Ripartizione spese condominiali: criteri, tabella e chi paga tra proprietario e inquilino
Edilizia, Geometri, Normative
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In breve
- La regola base è l’art. 1123 del Codice civile: le spese comuni si dividono in proporzione ai millesimi di proprietà.
- Se un bene o un servizio è usato in misura diversa, si paga in base all’uso; se serve solo una parte dell’edificio, paga solo chi ne trae utilità.
- Alcune spese hanno criteri speciali: scale e ascensori (art. 1124), solai (art. 1125), lastrici solari (art. 1126), riscaldamento con contabilizzazione.
- Tra proprietario e inquilino la legge (art. 9, Legge 392/1978) mette a carico dell’inquilino i servizi e la manutenzione ordinaria, al proprietario la straordinaria.
- Regolamento contrattuale o accordi unanimi possono prevedere criteri diversi.
Di cosa parliamo in questo articolo:
Il criterio generale: i millesimi di proprietà
L’art. 1123 del Codice civile prevede tre regole, da applicare in quest’ordine di specialità:
- Spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate: si dividono in proporzione al valore di ciascuna proprietà, cioè secondo i millesimi.
- Cose destinate a servire i condomini in misura diversa: le spese si dividono in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
- Parti destinate a servire solo una parte dell’edificio (per esempio una scala o un cortile usati da una sola palazzina): le spese sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Per applicare queste regole servono tabelle millesimali aggiornate. Approfondisci in come si calcolano i millesimi di un appartamento e condominio senza tabelle millesimali.
Criteri di ripartizione per tipo di spesa
| Spesa | Criterio di ripartizione | Norma |
|---|---|---|
| Parti e servizi comuni (facciata, tetto, androne, amministrazione) | In base ai millesimi di proprietà | Art. 1123, comma 1, c.c. |
| Beni o servizi usati in misura diversa | In proporzione all’uso | Art. 1123, comma 2, c.c. |
| Parti che servono solo una parte dell’edificio | Solo i condomini che ne traggono utilità | Art. 1123, comma 3, c.c. |
| Scale e ascensori | Metà in base al valore, metà in base all’altezza del piano | Art. 1124 c.c. |
| Solai tra due piani | In parti uguali tra i proprietari del piano di sopra e di sotto; pavimento a carico di chi sta sopra, intonaco e tinta del soffitto a carico di chi sta sotto | Art. 1125 c.c. |
| Lastrico solare a uso esclusivo | Un terzo a carico di chi ne ha l’uso, due terzi a carico dei condomini a cui fa da copertura, in base al valore | Art. 1126 c.c. |
| Riscaldamento centralizzato con contabilizzazione | Quota legata ai consumi effettivi e quota fissa per le dispersioni | D.Lgs. 102/2014 e norma UNI 10200 |
Un esempio sul lastrico solare: se il rifacimento della terrazza di uso esclusivo di un condomino costa 6.000 euro, 2.000 euro sono a carico di chi la usa e 4.000 euro si dividono, in base ai millesimi, tra i condomini delle unità che stanno sotto la terrazza. Per le scale e gli ascensori trovi un esempio completo in tabella millesimale ascensore: come si calcola.
Spese condominiali tra proprietario e inquilino
Nei contratti di locazione l’art. 9 della Legge 392/1978 stabilisce, salvo patto diverso, quali oneri accessori spettano all’inquilino:
| Voce di spesa | Inquilino | Proprietario |
|---|---|---|
| Pulizia delle parti comuni | Sì | No |
| Funzionamento e manutenzione ordinaria dell’ascensore | Sì | No |
| Fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento | Sì | No |
| Spurgo dei pozzi neri e delle latrine | Sì | No |
| Servizio di portierato | 90% | 10% |
| Manutenzione straordinaria e innovazioni | No | Sì |
Alcune regole pratiche:
- il condominio chiede i pagamenti solo al proprietario, che poi si fa rimborsare dall’inquilino la parte di sua competenza;
- l’inquilino può chiedere l’indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione, e ha diritto di vedere i documenti giustificativi;
- il pagamento all’inquilino va richiesto, e l’inquilino deve pagare entro due mesi dalla richiesta;
- nei contratti a canone concordato la ripartizione segue la tabella allegata al decreto ministeriale sugli accordi territoriali.
Cosa succede se un condomino non paga
L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile dà all’amministratore strumenti precisi:
- può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condomino moroso, senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea;
- se la morosità dura da oltre sei mesi, può sospendere il moroso dall’uso dei servizi comuni separabili;
- i creditori del condominio devono rivolgersi prima ai condomini morosi e solo dopo a quelli in regola; per questo l’amministratore deve comunicare loro i dati dei morosi.
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Domande frequenti
Di regola in proporzione ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.). Se un bene è usato in misura diversa si paga in base all’uso, e se serve solo una parte dell’edificio paga solo chi ne trae utilità.
Salvo patto diverso: pulizia, funzionamento e manutenzione ordinaria dell’ascensore, forniture di acqua, energia e riscaldamento, spurgo dei pozzi neri e il 90% del portierato (art. 9, Legge 392/1978). La manutenzione straordinaria resta al proprietario.
Se il lastrico è a uso esclusivo, un terzo della spesa è a carico di chi lo usa e due terzi dei condomini delle unità sottostanti, in proporzione ai millesimi (art. 1126 c.c.).
Solo se lo prevede un regolamento contrattuale o un accordo approvato da tutti i condomini. In mancanza vale il criterio dei millesimi stabilito dal Codice civile.
L’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo e, dopo sei mesi di morosità, sospendere il condomino dai servizi comuni separabili (art. 63 disp. att. c.c.).
Riferimenti normativi
- Codice civile, artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 – Ripartizione delle spese condominiali, scale e ascensori, solai, lastrici solari.
- Disposizioni di attuazione del Codice civile, art. 63 – Riscossione dei contributi e condomini morosi.
- Legge 27 luglio 1978 n. 392, art. 9 – Oneri accessori a carico del conduttore.
- D.Lgs. 4 luglio 2014 n. 102 – Contabilizzazione del calore e ripartizione delle spese di riscaldamento nei condomini.
- Legge 11 dicembre 2012 n. 220 – Riforma del condominio.
