Approvazione delle tabelle millesimali: tutto ciò che devi sapere
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Il Corso Tabelle Millesimali descrive i criteri giuridici e pratici per redigere correttamente le tabelle millesimali condominiali, anche nei casi in cui è necessaria una modifica o una revisione delle tabelle.
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Per approvare le tabelle millesimali non serve l’unanimità: basta la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, del codice civile, cioè il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Questa maggioranza vale sia in prima sia in seconda convocazione. Serve invece il consenso di tutti i condomini quando le tabelle non si limitano ad applicare i criteri di legge ma li derogano, come accade con le tabelle di origine contrattuale.
In breve
- Le tabelle che applicano i criteri di legge si approvano in assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi.
- La stessa maggioranza è necessaria anche in seconda convocazione: non basta il terzo del valore sufficiente per le delibere ordinarie.
- L’unanimità serve solo per tabelle che derogano ai criteri di legge (tabelle contrattuali).
- Il verbale deve riportare presenti, millesimi rappresentati, esito del voto e tabelle allegate.
- Per correggere o rifare tabelle già approvate valgono le regole dell’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
| Tipo di delibera | Maggioranza richiesta | Norma |
|---|---|---|
| Prima approvazione di tabelle che applicano i criteri di legge | maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, in prima e in seconda convocazione | art. 1136, comma 2, c.c. |
| Tabelle contrattuali che derogano ai criteri di legge | consenso di tutti i condomini | art. 1123, comma 1, c.c. (“salvo diversa convenzione”) |
| Rettifica per errore | maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi | art. 69 disp. att. c.c. |
| Revisione per mutate condizioni dell’edificio (valore di un’unità alterato di oltre un quinto) | maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi; il costo è a carico di chi ha dato luogo alla variazione | art. 69 disp. att. c.c. |
| Ogni altra modifica dei valori | unanimità | art. 69 disp. att. c.c. |
Le tabelle millesimali sono fondamentali nella gestione di un condominio: rappresentano la quota, espressa in millesimi, che ogni unità immobiliare possiede sulle parti comuni dell’edificio. Proprio per questo determinano quanto ciascun condomino deve contribuire alle spese e quanto pesa il suo voto in assemblea. Vediamo come si arriva alla loro approvazione e quali regole valgono nei diversi casi. Se vuoi prima capire come si costruiscono, trovi il procedimento nella guida su cosa sono le tabelle millesimali e come si calcolano.
Di cosa parliamo in questo articolo:
- Approvazione tabelle millesimali per la prima volta
- Come si approvano le tabelle millesimali
- Cosa deve contenere il verbale
- Revisione delle tabelle millesimali, in sintesi
- Quando non si possono contestare le tabelle millesimali
- Formazione continua per amministratori di condominio
- Domande frequenti
- Riferimenti normativi
Approvazione tabelle millesimali per la prima volta
Prima di vedere come si approvano le tabelle millesimali, bisogna distinguere le loro due principali categorie:
- tabelle contrattuali: accettate da tutti i condomini con un accordo, di solito inserite negli atti di vendita insieme al regolamento predisposto dal costruttore; possono prevedere criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli di legge, perché l’art. 1123 c.c. ammette una “diversa convenzione”;
- tabelle assembleari: approvate dall’assemblea, di solito sulla base del lavoro di un tecnico, e che devono limitarsi ad applicare i criteri di legge, cioè il valore delle singole unità.
Da questa distinzione dipende la maggioranza necessaria. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010, hanno chiarito che le tabelle millesimali non hanno natura di contratto: si limitano a tradurre in numeri un rapporto di valore tra le unità che esiste già. Per questo la loro approvazione non richiede l’unanimità ed è sufficiente la maggioranza qualificata dell’art. 1136, comma 2, c.c. Il principio è stato ribadito più volte, ad esempio dall’ordinanza della Cassazione n. 27159 del 25 ottobre 2018. Lo stesso vale quando il condominio approva le sue tabelle per la prima volta: anche in questo caso basta la maggioranza qualificata, purché le tabelle rispettino i criteri di legge.
Il fatto che le tabelle siano allegate a un regolamento contrattuale non le rende, da solo, contrattuali. Serve invece il consenso di tutti i condomini quando le tabelle introducono deroghe ai criteri di legge, ad esempio esonerando un’unità da alcune spese o attribuendole una quota diversa da quella che corrisponde al suo valore.
La maggioranza dell’art. 1136, comma 2, richiede due condizioni insieme:
- il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea (per teste);
- che quei voti rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi.
Non basta quindi che i favorevoli siano più numerosi dei contrari, né che rappresentino tanti millesimi: devono verificarsi entrambe le condizioni. Le stesse regole valgono per le tabelle d’uso, come quella delle scale o dell’ascensore, e per il regolamento di condominio, che l’art. 1138 c.c. fa approvare con la stessa maggioranza.
Come si approvano le tabelle millesimali
Il processo di approvazione inizia con la convocazione dell’assemblea, con all’ordine del giorno l’approvazione delle tabelle. È utile mettere a disposizione dei condomini, prima della riunione, le tabelle e la relazione del tecnico che le ha redatte, così che ciascuno possa controllare i propri valori. L’assemblea non può deliberare se non risulta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati (art. 1136, comma 6, c.c.).
Prima e seconda convocazione. Non è necessario attendere la seconda convocazione: l’approvazione può avvenire anche in prima. Cambia solo il numero di presenti necessario perché l’assemblea sia valida (quorum costitutivo), non la maggioranza per approvare le tabelle:
| Requisito | Prima convocazione | Seconda convocazione |
|---|---|---|
| Assemblea valida se sono presenti | almeno 2/3 del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio | almeno 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio |
| Maggioranza per approvare le tabelle | maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi | maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi |
In seconda convocazione l’art. 1136, comma 3, consente di approvare le delibere ordinarie con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore; per le tabelle millesimali questa soglia non basta. In pratica, in seconda convocazione l’assemblea può riunirsi con meno presenti, ma l’approvazione delle tabelle passa solo se i favorevoli raggiungono comunque 500 millesimi.
Un esempio. In un condominio di 12 proprietari, all’assemblea in seconda convocazione partecipano 6 condomini che rappresentano 420 millesimi: l’assemblea è valida (più di un terzo del valore e dei partecipanti). Votano a favore delle tabelle 5 condomini con 380 millesimi. La maggioranza degli intervenuti c’è, ma i favorevoli non arrivano a 500 millesimi: le tabelle non sono approvate, anche se con gli stessi numeri passerebbe una delibera ordinaria.
Cosa deve contenere il verbale
Delle riunioni dell’assemblea si redige un verbale, da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore (art. 1136, ultimo comma, c.c.). Per l’approvazione delle tabelle millesimali è il documento che dimostra che la maggioranza è stata raggiunta, quindi deve essere preciso. Le voci essenziali sono:
- data, ora e luogo della riunione, e se si tratta di prima o seconda convocazione;
- dichiarazione che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati;
- elenco dei presenti, in proprio o per delega, con i millesimi di ciascuno, e verifica del quorum costitutivo;
- ordine del giorno, con il punto sull’approvazione delle tabelle;
- indicazione delle tabelle sottoposte al voto (generale ed eventuali tabelle d’uso), del tecnico che le ha redatte e della relazione;
- eventuali osservazioni dei condomini;
- esito del voto: nomi e millesimi dei favorevoli, dei contrari e degli astenuti;
- dichiarazione che le tabelle sono approvate con la maggioranza dell’art. 1136, comma 2, c.c. e, in caso di tabelle d’uso o di spese, con i criteri adottati;
- tabelle e relazione tecnica allegate al verbale;
- firme del presidente e del segretario.
Una formula tipica per la delibera può essere: “L’assemblea, con il voto favorevole di 8 condomini su 10 intervenuti, rappresentanti 640 millesimi, approva le tabelle millesimali redatte dal geom. Rossi, allegate al presente verbale. Contrari: 2 condomini, per 150 millesimi”.
Per affrontare con sicurezza ogni fase, dalla redazione delle tabelle alla loro approvazione, è importante conoscere sia le norme sia le procedure operative: il Corso Tabelle Millesimali di Unione Professionisti è dedicato proprio ai criteri per redigerle, approvarle e rivederle.
Revisione delle tabelle millesimali, in sintesi
Le regole per la prima approvazione sono diverse da quelle che valgono quando bisogna correggere o rifare tabelle già esistenti. In questo caso si applica l’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, introdotto nella forma attuale dalla riforma del condominio (L. 220/2012):
- all’unanimità i valori si possono correggere o modificare per qualsiasi motivo;
- con la maggioranza dell’art. 1136, comma 2, anche su richiesta di un solo condomino, ma solo in due casi: quando i valori sono frutto di un errore, oppure quando per sopraelevazione, aumento di superfici o aumento o diminuzione delle unità immobiliari il valore anche di una sola unità è alterato di oltre un quinto. In questo secondo caso il costo è a carico di chi ha dato luogo alla variazione.
Queste regole valgono sia per le tabelle redatte con i criteri di legge sia per quelle con criteri convenzionali. Quando è obbligatorio rifarle, come si procede e cosa succede se l’assemblea non decide è spiegato nella guida su quando rifare le tabelle millesimali.
Quando non si possono contestare le tabelle millesimali
Una volta approvate, le tabelle millesimali sono obbligatorie per tutti i condomini e non si possono rimettere in discussione solo perché non piacciono. Restano due strade:
- impugnare la delibera di approvazione davanti al giudice, se è contraria alla legge o al regolamento (ad esempio perché non è stata raggiunta la maggioranza richiesta): possono farlo i condomini assenti, dissenzienti o astenuti, entro trenta giorni dalla delibera o, per gli assenti, dalla sua comunicazione (art. 1137 c.c.);
- chiedere la revisione quando le tabelle contengono un errore o quando le condizioni dell’edificio sono cambiate nei termini dell’art. 69 disp. att. c.c.; se l’assemblea non decide, si può agire in giudizio nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore.
Non bastano invece le lamentele generiche, né i lavori fatti all’interno del proprio appartamento: nel calcolo dei millesimi non si tiene conto dei miglioramenti e dello stato di manutenzione delle unità (art. 68 disp. att. c.c.). Per capire come leggere i propri valori vedi la guida ai millesimi di proprietà; se il condominio le tabelle non le ha mai approvate, vedi cosa succede nella guida al condominio senza tabelle millesimali.
Formazione continua per amministratori di condominio
Convocare correttamente l’assemblea, verificare i quorum, scrivere il verbale e gestire l’applicazione delle tabelle sono compiti quotidiani dell’amministratore; redigerle e rivederle è il lavoro del tecnico. Questi sono i percorsi del catalogo Unione Professionisti per formarsi e aggiornarsi su questi temi.
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Domande frequenti
No, se le tabelle applicano i criteri di legge: basta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi (art. 1136, comma 2, c.c.). L’unanimità serve solo per tabelle che derogano a quei criteri.
La stessa della prima: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. In seconda convocazione cambia solo il numero di presenti necessario perché l’assemblea sia valida.
No. Anche la prima approvazione di tabelle che rispettano i criteri di legge richiede la maggioranza dell’art. 1136, comma 2, c.c.
Di regola è una spesa del condominio, ripartita tra tutti i condomini. Se la revisione è necessaria per una sopraelevazione, un aumento di superfici o una variazione del numero delle unità, il costo è a carico di chi ha dato luogo alla variazione (art. 69 disp. att. c.c.).
Sì. La delibera contraria alla legge o al regolamento si impugna entro trenta giorni (art. 1137 c.c.). In caso di errore o di variazioni oltre un quinto del valore si può sempre chiederne la revisione secondo l’art. 69 disp. att. c.c.
Presenti e millesimi rappresentati, regolarità della convocazione, tabelle sottoposte al voto, nomi e millesimi di favorevoli, contrari e astenuti, maggioranza raggiunta e tabelle allegate.
Riferimenti normativi
- Codice civile, art. 1123 – ripartizione delle spese in proporzione al valore, salvo diversa convenzione.
- Codice civile, art. 1136 – costituzione dell’assemblea, maggioranze in prima e seconda convocazione, verbale.
- Codice civile, art. 1137 – impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea entro trenta giorni.
- Codice civile, art. 1138 – regolamento di condominio, approvato con la maggioranza dell’art. 1136, comma 2.
- Disposizioni di attuazione del codice civile, art. 68 – valori in millesimi nella tabella allegata al regolamento; elementi esclusi dal calcolo.
- Disposizioni di attuazione del codice civile, art. 69 – rettifica e modifica dei valori proporzionali.
- Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 18477/2010 – le tabelle millesimali non hanno natura contrattuale e si approvano a maggioranza qualificata.
