Come sanare un abuso edilizio ereditato: guida completa
Edilizia, Normative
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Chi eredita un immobile eredita anche le sue irregolarità: un abuso edilizio non si cancella con il passare del tempo né con la successione, e il Comune può contestarlo anche ai nuovi proprietari. La buona notizia è che molte difformità si possono sanare, e dal 2024 il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024) ha reso più semplice regolarizzare quelle minori. In questa guida vediamo come capire se l’abuso è sanabile, quale procedura seguire, quanto costa e cosa fare se non lo è.
In breve
- La responsabilità di un abuso ricade anche su chi possiede l’immobile, quindi anche sugli eredi, pur senza conseguenze penali per opere che non hanno realizzato.
- Sul piano amministrativo l’abuso non si prescrive: l’ordine di demolizione può arrivare anche dopo molti anni.
- Le parziali difformità si sanano con il permesso o la SCIA in sanatoria dell’art. 36-bis, con requisiti più semplici della vecchia doppia conformità.
- Gli abusi più gravi richiedono il permesso in sanatoria dell’art. 36 con la doppia conformità; se non è possibile, resta la demolizione o il ripristino.
- Oggi non esiste un nuovo condono edilizio in vigore.
Di cosa parliamo in questo articolo:
- Cosa s’intende per abuso edilizio?
- Come regolarizzare un abuso edilizio ereditato
- Sanare un abuso edilizio ante 1967
- Cosa cambia con il Salva Casa
- Quanto costa sanare un abuso ereditato
- Cosa succede se l’abuso edilizio ereditato non è sanabile?
- Dopo 20 anni un abuso si può ancora contestare?
- Esiste un nuovo condono edilizio?
- Responsabilità e vendita dell’immobile
- Se sei il tecnico incaricato
- Formazione consigliata
- Domande frequenti
- Riferimenti normativi
Cosa s’intende per abuso edilizio?
Un abuso edilizio si verifica quando una costruzione o una modifica di un immobile viene realizzata senza le necessarie autorizzazioni o in modo diverso da quanto autorizzato: un ampliamento non dichiarato, una veranda chiusa, un soppalco, un cambio di destinazione d’uso non autorizzato, aperture spostate in facciata.
La gravità conta, perché da essa dipendono le procedure:
| Tipo di irregolarità | Esempi | Cosa si può fare |
|---|---|---|
| Scostamenti entro le tolleranze costruttive | piccole differenze di misure, finiture, impianti spostati | non sono abusi: il tecnico li dichiara (art. 34-bis) |
| Parziale difformità o variazione essenziale | tramezzi spostati, finestre modificate, piccoli ampliamenti conformi alle regole | permesso o SCIA in sanatoria (art. 36-bis) |
| Assenza di titolo o totale difformità | costruzione o ampliamento rilevante senza permesso | permesso in sanatoria con doppia conformità (art. 36) |
| Opere che non superano la verifica di conformità | costruzioni in contrasto con il piano urbanistico vigente, o in aree vincolate se manca l’assenso dell’autorità competente | di norma demolizione o ripristino; in alcuni casi la legge prevede una sanzione pecuniaria |
Come regolarizzare un abuso edilizio ereditato
Il percorso, nella pratica, segue questi passaggi:
- Verifica dello stato legittimo: un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) confronta l’immobile con i titoli edilizi depositati in Comune e con le planimetrie catastali, per capire cosa è difforme e quando è stato realizzato. È lo stesso controllo che si fa prima di una compravendita: ne parliamo nella guida allo stato legittimo dell’immobile.
- Classificazione della difformità: tolleranza, parziale difformità, variazione essenziale o totale difformità, come nella tabella sopra.
- Scelta della procedura e presentazione allo sportello unico del Comune, con la dichiarazione del tecnico sulle conformità richieste.
- Pagamento dell’oblazione e, se il Comune lo prescrive, esecuzione degli interventi necessari (per esempio opere di sicurezza o la rimozione delle parti non sanabili).
La domanda di sanatoria può essere presentata dal responsabile dell’abuso o dall’attuale proprietario, quindi anche dall’erede, fino a quando il Comune non ha irrogato le sanzioni.
Tempi di risposta: per il permesso in sanatoria dell’art. 36-bis il Comune ha 45 giorni, scaduti i quali la richiesta si intende accolta; per la SCIA in sanatoria il termine è di 30 giorni; per il permesso in sanatoria dell’art. 36, riservato agli abusi più gravi, il Comune ha 60 giorni e il silenzio vale come rifiuto. Approfondisci nelle guide alla SCIA in sanatoria e al permesso di costruire in sanatoria.
Sanare un abuso edilizio ante 1967
Per molti immobili costruiti prima del 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della Legge Ponte (L. 765/1967), fuori dai centri abitati non era richiesto un titolo edilizio. In questi casi non si parla di abuso per la costruzione originaria, ma bisogna dimostrarne l’epoca.
Il Testo unico (art. 9-bis, comma 1-bis) indica come ricostruire lo stato legittimo di questi immobili: le informazioni catastali di primo impianto, oppure altri documenti probanti come riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio o altri atti di cui sia dimostrata la provenienza. Gli interventi eseguiti dopo il 1967 senza titolo restano invece da valutare e, se possibile, da sanare.
Attenzione: la data del 1967 non vale ovunque allo stesso modo. Nei centri abitati, o dove il regolamento edilizio comunale lo prevedeva, una licenza poteva essere necessaria anche prima.
Cosa cambia con il Salva Casa
Il Decreto Salva Casa è in vigore dal 2024 e ha introdotto tre novità utili a chi eredita un immobile con piccole irregolarità:
- Sanatoria più semplice per le parziali difformità (art. 36-bis): basta che l’opera sia conforme alle norme urbanistiche di oggi e alle norme edilizie dell’epoca in cui è stata realizzata, senza la doppia conformità piena.
- Tolleranze costruttive più ampie per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024: dal 2% al 6% a seconda della superficie utile dell’unità (6% sotto i 60 m², 5% da 60 a meno di 100 m², 4% da 100 a meno di 300 m², 3% da 300 a 500 m², 2% oltre i 500 m²), invece del 2% generale (art. 34-bis). Approfondisci nella guida alle tolleranze costruttive.
- Regolarizzazione delle varianti eseguite in corso d’opera su titoli rilasciati prima della legge 10/1977, con SCIA e oblazione (art. 34-ter).
Per un approfondimento sui nuovi requisiti vedi la guida alla doppia conformità dopo il Salva Casa.
Quanto costa sanare un abuso ereditato
I costi principali sono:
- l’oblazione: per il permesso in sanatoria il doppio del contributo di costruzione, con una maggiorazione del 20% nei casi di parziale difformità; per la SCIA in sanatoria il doppio dell’aumento di valore dell’immobile, da 1.032 a 10.328 euro, ridotto a 516-5.164 euro se l’intervento era conforme sia all’epoca sia oggi;
- il compenso del tecnico per rilievo, verifiche e pratica;
- i diritti di segreteria comunali e, se servono, gli aggiornamenti catastali.
Cosa succede se l’abuso edilizio ereditato non è sanabile?
Se le irregolarità non sono sanabili, le strade sono due:
- la demolizione delle parti abusive;
- il ripristino dell’immobile allo stato legittimo.
Nei casi più gravi, se l’ordine di demolizione non viene eseguito, il Comune può acquisire l’opera. Prima di arrivare a questo punto conviene una verifica tecnica accurata: approfondisci quali sono gli abusi edilizi non sanabili.
Dopo 20 anni un abuso si può ancora contestare?
Sì. Bisogna distinguere tra reato e illecito amministrativo:
- il reato edilizio è una contravvenzione e si prescrive in tempi brevi (in genere 4 anni, che diventano 5 se intervengono atti che interrompono la prescrizione), e riguarda chi ha commesso l’abuso, non l’erede;
- l’illecito amministrativo non si prescrive: il Comune può ordinare la demolizione o il ripristino anche dopo 20, 30 o 50 anni, e l’ordine riguarda il proprietario attuale.
Per questo un abuso “vecchio” va comunque affrontato, soprattutto prima di vendere. Approfondisci nella guida su abuso edilizio e prescrizione.
Esiste un nuovo condono edilizio?
No. Al 27 ottobre 2026 non è in vigore alcun nuovo condono edilizio. Negli ultimi mesi sono state discusse proposte per riaprire i termini dei condoni del 1985 e del 2003, prima come emendamenti alla legge di bilancio 2026, poi nell’ambito della riforma del Testo unico dell’edilizia, ma nessuna è stata approvata. Oggi gli strumenti disponibili sono le sanatorie ordinarie descritte sopra. Per la differenza tra i due istituti vedi la guida su condono edilizio e sanatoria ordinaria.
Responsabilità e vendita dell’immobile
Secondo la giurisprudenza, l’ordine di demolizione o di ripristino riguarda chi possiede l’immobile, indipendentemente da chi abbia commesso l’abuso: per questo gli eredi ne rispondono sul piano amministrativo.
L’abuso pesa anche sulla vendita. Per gli edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985, gli atti di compravendita devono riportare gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, altrimenti sono nulli (art. 46 del D.P.R. 380/2001); la stessa regola vale per gli interventi realizzati con SCIA. Per gli immobili più vecchi, nella prassi notarile si dichiara che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967. In ogni caso, l’acquirente e la banca chiedono sempre più spesso una verifica di conformità prima del rogito.
Se sei il tecnico incaricato
Ricostruire lo stato legittimo di un immobile ereditato, classificare le difformità e scegliere tra tolleranza, sanatoria dell’art. 36-bis e permesso in sanatoria dell’art. 36 è un lavoro che richiede metodo e aggiornamento continuo dopo il Salva Casa. Il Corso Due Diligence Immobiliare di Unione Professionisti insegna a strutturare queste verifiche e a redigere una relazione tecnica completa; il Corso Titoli Abilitativi e Pratiche Edilizie approfondisce titoli edilizi, abusi e sanatorie.
Per approfondire: come si verifica la regolarità urbanistica.
Formazione consigliata
Corsi correlati
Domande frequenti
Sì, sul piano amministrativo: l’ordine di demolizione o di ripristino riguarda il proprietario attuale. Non risponde invece penalmente per opere che non ha realizzato.
Il reato si prescrive in pochi anni, ma l’illecito amministrativo no: il Comune può contestare l’abuso e ordinare la demolizione anche dopo molti anni.
Gli atti relativi a edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 devono indicare gli estremi del titolo edilizio, altrimenti sono nulli. Prima di vendere conviene verificare lo stato legittimo e sanare le difformità.
Dipende dalla procedura: per la SCIA in sanatoria l’oblazione va da 1.032 a 10.328 euro (516-5.164 euro se l’opera era conforme sia all’epoca sia oggi); per il permesso in sanatoria è il doppio del contributo di costruzione. Si aggiungono il compenso del tecnico e i diritti di segreteria.
No. Sono state discusse proposte, ma al 27 ottobre 2026 nessun nuovo condono è in vigore. Restano le sanatorie ordinarie.
Bisogna demolire le parti abusive o ripristinare lo stato legittimo dell’immobile; se l’ordine non viene eseguito, nei casi più gravi il Comune può acquisire l’opera.
Riferimenti normativi
- D.P.R. 380/2001, art. 9-bis – stato legittimo dell’immobile e documenti per gli immobili realizzati senza obbligo di titolo.
- D.P.R. 380/2001, art. 34-bis – tolleranze costruttive ed esecutive.
- D.P.R. 380/2001, art. 34-ter – varianti su titoli anteriori alla legge 10/1977.
- D.P.R. 380/2001, art. 36 – permesso in sanatoria per assenza di titolo o totale difformità.
- D.P.R. 380/2001, art. 36-bis – permesso e SCIA in sanatoria per parziali difformità e variazioni essenziali.
- D.P.R. 380/2001, art. 46 – nullità degli atti relativi a edifici senza indicazione del titolo.
- L. 765/1967 (Legge Ponte) – obbligo generalizzato della licenza edilizia dal 1° settembre 1967.
- D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024 (Decreto Salva Casa).
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