche
Inquadrare correttamente la voce dell’allegato è il passaggio più delicato: un errore significa perdere settimane o, peggio, iniziare lavori senza titolo. Il Corso Titoli Abilitativi e Pratiche Edilizie di Unione Professionisti affronta la scelta del titolo edilizio, le responsabilità tecniche, la tutela del paesaggio e le autorizzazioni nei contesti vincolati. Per i progetti con valutazioni ambientali o per le verifiche prima di una compravendita sono utili i corsi qui sotto.
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Per approfondire: le novità attese per il Testo Unico Edilizia. Il disegno di legge delega per il nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni (AC 2826) è all’esame della Camera: finché non sarà approvato e attuato restano valide le regole descritte qui.
Domande frequenti
Quando un intervento riguarda immobili o aree vincolati ai sensi degli artt. 136, 142 o 143 del Codice e modifica lo stato dei luoghi o l’aspetto esteriore. Non serve per gli interventi dell’Allegato A del DPR 31/2017 e per i casi dell’art. 149.
La semplificata riguarda le 42 voci di lieve entità dell’Allegato B, usa modulo e relazione semplificati e si chiude entro 60 giorni. L’ordinaria vale per gli altri interventi, richiede la relazione del DPCM 12 dicembre 2005 e ha passaggi che sommati arrivano a 105 giorni.
Per esempio le opere interne che non cambiano l’aspetto esteriore, il rifacimento di intonaci e tetti con le stesse caratteristiche e i condizionatori non visibili dallo spazio pubblico. Ogni voce ha condizioni precise, spesso più severe per i beni dell’art. 136.
Un tecnico abilitato, secondo l’Allegato D del DPR 31/2017. Descrive lo stato dell’area, la disciplina paesaggistica vigente, la conformità alle prescrizioni e la compatibilità del progetto con il contesto.
Cinque anni dall’efficacia del titolo edilizio eventualmente necessario. I lavori iniziati nel periodo possono finire entro l’anno successivo. Se è scaduta da non più di un anno e i lavori non sono completi, il rinnovo può seguire la procedura semplificata.
Di regola no. L’accertamento di compatibilità è ammesso per lavori senza nuove superfici o volumi, per materiali difformi e per le manutenzioni; il Salva Casa lo amplia per parziali difformità e variazioni essenziali regolarizzate con l’art. 36-bis.
Riferimenti normativi
- D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 – artt. 136 e 142 (beni tutelati), art. 146 (autorizzazione), art. 149 (interventi non soggetti), art. 167 (rimessione in pristino e compatibilità), art. 181 (sanzioni penali).
- DPR 13 febbraio 2017, n. 31 – interventi esclusi e procedura semplificata, Allegati A, B, C e D.
- DPR 20 febbraio 2026, n. 73 – modifica delle voci A.27 e B.26, in vigore dal 27 maggio 2026.
- DPCM 12 dicembre 2005 – documentazione per l’autorizzazione ordinaria.
- DPR 6 giugno 2001, n. 380 – art. 6, art. 22, comma 6, art. 36-bis, art. 44, lettera c).
- L. 7 agosto 1990, n. 241 – art. 20, comma 4.
- D.L. 21 marzo 2022, n. 21 – art. 10-septies, modificato dal D.L. 200/2025, convertito con L. 26/2026.
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