Case non vendibili dal 2030? Cosa prevede davvero la direttiva Case Green
Ambiente, Attualità, Normative
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No, dal 2030 non scatta nessun divieto di vendere o affittare le case con una classe energetica bassa. La direttiva europea “Case Green” (UE 2024/1275) fissa obiettivi di riduzione dei consumi per l’intero patrimonio residenziale di ogni Stato, non obblighi per il singolo appartamento. Gli obblighi più precisi riguardano gli edifici nuovi, che dovranno essere a emissioni zero dal 2030, gli impianti solari e gli edifici non residenziali. In Italia la direttiva non è ancora stata recepita: il termine del 29 maggio 2026 è scaduto e, finché non arriva il decreto di recepimento, valgono le regole attuali su APE, classi energetiche e requisiti minimi.
In breve
- No: dal 2030 non scatta nessun divieto di vendere o affittare case con una classe energetica bassa. Il testo finale della direttiva Case Green (UE 2024/1275) non impone obblighi al singolo immobile residenziale.
- L’obiettivo per le abitazioni riguarda l’intero parco immobiliare: ridurre il consumo medio di energia primaria del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035, rispetto al 2020.
- I nuovi edifici dovranno essere a emissioni zero dal 2028 se pubblici e dal 2030 tutti; gli impianti solari diventano la regola sui nuovi edifici, residenziali compresi entro il 2029.
- Il termine per recepire la direttiva in Italia era il 29 maggio 2026 ed è scaduto: a ottobre 2026 la delega al Governo non è ancora stata approvata e il decreto non c’è.
- Fino al recepimento restano valide le regole attuali su APE, classi energetiche e requisiti minimi; il passaporto di ristrutturazione in Italia non esiste ancora.
Di cosa parliamo in questo articolo:
- Da dove nasce l’idea delle “case non vendibili”
- Cosa prevede davvero la direttiva Case Green
- Cosa si intende per casa green
- Caldaie e impianti a combustibili fossili
- La nuova scala delle classi energetiche
- Il passaporto di ristrutturazione
- A che punto è l’Italia (ottobre 2026)
- Cosa conviene fare oggi se devi vendere, comprare o ristrutturare
- Formazione consigliata
- Domande frequenti
- Riferimenti normativi
Da dove nasce l’idea delle “case non vendibili”
Durante il negoziato europeo alcune proposte prevedevano classi energetiche minime per ogni singolo edificio. La posizione approvata dal Parlamento europeo nel marzo 2023, per esempio, chiedeva che gli edifici residenziali raggiungessero almeno la classe E entro il 2030 e la classe D entro il 2033. Da qui sono nati i titoli sulle case “invendibili”.
Nel testo definitivo, pubblicato nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea l’8 maggio 2024, questo meccanismo è stato abbandonato per il residenziale. Al suo posto ci sono obiettivi di riduzione dei consumi che ogni Stato deve raggiungere sul proprio patrimonio, scegliendo come. Non ci sono quindi né classi minime per la singola casa né divieti di vendita o di affitto.
Cosa prevede davvero la direttiva Case Green
| Ambito | Obiettivo | Scadenza |
|---|---|---|
| Edifici residenziali (intero parco) | Consumo medio di energia primaria −16% rispetto al 2020 | 2030 |
| Edifici residenziali (intero parco) | Consumo medio di energia primaria −20-22% rispetto al 2020 | 2035 |
| Edifici non residenziali | Riqualificare il 16% degli edifici con le prestazioni peggiori | 2030 |
| Edifici non residenziali | Riqualificare il 26% degli edifici con le prestazioni peggiori | 2033 |
| Nuovi edifici pubblici | Edifici a emissioni zero | 2028 |
| Tutti i nuovi edifici | Edifici a emissioni zero | 2030 |
| Intero parco immobiliare | Emissioni zero | 2050 |
Per il residenziale c’è un vincolo in più: almeno il 55% della riduzione dei consumi deve arrivare dalla ristrutturazione del 43% degli edifici con le prestazioni peggiori. Le case meno efficienti saranno quindi al centro delle politiche e degli incentivi, ma la direttiva non stabilisce sanzioni per il singolo proprietario.
Pannelli solari sugli edifici: le scadenze dell’art. 10
L’art. 10 chiede che tutti i nuovi edifici siano progettati per sfruttare al meglio l’energia solare e che gli Stati assicurino l’installazione di impianti solari adeguati, dove è tecnicamente appropriato ed economicamente e funzionalmente fattibile, secondo questo calendario:
| Edifici | Entro il |
|---|---|
| Nuovi edifici pubblici e non residenziali con superficie coperta utile oltre 250 m² | 31 dicembre 2026 |
| Edifici pubblici esistenti oltre 2.000 m² | 31 dicembre 2027 |
| Edifici non residenziali esistenti oltre 500 m², se sottoposti a ristrutturazione importante o a lavori che richiedono un’autorizzazione (rifacimento del tetto, impianti tecnici) | 31 dicembre 2027 |
| Edifici pubblici esistenti oltre 750 m² | 31 dicembre 2028 |
| Nuovi edifici residenziali e nuovi parcheggi coperti adiacenti agli edifici | 31 dicembre 2029 |
| Edifici pubblici esistenti oltre 250 m² | 31 dicembre 2030 |
Per le case esistenti non c’è un obbligo di installare pannelli: la direttiva chiede agli Stati di inserire nei piani nazionali di ristrutturazione politiche per favorire il solare su tutti gli edifici. In Italia, intanto, per i nuovi edifici e le ristrutturazioni importanti vale già l’obbligo di coprire con fonti rinnovabili una quota dei consumi, aggiornato nel 2026 dal D.Lgs. 5/2026.
Il GWP nell’attestato di prestazione energetica
Per i nuovi edifici la direttiva introduce anche il calcolo del GWP nel corso del ciclo di vita (global warming potential), un indicatore che misura il contributo potenziale di un edificio al riscaldamento globale lungo tutto il suo ciclo di vita, dalla produzione dei materiali alla demolizione. Il valore dovrà essere calcolato e riportato nell’APE dal 1° gennaio 2028 per i nuovi edifici con superficie coperta utile oltre 1.000 m² e dal 1° gennaio 2030 per tutti i nuovi edifici. Anche questo obbligo diventerà operativo in Italia solo con il recepimento.
Cosa si intende per casa green
“Casa green” non è un termine giuridico: è il nome giornalistico della direttiva. Il concetto che la direttiva definisce è quello di edificio a emissioni zero: un edificio ad altissima prestazione energetica, con un fabbisogno di energia pari a zero o molto basso, che non produce in loco emissioni di carbonio da combustibili fossili e ha emissioni operative di gas serra nulle o molto basse. In pratica è un edificio ben isolato, che non usa una caldaia a gas o a gasolio e che copre il poco fabbisogno che resta con energia da fonti rinnovabili, prodotta sul posto, da una comunità energetica o dal teleriscaldamento efficiente.
È il requisito che varrà per tutte le nuove costruzioni dal 2030 (dal 2028 per quelle pubbliche). Fino ad allora i nuovi edifici devono essere almeno a energia quasi zero (NZEB), come già previsto oggi in Italia dai requisiti minimi, aggiornati dal DM 28 ottobre 2025. Per le case esistenti l’edificio a emissioni zero è un traguardo al 2050, non un obbligo con una data per il singolo proprietario.
Caldaie e impianti a combustibili fossili
Dal 1° gennaio 2025 la direttiva vieta agli Stati di concedere incentivi per l’installazione di caldaie autonome alimentate solo a combustibili fossili. Gli Stati devono inoltre programmare l’abbandono delle caldaie a combustibili fossili, con l’obiettivo indicativo del 2040. Non c’è un divieto immediato di usare l’impianto esistente.
La nuova scala delle classi energetiche
Con il recepimento cambierà anche l’attestato di prestazione energetica (APE). La direttiva prevede una scala chiusa dalla classe A, che corrisponde agli edifici a emissioni zero, alla classe G, che corrisponde agli edifici con le prestazioni peggiori del parco immobiliare nazionale al momento in cui la nuova scala viene introdotta. Oggi in Italia le classi vanno da A4 a G e si calcolano rispetto a un edificio di riferimento: finché il decreto di recepimento non sarà in vigore, gli APE continuano a seguire le regole attuali. Come funziona oggi l’attestato è spiegato nella guida all’attestato di prestazione energetica; per sapere a chi rivolgersi leggi chi può fare l’APE.
Il passaporto di ristrutturazione
Il passaporto di ristrutturazione (art. 12 della direttiva) è una “tabella di marcia” per portare un edificio, per fasi, fino a una ristrutturazione profonda. Descrive la prestazione energetica attuale, gli interventi consigliati nell’ordine migliore, il risparmio energetico stimato per ogni fase, la classe energetica che si raggiungerebbe dopo ciascuna fase e le possibilità di finanziamento. È rilasciato in formato digitale da un esperto qualificato o certificato dopo un sopralluogo e può essere redatto insieme all’APE.
Per i proprietari è volontario, a meno che uno Stato decida di renderlo obbligatorio. Gli Stati avrebbero dovuto introdurlo entro il 29 maggio 2026, ma in Italia non esiste ancora: senza recepimento non ci sono regole su contenuti, costi e su chi potrà rilasciarlo. Chi oggi vuole programmare i lavori può comunque chiedere a un tecnico una diagnosi energetica o un APE con le raccomandazioni per migliorare la classe.
A che punto è l’Italia (ottobre 2026)
- Recepimento: il termine del 29 maggio 2026 è scaduto e non esiste ancora un decreto legislativo di recepimento. Il 15 luglio 2026 la Commissione europea ha avviato procedure di infrazione, con lettere di costituzione in mora, nei confronti di tutti i 27 Stati membri, Italia compresa, per il mancato recepimento completo della direttiva.
- Legge di delega: per adottare il decreto il Governo ha bisogno di una delega del Parlamento. Il disegno di legge di delegazione europea 2026 (A.S. 2025), presentato al Senato il 2 settembre 2026, è in esame in Commissione; nel testo presentato dal Governo la direttiva Case Green non compare. Il Governo ha indicato che potrebbe essere aggiunta con un emendamento e il termine per gli emendamenti in Commissione è fissato al 30 ottobre 2026. Solo dopo l’approvazione della legge potrà arrivare il decreto, per il quale non c’è ancora una data.
- Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici: il primo progetto andava trasmesso a Bruxelles entro il 31 dicembre 2025, ma l’Italia non lo ha ancora fatto; per questo, in una procedura separata, ha ricevuto una lettera di costituzione in mora a marzo 2026 e un parere motivato a ottobre 2026. Il piano definitivo è previsto entro il 31 dicembre 2026.
Le misure concrete per le abitazioni (priorità, incentivi, eventuali obblighi) saranno decise in questi provvedimenti. Ad oggi non esiste un obbligo di intervento per i singoli proprietari.
Cosa conviene fare oggi se devi vendere, comprare o ristrutturare
- Vendita e affitto: l’APE resta obbligatorio, e la classe energetica va indicata negli annunci. Una classe bassa non impedisce il rogito, ma pesa sul valore e sulla trattativa.
- Acquisto: conviene valutare il costo degli interventi di efficientamento già al momento dell’offerta, perché le case meno efficienti saranno il bersaglio delle future politiche.
- Ristrutturazione: isolamento dell’involucro, serramenti e impianti a pompa di calore sono gli interventi coerenti con gli obiettivi della direttiva. Gli incentivi vanno verificati al momento dei lavori, perché cambiano di anno in anno.
- Costruzione: chi progetta oggi un edificio nuovo che sarà completato a ridosso del 2030 ha interesse a puntare già su un edificio senza combustibili fossili e predisposto per il solare.
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Domande frequenti
No. La direttiva Case Green non vieta di vendere o affittare case con classe energetica bassa. Gli obiettivi riguardano il consumo medio dell’intero parco residenziale, non il singolo immobile.
“Casa green” è il nome giornalistico della direttiva europea UE 2024/1275. La direttiva parla di edificio a emissioni zero: molto efficiente, senza emissioni in loco da combustibili fossili e alimentato con energia rinnovabile. Sarà obbligatorio per tutti i nuovi edifici dal 2030 (dal 2028 per quelli pubblici).
La direttiva non impone obblighi al singolo proprietario di un’abitazione. Eventuali misure saranno decise dall’Italia con il decreto di recepimento, che a ottobre 2026 non è ancora stato adottato.
Non c’è ancora una data. Il termine era il 29 maggio 2026 ed è scaduto. Il Governo può adottare il decreto solo dopo una delega del Parlamento: la legge di delegazione europea 2026 è in esame al Senato e nel testo iniziale la direttiva non è inclusa.
Non c’è un divieto immediato di usare l’impianto esistente. Dal 1° gennaio 2025 non si possono più incentivare le caldaie autonome alimentate solo a combustibili fossili, e l’obiettivo indicativo è abbandonarle entro il 2040.
Sì. L’attestato di prestazione energetica resta obbligatorio per vendere e affittare, e la classe energetica va indicata negli annunci. Con il recepimento della direttiva la scala delle classi diventerà A-G.
Riferimenti normativi
- Direttiva (UE) 2024/1275 (EPBD, “Case Green”) – prestazione energetica nell’edilizia, pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea l’8 maggio 2024: art. 2 (edificio a emissioni zero, GWP), art. 3 (piani nazionali di ristrutturazione), art. 7 (nuovi edifici e GWP), art. 9 (obiettivi per residenziali e non residenziali), art. 10 (energia solare), art. 12 (passaporto di ristrutturazione), art. 17 (incentivi e caldaie), art. 19 (APE e scala A–G). Termine generale di recepimento: 29 maggio 2026.
- D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192 – norma italiana vigente su prestazione energetica degli edifici e APE, in attesa del recepimento della nuova direttiva.
- DM 26 giugno 2015 (requisiti minimi, aggiornato dal DM 28 ottobre 2025, e Linee guida APE) – regole attuali su requisiti minimi e classi energetiche A4–G.
- D.Lgs. 8 novembre 2021, n. 199, art. 26 e Allegato III – obbligo di fonti rinnovabili negli edifici nuovi e nelle ristrutturazioni importanti, modificato dal D.Lgs. 5/2026.
- Disegno di legge di delegazione europea 2026 (A.S. 2025) – in esame alla 4ª Commissione del Senato a ottobre 2026; nel testo presentato dal Governo non contiene la delega per il recepimento della direttiva 2024/1275.
