Le differenze tra ristrutturazione importante di primo livello e secondo livello
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Si parla di ristrutturazione importante quando l’intervento riguarda più del 25% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio. È di secondo livello se si ferma qui, con o senza lavori sull’impianto: i requisiti energetici valgono solo per le parti su cui si interviene. Diventa di primo livello quando l’involucro coinvolto supera il 50% e, insieme, si ristruttura l’impianto termico al servizio dell’intero edificio: in questo caso i requisiti si applicano a tutto l’edificio. Sotto il 25% non è una ristrutturazione importante ma una riqualificazione energetica. Le definizioni sono nel decreto requisiti minimi del 26 giugno 2015, aggiornato dal DM 28 ottobre 2025, in vigore dal 3 giugno 2026: le soglie sono rimaste le stesse, ma sono cambiate alcune verifiche.
In breve
- Ristrutturazione importante: intervento sull’involucro che supera il 25% della superficie disperdente lorda complessiva, calcolata sull’intero edificio anche se ci sono più unità immobiliari.
- Primo livello: involucro oltre il 50% e ristrutturazione dell’impianto termico asservito all’intero edificio; requisiti su tutto l’edificio, calcolati con l’edificio di riferimento.
- Secondo livello: involucro oltre il 25%, con o senza impianto; requisiti solo sulle parti interessate, compresa dal 2026 la trasmittanza comprensiva dei ponti termici.
- In entrambi i casi servono la relazione tecnica ex Legge 10, l’APE prima dell’agibilità e una quota minima di fonti rinnovabili: 40% per il primo livello, 15% per il secondo.
- Le regole aggiornate valgono per i titoli abilitativi richiesti dal 3 giugno 2026.
Di cosa parliamo in questo articolo:
- Che cos’è una ristrutturazione importante
- Primo e secondo livello: le differenze in una tabella
- Un esempio: la stessa palazzina, quattro interventi diversi
- Cosa è cambiato con il DM 28 ottobre 2025
- Gli obblighi che scattano con una ristrutturazione importante
- E se l’intervento resta sotto il 25%?
- Formazione consigliata
- Domande frequenti
- Riferimenti normativi
Che cos’è una ristrutturazione importante
La definizione viene dall’art. 2 del D.Lgs. 192/2005 ed è precisata nel paragrafo 1.4.1 dell’Allegato 1 del decreto requisiti minimi: è ristrutturazione importante l’intervento sugli elementi dell’involucro che separano il volume riscaldato o raffrescato dall’esterno o da ambienti non climatizzati, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.
Per calcolare la percentuale si considerano solo gli elementi opachi e trasparenti che delimitano il volume climatizzato:
- le pareti verticali, comprese le finestre;
- i solai contro terra e su spazi aperti, come i porticati;
- i tetti e le coperture, solo quando delimitano volumi climatizzati.
Il nuovo testo chiarisce un punto che in condominio genera spesso dubbi: se l’edificio ha più unità immobiliari, la percentuale si calcola sull’involucro dell’intero edificio, non sulla singola unità. Il cappotto sulla facciata di un solo appartamento, quindi, si confronta con la superficie disperdente di tutto il fabbricato.
Gli interventi di ristrutturazione importante si dividono poi in due livelli, che la norma distingue per applicare i requisiti in modo graduale, tenendo conto della convenienza tecnica ed economica.
Primo e secondo livello: le differenze in una tabella
| Tipo di intervento | Involucro interessato | Impianto termico | A cosa si applicano i requisiti | Quota minima di rinnovabili |
|---|---|---|---|---|
| Ristrutturazione importante di 1° livello | oltre il 50% della superficie disperdente lorda | ristrutturazione dell’impianto di climatizzazione invernale e/o estiva al servizio dell’intero edificio: obbligatoria | intero edificio, con l’edificio di riferimento (capitoli 2, 3 e 6 dell’Allegato 1) | 40% dei consumi per ACS e 40% della somma di ACS, riscaldamento e raffrescamento |
| Ristrutturazione importante di 2° livello | oltre il 25% della superficie disperdente lorda | può esserci o no | solo parti di involucro e impianti interessati dai lavori (capitoli 2, 4, 5 e 6) | 15% della somma dei consumi per riscaldamento e raffrescamento |
| Riqualificazione energetica | fino al 25%, e/o interventi sugli impianti | nuova installazione, ristrutturazione o sostituzione del generatore | solo componenti e impianti oggetto di intervento (capitoli 2 e 5) | 15% solo se si esegue una ristrutturazione dell’impianto termico |
I capitoli indicati sono quelli del nuovo Allegato 1 riepilogati nella sua Tabella 7; le quote di rinnovabili sono quelle dell’Allegato III del D.Lgs. 199/2021, modificato dal D.Lgs. 5/2026.
Ristrutturazione importante di primo livello
Servono due condizioni insieme: l’intervento sull’involucro supera il 50% della superficie disperdente lorda e comprende la ristrutturazione dell’impianto termico per la climatizzazione invernale e/o estiva asservito all’intero edificio. Se manca la seconda condizione, anche un intervento su tutto l’involucro resta di secondo livello.
Nel primo livello i requisiti si applicano all’intero edificio e riguardano la sua prestazione energetica per i servizi interessati. Il progettista lavora come per un edificio nuovo: determina gli indici di prestazione e li confronta con quelli dell’edificio di riferimento, cioè un edificio virtuale con la stessa geometria e parametri fissati dal decreto. Verifica inoltre, tra l’altro, il coefficiente medio globale di scambio termico H’T, con i valori limite della Tabella 11 dell’Appendice A, dedicata proprio al primo livello. Nella relazione tecnica deve anche valutare la fattibilità di sistemi alternativi ad alta efficienza, come rinnovabili, pompe di calore e teleriscaldamento (art. 8, comma 1-bis, del D.Lgs. 192/2005).
Cosa vuol dire “ristrutturazione dell’impianto termico”
È il punto su cui si sbaglia più spesso. Il DM 28 ottobre 2025 (Allegato 1, par. 1.4.1, comma 4) chiarisce che la ristrutturazione di un impianto termico è una modifica sostanziale sia della produzione sia della distribuzione e/o dell’emissione del calore: in pratica la sostituzione combinata del sistema di generazione, anche con cambio di vettore energetico, e dei sistemi di distribuzione e/o emissione. Rientrano anche:
- la trasformazione di un impianto centralizzato in impianti individuali;
- la nuova sistemazione degli impianti nelle singole unità, o in parti dell’edificio, quando si installa un impianto individuale dopo il distacco dal centralizzato.
La sola sostituzione della caldaia non è una ristrutturazione dell’impianto termico: per il decreto è una riqualificazione energetica dell’impianto. Da sola, quindi, non porta l’intervento al primo livello.
Ristrutturazione importante di secondo livello
Si ha quando l’intervento interessa più del 25% della superficie disperdente lorda e può riguardare anche l’impianto termico. Qui i requisiti non si applicano a tutto l’edificio ma solo alle porzioni di involucro su cui si interviene. Il progettista verifica:
- le trasmittanze termiche limite dell’Appendice B per pareti, coperture, pavimenti e serramenti interessati dai lavori (capitolo 5);
- la trasmittanza comprensiva dei ponti termici delle stesse porzioni, con il metodo dell’Appendice B, paragrafo 1.1, punto 2 (capitolo 4): è la novità principale del DM 28 ottobre 2025 per il secondo livello;
- i requisiti minimi degli impianti, se anche questi sono oggetto di intervento.
Se l’isolamento è realizzato dall’interno o in intercapedine, le trasmittanze limite dell’Appendice B sono aumentate del 30%, qualunque sia la superficie coinvolta. Il calcolo della trasmittanza è spiegato nella guida su cos’è la trasmittanza termica.
Un esempio: la stessa palazzina, quattro interventi diversi
Prendiamo una palazzina con una superficie disperdente lorda complessiva di 1.000 m² (pareti, finestre, copertura e solaio verso terra) e un impianto di riscaldamento centralizzato. I valori sono illustrativi.
| Intervento | Involucro interessato | Impianto | Classificazione |
|---|---|---|---|
| Cappotto su una sola facciata | 200 m² (20%) | nessun intervento | riqualificazione energetica |
| Cappotto su tutte le facciate | 600 m² (60%) | sostituzione della sola caldaia | ristrutturazione importante di 2° livello |
| Cappotto su due facciate e copertura | 400 m² (40%) | nuova centrale termica con nuova distribuzione e nuovi terminali | ristrutturazione importante di 2° livello |
| Cappotto su tutte le facciate | 600 m² (60%) | nuova centrale termica con nuova distribuzione e nuovi terminali | ristrutturazione importante di 1° livello |
Il secondo e il terzo caso mostrano le due condizioni del primo livello: nel secondo l’involucro supera il 50% ma la sola caldaia nuova non è una ristrutturazione dell’impianto; nel terzo l’impianto è ristrutturato ma l’involucro resta sotto il 50%. Solo l’ultimo intervento le soddisfa entrambe.
Il conto della superficie va fatto con attenzione: le facciate di un edificio sono solo una parte della superficie disperdente, che comprende anche copertura, solaio verso terra o verso locali non riscaldati e serramenti. Per questo un “cappotto su tutto il condominio” non supera sempre il 50%.
Cosa è cambiato con il DM 28 ottobre 2025
Il DM 28 ottobre 2025 (Gazzetta Ufficiale n. 283 del 5 dicembre 2025) ha sostituito l’Allegato 1 del decreto requisiti minimi ed è in vigore dal 3 giugno 2026. Si applica agli interventi con titolo abilitativo richiesto da quella data; per i titoli richiesti fino al 2 giugno 2026 restano le regole del 2015. Le novità del decreto nel loro complesso sono spiegate nella guida al DM 28 ottobre 2025; qui quelle che riguardano la classificazione degli interventi.
| Punto | Prima (DM 26/6/2015) | Dal 3/6/2026 (DM 28/10/2025) |
|---|---|---|
| Soglie: oltre 25%, oltre 50% più impianto, riqualificazione fino al 25% | in vigore | invariate (par. 1.4.1 e 1.4.2) |
| Edificio con più unità immobiliari | non precisato | la percentuale si calcola sull’involucro dell’intero edificio (par. 1.4.1, c. 1) |
| Verifica sull’involucro nel 2° livello | coefficiente H’T sull’intera parete o porzione interessata | trasmittanza comprensiva dei ponti termici delle porzioni interessate (par. 1.4.1 e cap. 4) |
| Ristrutturazione dell’impianto termico | nessuna precisazione nel decreto | sostituzione combinata di generazione e distribuzione e/o emissione; passaggio da centralizzato a individuale; distacco (par. 1.4.1, c. 4) |
| Deroga per gli impianti | “manutenzione ordinaria” degli impianti esistenti | interventi per mantenere efficienza e sicurezza, senza sostituire l’impianto o sue parti (par. 1.4.3) |
| Strato rifatto per lavori sull’impianto | non previsto | nessun limite di trasmittanza se lo strato (per esempio il pavimento) è rifatto solo per l’impianto (par. 1.4.3, c. 3) |
| Ampliamenti fino al 15% del volume e 500 m³ | non disciplinati in questo punto | requisiti della ristrutturazione importante o della riqualificazione, a seconda che l’involucro interessato superi o no il 25% della superficie dopo i lavori (par. 1.3) |
| Ricarica dei veicoli elettrici | non trattata | requisiti del capitolo 6 anche per le ristrutturazioni importanti, nei casi previsti |
Restano uguali la deroga per tinteggiature e rifacimenti di intonaco sotto il 10% della superficie disperdente e l’aumento del 30% delle trasmittanze limite per l’isolamento dall’interno o in intercapedine.
Gli obblighi che scattano con una ristrutturazione importante
Classificare bene l’intervento serve a sapere quali adempimenti seguono.
- Relazione tecnica ex Legge 10. I progettisti inseriscono calcoli e verifiche nella relazione tecnica, che il proprietario deposita in Comune con la richiesta del titolo o con la comunicazione di inizio lavori (art. 8, comma 1, D.Lgs. 192/2005). Contenuti, eccezioni e scadenze sono nella guida alla relazione energetica ex Legge 10.
- Fonti rinnovabili. Con il D.Lgs. 5/2026 la ristrutturazione importante di primo livello richiede il 40% di copertura da rinnovabili, quella di secondo livello il 15% dei consumi per riscaldamento e raffrescamento, oltre a una potenza elettrica minima; se l’obbligo non è rispettato il titolo edilizio viene negato. Percentuali, calcolo ed esenzioni sono nella guida all’obbligo di fonti rinnovabili negli edifici.
- Fine lavori e AQE. Il direttore dei lavori assevera la conformità delle opere al progetto e alla relazione e presenta al Comune l’attestato di qualificazione energetica con la dichiarazione di fine lavori, che senza questi documenti è inefficace (art. 8, comma 2). Le differenze con l’APE sono nella guida all’AQE.
- APE. Gli edifici sottoposti a ristrutturazione importante devono avere un attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità (art. 6, comma 1, D.Lgs. 192/2005). Validità e casi d’obbligo sono nella guida all’attestato di prestazione energetica.
- Ricarica dei veicoli elettrici. Se l’edificio ha posti auto, il capitolo 6 del nuovo Allegato 1 può richiedere la predisposizione dei punti di ricarica, secondo il numero di posti e il tipo di edificio.
Il nuovo Allegato 1 richiede inoltre, per gli edifici sottoposti a ristrutturazione importante, la “valutazione di sicurezza” del paragrafo 8.3 delle Norme tecniche per le costruzioni 2018 (par. 3.2): un aspetto da chiarire con lo strutturista fin dal progetto.
E se l’intervento resta sotto il 25%?
Allora è una riqualificazione energetica: i requisiti si applicano solo ai componenti e agli impianti su cui si interviene, per esempio i nuovi serramenti, il cappotto su una porzione limitata o la nuova caldaia. Esempi, requisiti e documenti necessari sono nella guida su riqualificazione energetica o ristrutturazione importante.
Per approfondire: il ponte termico nella finestra. Per i tecnici che progettano o dirigono interventi sull’involucro c’è il Corso Cappotto Termico di Unione Professionisti.
Formazione consigliata
Dopo una ristrutturazione importante l’edificio va descritto con un nuovo APE, calcolato con le norme aggiornate dal DM 28 ottobre 2025. Il Corso Certificazione Energetica degli Edifici di Unione Professionisti affronta il quadro normativo e il calcolo della prestazione energetica ed è utile a chi redige attestati e a chi vuole leggere con più sicurezza i risultati di un progetto. Per chi progetta o dirige lavori sull’involucro e sugli edifici condominiali sono disponibili anche i corsi sui cappotti termici e sull’efficienza energetica nei condomini.
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Domande frequenti
Non necessariamente. Se l’involucro interessato supera il 50% della superficie disperdente ma l’impianto termico al servizio dell’intero edificio non viene ristrutturato, è una ristrutturazione importante di secondo livello. Per il primo livello servono entrambe le condizioni.
No. Per il DM 28 ottobre 2025 la ristrutturazione dell’impianto termico è la sostituzione combinata della generazione e della distribuzione e/o emissione del calore. La sola caldaia nuova è una riqualificazione energetica dell’impianto.
Sulla superficie disperdente lorda complessiva dell’intero edificio, cioè pareti, serramenti, copertura e solai che delimitano il volume climatizzato di tutte le unità. Non si calcola sulla superficie del singolo appartamento.
Sì. Gli edifici sottoposti a ristrutturazione importante devono essere dotati di attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità, come prevede l’art. 6 del D.Lgs. 192/2005.
Con il D.Lgs. 5/2026, il 40% dei consumi per acqua calda sanitaria e il 40% della somma di acqua calda, riscaldamento e raffrescamento nel primo livello; il 15% dei consumi per riscaldamento e raffrescamento nel secondo livello. In entrambi i casi serve anche una potenza elettrica minima da rinnovabili.
Dipende. Tinteggiature e strati di finitura che non incidono sull’isolamento, e il rifacimento di intonaco su meno del 10% della superficie disperdente, sono esclusi dai requisiti minimi. Se invece si interviene sulla facciata in modo rilevante per l’isolamento, si applicano le soglie del 25% e del 50%.
Riferimenti normativi
- D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192 – art. 2 (definizioni di ristrutturazione importante e riqualificazione energetica), art. 6, comma 1 (APE prima dell’agibilità), art. 8 (relazione tecnica, valutazione dei sistemi alternativi, asseverazione e AQE).
- DM 26 giugno 2015 (requisiti minimi), come modificato dal DM 28 ottobre 2025 (GU n. 283 del 5/12/2025) – Allegato 1, par. 1.3 (ampliamenti), 1.4 (ristrutturazioni importanti, riqualificazioni, deroghe), capitoli 3, 4, 5 e 6 e Tabella 7; Appendici A e B.
- D.Lgs. 8 novembre 2021, n. 199, art. 26 e Allegato III, modificati dal D.Lgs. 9 gennaio 2026, n. 5 – quote minime di fonti rinnovabili per le ristrutturazioni importanti.
- DM 17 gennaio 2018 (Norme tecniche per le costruzioni), par. 8.3 – valutazione di sicurezza delle costruzioni esistenti.
