Revisione delle tabelle millesimali: quando rifarle, maggioranze e costi
Normative
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Il Corso Tabelle Millesimali descrive i criteri giuridici e pratici per redigere correttamente le tabelle millesimali condominiali, anche nei casi in cui è necessaria una modifica o una revisione delle tabelle.
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Le tabelle millesimali si possono sempre modificare con il consenso di tutti i condomini, ma in due casi basta una maggioranza qualificata: quando contengono un errore e quando, per una sopraelevazione, un aumento di superfici o una variazione del numero di unità (frazionamento o fusione di appartamenti), il valore di anche una sola unità cambia di oltre un quinto. Lo stabilisce l’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che nel secondo caso pone il costo della revisione a carico di chi ha causato la variazione. Se l’assemblea non decide, il condomino interessato può rivolgersi al giudice.
In breve
- Per rettificare o modificare le tabelle serve, come regola, l’unanimità.
- Basta la maggioranza dell’art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi) in caso di errore o di variazione oltre un quinto del valore di un’unità.
- La revisione può essere chiesta anche da un solo condomino.
- Dopo sopraelevazioni, aumenti di superficie, frazionamenti o fusioni, la revisione la paga chi ha dato luogo alla variazione.
- Se l’assemblea non approva, si può agire in giudizio contro il condominio, rappresentato dall’amministratore, che deve informare subito l’assemblea.
Di cosa parliamo in questo articolo:
- Quando è obbligatorio rifare le tabelle millesimali
- Maggioranze e costi, caso per caso
- Tabelle contrattuali e tabelle approvate dall’assemblea
- Come si procede alla revisione
- Se l’assemblea non decide: il ricorso al giudice
- Da quando valgono le nuove tabelle
- Senza tabelle e casi collegati
- Formazione consigliata
- Domande frequenti
- Riferimenti normativi
Quando è obbligatorio rifare le tabelle millesimali
Le tabelle millesimali fotografano il valore delle unità in un determinato momento. Quando quella fotografia non corrisponde più alla realtà, o non vi ha mai corrisposto, chi ne subisce le conseguenze ha diritto a chiederne la revisione. L’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, nel testo introdotto dalla riforma del condominio (legge 220/2012), individua i due casi in cui la revisione si può ottenere senza il consenso di tutti.
Quando la tabella contiene un errore
È il caso più frequente: superfici misurate o trascritte male, un coefficiente applicato all’unità sbagliata, un calcolo errato, una pertinenza dimenticata. L’errore deve riguardare i valori della tabella: il semplice fatto che un condomino ritenga la propria quota svantaggiosa non basta, se i valori sono stati calcolati correttamente.
Quando l’edificio cambia oltre un quinto
Il secondo caso riguarda le mutate condizioni di una parte dell’edificio dovute a:
- sopraelevazione, cioè la costruzione di nuovi piani o locali sopra l’ultimo piano;
- incremento di superfici, per esempio la chiusura di un portico o l’ampliamento di un’unità;
- incremento o diminuzione delle unità immobiliari, come il frazionamento di un appartamento in due o la fusione di due appartamenti in uno.
Non basta che l’intervento ci sia stato: deve alterare per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità di almeno un condomino. Sotto questa soglia la modifica resta possibile, ma solo con l’accordo di tutti.
Un esempio con valori illustrativi: in un edificio di quattro appartamenti uguali, da 250 millesimi ciascuno, viene costruito un nuovo appartamento all’ultimo piano. Con il ricalcolo, i quattro appartamenti esistenti passerebbero a 190 millesimi ciascuno (4 × 190 = 760) e il nuovo ne avrebbe 240. Ogni appartamento esistente perde 60 millesimi, cioè il 24% del suo valore: più di un quinto (che sarebbe 50 millesimi). La revisione si può quindi approvare a maggioranza e il costo è a carico di chi ha realizzato la sopraelevazione.
E l’installazione di un ascensore?
L’installazione di un ascensore non rientra tra le cause elencate dall’art. 69 per la revisione della tabella di proprietà. Per l’ascensore si usa di regola una tabella d’uso dedicata, che tiene conto del piano e dell’utilità per ciascuna unità: come si calcola è spiegato nella guida alla tabella millesimale dell’ascensore.
Maggioranze e costi, caso per caso
| Situazione | Maggioranza necessaria | Chi paga la revisione | Norma |
|---|---|---|---|
| Tabella con un errore | maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi | la legge non lo specifica | art. 69, comma 1, n. 1, disp. att. c.c. |
| Sopraelevazione, aumento di superfici, frazionamento o fusione con variazione oltre un quinto | maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi | chi ha dato luogo alla variazione | art. 69, comma 1, n. 2, disp. att. c.c. |
| Qualsiasi altra modifica (variazione entro un quinto, criteri diversi) | unanimità | secondo l’accordo tra i condomini | art. 69, comma 1, disp. att. c.c. |
| L’assemblea non approva la revisione dovuta | decide il giudice, nella causa contro il condominio | secondo la decisione del giudice | art. 69 disp. att. c.c.; art. 71-quater disp. att. c.c. |
La maggioranza è quella dell’art. 1136, comma 2, del codice civile: servono insieme la maggioranza delle persone presenti e almeno metà del valore dell’edificio. Poiché l’art. 69 richiama proprio questa maggioranza, la soglia dei 500 millesimi vale anche se l’assemblea si riunisce in seconda convocazione.
Un esempio con valori illustrativi: all’assemblea partecipano 7 condomini che rappresentano 640 millesimi. Se votano a favore 4 condomini con 510 millesimi, la revisione è approvata (4 su 7 presenti e più di 500 millesimi). Se i 4 favorevoli rappresentano solo 450 millesimi, la delibera non passa, anche se la maggioranza delle persone è d’accordo.
Tabelle contrattuali e tabelle approvate dall’assemblea
Le regole dell’art. 69 si applicano anche alle tabelle per la ripartizione delle spese, sia quelle redatte secondo i criteri di legge sia quelle basate su criteri convenzionali (art. 69, ultimo comma). Errore e variazione oltre un quinto, quindi, permettono la revisione a maggioranza anche quando la tabella è stata approvata da tutti o allegata a un regolamento contrattuale.
Diverso è il caso in cui si vogliano cambiare i criteri stessi, per esempio passare da una ripartizione concordata tra tutti, diversa da quella di legge, a un’altra: qui non si corregge un valore, si modifica un accordo, e serve il consenso di tutti. La differenza tra tabelle contrattuali e assembleari, e le maggioranze per approvarle la prima volta, sono spiegate nella guida all’approvazione delle tabelle millesimali.
Come si procede alla revisione
Il percorso tipico è questo:
- richiesta: il condomino interessato segnala all’amministratore l’errore o la variazione e chiede di mettere la revisione all’ordine del giorno; la legge consente di chiederla anche nell’interesse di un solo condomino;
- incarico al tecnico: un geometra, un architetto o un ingegnere verifica la tabella esistente, rileva le unità interessate e calcola i nuovi valori, motivando i criteri in una relazione;
- assemblea: la nuova tabella si approva con la maggioranza dell’art. 1136, comma 2, c.c. nei casi dell’art. 69, altrimenti all’unanimità;
- verbale e regolamento: la delibera si riporta nel verbale e la tabella aggiornata sostituisce quella allegata al regolamento di condominio.
Il metodo di calcolo è lo stesso della prima redazione: superfici, coefficienti e rapporto sul totale di 1.000, come spiegato nella guida su come si calcolano le tabelle millesimali. Anche in revisione non si tiene conto del canone di locazione, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione delle unità (art. 68 disp. att. c.c.): una ristrutturazione interna non è un motivo per cambiare i millesimi.
Per il tecnico la revisione è spesso più delicata della prima redazione, perché deve ricostruire i criteri usati in origine e spiegare perché i valori cambiano. Il Corso Tabelle Millesimali di Unione Professionisti tratta anche la modifica e la revisione delle tabelle.
Se l’assemblea non decide: il ricorso al giudice
Se l’assemblea non approva la revisione nei casi previsti dall’art. 69, il condomino interessato può chiederla al giudice. La causa si promuove contro il condominio, rappresentato dall’amministratore, e non contro i singoli condomini. L’amministratore deve informare senza indugio l’assemblea della causa: se non lo fa può essere revocato e deve risarcire gli eventuali danni.
Le liti sulle norme del condominio, compreso l’art. 69, rientrano tra le “controversie in materia di condominio” (art. 71-quater disp. att. c.c.), per le quali di regola si deve prima tentare la mediazione prevista dal decreto legislativo 28/2010.
Da quando valgono le nuove tabelle
L’art. 69 non dice espressamente da quando si applicano i nuovi valori. In genere la tabella rivista si usa per le spese ripartite dopo la delibera o la sentenza che la approva; se e come recuperare le differenze pagate in passato è una questione su cui è opportuno farsi assistere da un legale, valutando il caso concreto.
Senza tabelle e casi collegati
Se il condominio non ha mai avuto tabelle, non si tratta di revisione ma di prima redazione: come si dividono le spese nel frattempo è spiegato nella guida al condominio senza tabelle millesimali. Per capire che cosa indicano i millesimi della propria unità vedi invece la guida ai millesimi di proprietà.
Per approfondire: la perizia giurata.
Formazione consigliata
Rivedere le tabelle millesimali coinvolge il tecnico che rifà i calcoli e l’amministratore che porta la revisione in assemblea e la applica nei riparti. Questi sono i percorsi del catalogo Unione Professionisti su questi temi.
Corsi correlati
Domande frequenti
Quando contengono un errore oppure quando sopraelevazioni, aumenti di superficie, frazionamenti o fusioni alterano di oltre un quinto il valore di un’unità. In questi casi la revisione può essere chiesta anche da un solo condomino e, se l’assemblea non la approva, ottenuta dal giudice.
Come regola sì. Nei casi di errore e di variazione oltre un quinto basta invece la maggioranza degli intervenuti con almeno metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi.
Se la revisione dipende da sopraelevazione, aumento di superfici o variazione del numero di unità, paga chi ha dato luogo alla variazione. Per la correzione di un errore la legge non indica un responsabile specifico.
Il frazionamento aumenta il numero delle unità ed è una delle cause previste dall’art. 69. Se il valore di un’unità cambia di oltre un quinto, la revisione si approva a maggioranza e la paga chi ha frazionato.
Contro il condominio, rappresentato dall’amministratore, che deve informare subito l’assemblea. Di regola prima della causa va tentata la mediazione.
La legge non lo dice espressamente: in genere si applicano alle spese ripartite dopo l’approvazione. Il recupero di differenze pagate in passato va valutato caso per caso.
Riferimenti normativi
- Codice civile, art. 1123 – ripartizione delle spese in proporzione al valore e all’uso, salvo diversa convenzione.
- Codice civile, art. 1136 – costituzione dell’assemblea e maggioranze; il comma 2 fissa la maggioranza richiesta per la revisione.
- Disposizioni di attuazione del codice civile, art. 68 – valori in millesimi nella tabella allegata al regolamento; elementi esclusi dal calcolo.
- Disposizioni di attuazione del codice civile, art. 69 – rettifica e modifica dei valori proporzionali: casi, maggioranza, costi e giudizio contro il condominio.
- Disposizioni di attuazione del codice civile, art. 71-quater – controversie in materia di condominio e mediazione.
- Legge 11 dicembre 2012, n. 220 – riforma del condominio, che ha introdotto l’attuale testo dell’art. 69.
