Tabella millesimale ascensore: come si calcola, esempio e quanto paga il piano terra
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Il Corso Tabelle Millesimali descrive i criteri giuridici e pratici per redigere correttamente le tabelle millesimali condominiali, anche nei casi in cui è necessaria una modifica o una revisione delle tabelle.
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In breve
- Le spese di manutenzione e sostituzione dell’ascensore si dividono con il criterio dell’art. 1124 del Codice civile: metà in base al valore delle unità (millesimi di proprietà) e metà in proporzione all’altezza del piano dal suolo.
- Il piano terra paga di regola la sua parte della metà calcolata sul valore, mentre la parte legata all’altezza è nulla o minima. L’esonero totale richiede una clausola del regolamento condominiale contrattuale.
- Secondo la Cassazione lo stesso criterio vale anche per le spese di funzionamento, come l’energia elettrica.
- L’installazione di un ascensore nuovo segue invece, di regola, i millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.).
Di cosa parliamo in questo articolo:
Come si ripartiscono le spese dell’ascensore
Dal 2013, con la riforma del condominio (Legge 220/2012), l’art. 1124 c.c. si applica espressamente agli ascensori oltre che alle scale. La spesa si divide in due parti uguali:
- 50% in base al valore di ciascuna unità immobiliare, cioè secondo i millesimi di proprietà;
- 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo: più in alto si abita, più si paga.
Il criterio riguarda la manutenzione ordinaria e straordinaria, la ricostruzione e la sostituzione dell’impianto. Con l’ordinanza n. 20888 del 2023 la Cassazione ha chiarito che vale anche per le spese di funzionamento, come i consumi elettrici. Regolamento contrattuale e accordi unanimi possono prevedere criteri diversi.
Esempio di calcolo della tabella millesimale ascensore
Prendiamo un edificio con quattro unità, una per piano, e una spesa di 10.000 euro per la sostituzione dell’ascensore. Per la quota legata all’altezza usiamo l’altezza del pavimento di ciascun piano dal suolo: 0 m per il piano terra, 3 m per il primo, 6 m per il secondo, 9 m per il terzo (in totale 18).
| Piano | Millesimi di proprietà | Quota sul valore (5.000 €) | Quota sull’altezza (5.000 €) | Totale | Millesimi ascensore |
|---|---|---|---|---|---|
| Piano terra | 200 | 1.000,00 € | 0,00 € | 1.000,00 € | 100,00 |
| Primo piano | 250 | 1.250,00 € | 833,33 € | 2.083,33 € | 208,33 |
| Secondo piano | 270 | 1.350,00 € | 1.666,67 € | 3.016,67 € | 301,67 |
| Terzo piano | 280 | 1.400,00 € | 2.500,00 € | 3.900,00 € | 390,00 |
| Totale | 1.000 | 5.000,00 € | 5.000,00 € | 10.000,00 € | 1.000,00 |
Come si arriva ai numeri:
- quota sul valore = 5.000 € × millesimi di proprietà ÷ 1.000 (per il primo piano: 5.000 × 250 ÷ 1.000 = 1.250 €);
- quota sull’altezza = 5.000 € × altezza del piano ÷ somma delle altezze (per il primo piano: 5.000 × 3 ÷ 18 = 833,33 €);
- millesimi ascensore = totale di ciascuno ÷ spesa totale × 1.000 (per il primo piano: 2.083,33 ÷ 10.000 × 1.000 = 208,33).
L’esempio è semplificato. Nella pratica le tabelle usano spesso coefficienti di piano al posto delle altezze in metri, e tengono conto di cantine, soffitte e lastrici solari, che ai fini della quota sul valore la legge considera come piani. Una tabella millesimale vera va redatta da un tecnico sulla base delle caratteristiche dell’edificio. Per i millesimi di proprietà leggi anche come si calcolano i millesimi di un appartamento.
Chi abita al piano terra paga l’ascensore?
Di regola sì, almeno per la parte calcolata sul valore. Secondo la giurisprudenza prevalente, anche chi non usa l’ascensore partecipa alle spese, perché l’impianto fa parte dei beni comuni dell’edificio. La quota legata all’altezza, invece, per il piano terra è nulla o molto ridotta.
L’esonero completo è possibile solo se lo prevede una clausola del regolamento condominiale di natura contrattuale, approvato da tutti i condomini o richiamato negli atti di acquisto. Alcune sentenze hanno escluso dalle spese le unità al piano terra con accesso autonomo dalla strada, che non usano in alcun modo androne e ascensore: sono casi da valutare uno per uno, partendo dal regolamento e dagli atti.
Installare un ascensore nuovo: chi paga
L’installazione di un ascensore dove prima non c’era è un’innovazione. In questo caso, secondo la Cassazione, le spese si ripartiscono di regola in base ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.), non con il criterio dell’art. 1124. Se l’opera serve a eliminare le barriere architettoniche, l’assemblea la può approvare con le maggioranze agevolate previste dalla legge. Il condomino che non vuole partecipare a un’innovazione molto gravosa può, nei casi previsti dall’art. 1121 c.c., restarne escluso e non usare l’impianto.
Come si approva la tabella millesimale dell’ascensore
Le tabelle millesimali si approvano con la maggioranza dell’art. 1136, secondo comma, del Codice civile, come hanno chiarito le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 18477 del 2010). La revisione è possibile quando le tabelle contengono errori o quando il valore delle unità è cambiato in modo rilevante (art. 69 delle disposizioni di attuazione). Approfondisci in approvazione delle tabelle millesimali e ripartizione delle spese condominiali.
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Domande frequenti
Di regola sì, per la parte calcolata sui millesimi di proprietà, mentre la quota legata all’altezza è nulla o minima. L’esonero totale richiede una clausola del regolamento condominiale contrattuale.
Metà della spesa si divide in base ai millesimi di proprietà e metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo, come prevede l’art. 1124 del Codice civile. La somma delle due quote, rapportata alla spesa totale, dà i millesimi ascensore.
Con lo stesso criterio dell’art. 1124: metà in base al valore e metà in base all’altezza dei piani. Lo ha chiarito la Cassazione con l’ordinanza n. 20888 del 2023.
Di regola tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, perché si tratta di un’innovazione. Chi non vuole partecipare a un’innovazione molto gravosa può, nei casi previsti dall’art. 1121 c.c., restarne escluso.
No. Secondo le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 18477/2010) le tabelle millesimali si approvano con la maggioranza dell’art. 1136, secondo comma, del Codice civile.
Riferimenti normativi
- Codice civile, art. 1124 – Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori, nel testo modificato dalla Legge 11 dicembre 2012 n. 220 (riforma del condominio).
- Codice civile, artt. 1120, 1121 e 1123 – Innovazioni, innovazioni gravose e ripartizione delle spese.
- Codice civile, art. 1136, e art. 69 disp. att. – Maggioranze assembleari e revisione delle tabelle millesimali.
- Corte di Cassazione, Sezioni Unite n. 18477/2010 – Approvazione delle tabelle millesimali a maggioranza.
- Corte di Cassazione, ordinanza n. 20888/2023 – Criterio dell’art. 1124 anche per le spese di funzionamento dell’ascensore.
