Millesimi di proprietà: cosa sono, dove trovarli e come si leggono
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I millesimi di proprietà indicano quanto vale il tuo appartamento rispetto all’intero condominio: l’edificio vale convenzionalmente 1.000 e a ogni unità spetta una quota proporzionale al suo valore. Se il tuo appartamento ha 85 millesimi, pesa per l’8,5% dell’edificio: paghi l’8,5% delle spese comuni ripartite con quella tabella e in assemblea il tuo voto conta per 85 millesimi. Li trovi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio o nel riparto delle spese dell’amministratore.
In breve
- L’edificio vale 1.000 millesimi; i tuoi millesimi sono la quota del valore che spetta al tuo appartamento.
- Servono a dividere le spese comuni e a pesare il voto in assemblea.
- Si trovano nella tabella allegata al regolamento di condominio; l’amministratore deve poterli indicare.
- Non dipendono solo dai metri quadri: piano, esposizione e destinazione li fanno salire o scendere.
- Se sembrano sbagliati si possono rivedere, con le regole dell’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Di cosa parliamo in questo articolo:
Cosa sono i millesimi di proprietà
In un condominio convivono le unità di proprietà esclusiva (appartamenti, negozi, box) e le parti comuni, come tetto, scale, facciata e impianti. I millesimi di proprietà misurano la quota di ciascun proprietario: per legge il valore di ogni unità è espresso in millesimi in un’apposita tabella allegata al regolamento di condominio (art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile).
Il termine “millesimi” viene semplicemente dal fatto che il totale è 1.000: 85 millesimi equivalgono all’8,5%, 120 millesimi al 12%.
Millesimi di proprietà e altre tabelle
I millesimi di proprietà sono quelli della tabella generale, ma un condominio può averne altre. È utile distinguerle quando si legge un riparto:
| Tabella | Su cosa si basa | Per quali spese |
|---|---|---|
| Generale di proprietà | valore dell’unità | spese comuni a tutti (tetto, facciata, amministratore) e voto in assemblea |
| Scale e ascensore | valore e piano dell’unità | pulizia, luce, manutenzione di scale e ascensore |
| Riscaldamento centralizzato | uso e consumo | spese dell’impianto comune |
| Parti al servizio di alcuni | solo le unità servite | ad esempio una seconda scala o un cortile riservato |
La regola di fondo è dell’art. 1123 del codice civile: le spese si dividono in proporzione al valore delle proprietà, ma quelle per cose usate in misura diversa si dividono in base all’uso, e quelle per parti al servizio di una sola zona dell’edificio restano a carico di chi ne trae utilità. Un esempio di tabella d’uso è quella dell’ascensore, spiegata nella guida alla tabella millesimale dell’ascensore.
Dove trovare i propri millesimi
- Regolamento di condominio: la tabella millesimale è allegata al regolamento, obbligatorio quando i condomini sono più di dieci (art. 1138 c.c.).
- Riparto e rendiconto dell’amministratore: di solito riportano, unità per unità, i millesimi usati per ogni voce di spesa.
- Amministratore: se non hai il regolamento puoi chiederne copia.
- Atto di acquisto: spesso richiama il regolamento e le tabelle, ma non sempre riporta i millesimi; non è una fonte su cui contare in ogni caso.
Se il condominio non ha tabelle millesimali, le spese vanno comunque divise in proporzione al valore delle unità: ne parliamo nella guida al condominio senza tabelle millesimali.
Quanto pesano nelle spese e nel voto
Nelle spese. Se il condominio deve pagare 12.000 euro per rifare il tetto, spesa ripartita con la tabella generale, un appartamento da 85 millesimi paga 12.000 × 85 ÷ 1.000 = 1.020 euro. Per approfondire come si ripartiscono le diverse voci vedi la guida alla ripartizione delle spese condominiali.
Nel voto. In assemblea contano due cose insieme: il numero delle persone e i millesimi che rappresentano (art. 1136 c.c.). Molte delibere, ad esempio, richiedono la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi. Chi ha più millesimi pesa di più, ma da solo non decide se non raggiunge anche la maggioranza delle persone.
100 mq quanti millesimi sono?
Dipende dall’edificio. Il calcolo semplice “a metri quadri” dice che 100 mq in un condominio da 1.000 mq valgono 100 millesimi, ma le tabelle reali correggono le superfici con dei coefficienti (piano, esposizione, destinazione, pertinenze).
Un esempio con valori illustrativi: in un edificio la cui superficie corretta totale è 1.010 mq,
- un appartamento di 100 mq al terzo piano con ascensore, esposto a sud (coefficiente complessivo 1,05), vale 105 mq “virtuali”, cioè circa 104 millesimi;
- un appartamento di 100 mq al piano terra su cortile (coefficiente complessivo 0,92) vale 92 mq virtuali, cioè circa 91 millesimi.
Stessi metri quadri, oltre 12 millesimi di differenza. Il procedimento completo, con un esempio su un intero condominio, è nella guida su come si calcolano le tabelle millesimali.
Se i millesimi sembrano sbagliati
Le tabelle si possono correggere o modificare. In generale serve l’unanimità, ma basta la maggioranza degli intervenuti con almeno metà del valore dell’edificio quando la tabella contiene un errore oppure quando, per sopraelevazione, aumento di superfici o cambio del numero di unità, il valore di un appartamento è cambiato di oltre un quinto (art. 69 disp. att. c.c.). Una ristrutturazione interna o un appartamento più curato, invece, non cambiano i millesimi: nel calcolo non contano i miglioramenti né lo stato di manutenzione (art. 68 disp. att. c.c.).
Come si procede, chi paga e cosa succede se l’assemblea non decide è spiegato nella guida su quando rifare le tabelle millesimali. Per le maggioranze necessarie la prima volta vedi l’approvazione delle tabelle millesimali.
Per i tecnici che redigono o rivedono le tabelle c’è il Corso Tabelle Millesimali di Unione Professionisti.
Per chi lavora con le tabelle millesimali
Redigere o verificare le tabelle è un lavoro da tecnico (geometra, architetto, ingegnere), mentre applicarle ogni giorno è compito dell’amministratore. Questi sono i percorsi del catalogo Unione Professionisti su questi temi.
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Domande frequenti
Sono la quota del valore dell’edificio che spetta a ogni unità, espressa su un totale di 1.000. Servono a dividere le spese comuni e a pesare il voto in assemblea.
Nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio o nel riparto delle spese preparato dall’amministratore, a cui puoi chiedere copia del regolamento.
Dipende dalla superficie totale dell’edificio e dai coefficienti usati nel calcolo: due appartamenti di 100 mq nello stesso condominio possono avere millesimi diversi.
Sì. Le delibere richiedono maggioranze calcolate sia sul numero dei presenti sia sui millesimi che rappresentano.
No. I miglioramenti e lo stato di manutenzione non contano. Le tabelle cambiano solo per errori o per modifiche che alterano superfici o numero delle unità oltre i limiti di legge.
Riferimenti normativi
- Codice civile, art. 1123 – ripartizione delle spese in proporzione al valore e all’uso.
- Codice civile, art. 1136 – costituzione dell’assemblea e maggioranze.
- Codice civile, art. 1138 – regolamento di condominio obbligatorio con più di dieci condomini.
- Disposizioni di attuazione del codice civile, art. 68 – valori in millesimi nella tabella allegata al regolamento; elementi esclusi dal calcolo.
- Disposizioni di attuazione del codice civile, art. 69 – rettifica e modifica dei valori proporzionali.
