Condominio senza tabelle millesimali: come funziona?
Normative
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Un condominio senza tabelle millesimali continua a funzionare, ma le regole non cambiano: le spese comuni vanno comunque divise in proporzione al valore di ciascuna unità (art. 1123 c.c.), salvo un diverso accordo di tutti i condomini. Le tabelle non sono sempre obbligatorie, ma quando i condomini sono più di dieci il regolamento lo è, e la tabella dei millesimi va allegata al regolamento. Senza tabelle manca un riferimento certo per ripartire le spese e contare i voti: il modo più sicuro per evitare contestazioni è farle redigere da un tecnico e approvarle in assemblea.
In breve
- Con più di dieci condomini il regolamento è obbligatorio e i millesimi vanno indicati in una tabella allegata; sotto questa soglia le tabelle sono facoltative.
- Anche senza tabelle le spese si dividono in proporzione al valore delle unità, o all’uso per le cose che servono i condomini in misura diversa.
- Dividere in parti uguali è possibile solo con l’accordo di tutti: deciso a maggioranza, espone la delibera all’impugnazione.
- Le maggioranze dell’assemblea si contano anche sul valore dell’edificio: senza tabelle è più difficile dimostrare che sono state raggiunte.
- Per dotarsi di tabelle si incarica un tecnico e si approvano in assemblea con la maggioranza dell’art. 1136, comma 2, c.c.; se l’assemblea non decide, ci si può rivolgere al giudice.
Di cosa parliamo in questo articolo:
- Le tabelle millesimali sono obbligatorie?
- Come si dividono le spese senza tabelle millesimali
- Assemblea e maggioranze senza tabelle
- Come dotarsi di tabelle millesimali
- Condomini piccoli e condominio orizzontale
- Il ruolo dell’amministratore
- Formazione consigliata
- Domande frequenti
- Riferimenti normativi
Le tabelle millesimali sono obbligatorie?
Dipende dal numero dei condomini. L’art. 1138 del codice civile rende obbligatorio il regolamento di condominio quando i condomini sono più di dieci, e il regolamento deve disciplinare anche la ripartizione delle spese. A sua volta, l’art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede che il valore di ciascuna unità sia espresso in millesimi in un’apposita tabella allegata al regolamento. Nei condomini con più di dieci partecipanti, quindi, la tabella fa parte di ciò che la legge si aspetta.
Nei condomini più piccoli il regolamento è facoltativo e così le tabelle. Questo però non significa che si possa ripartire “a sentimento”: l’assenza delle tabelle non cambia i criteri di legge, cambia solo il fatto che manca un documento che li traduca in numeri. Le tabelle, infatti, non creano le quote di ciascuno, le misurano: il diritto di ogni condomino sulle parti comuni è già proporzionale al valore della sua unità (art. 1118 c.c.), e nessuno può sottrarsi al contributo per la loro conservazione.
Cosa sono e come si leggono i millesimi è spiegato nella guida ai millesimi di proprietà.
Come si dividono le spese senza tabelle millesimali
La regola è quella dell’art. 1123 c.c., che vale con o senza tabelle:
- le spese per conservare e godere delle parti comuni, per i servizi comuni e per le innovazioni deliberate a maggioranza si dividono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione;
- le spese per cose che servono i condomini in misura diversa si dividono in proporzione all’uso che ciascuno può farne;
- le spese per scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti che servono solo una parte dell’edificio restano a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
“Salvo diversa convenzione” significa che i condomini possono accordarsi su un criterio diverso, per esempio le parti uguali, ma deve essere un accordo di tutti. Una ripartizione in parti uguali decisa a maggioranza non rispetta l’art. 1123 e può essere contestata. Secondo le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 9839 del 2021), la delibera che sbaglia la ripartizione di una singola spesa è annullabile e va impugnata entro 30 giorni (art. 1137 c.c.: dalla delibera per chi era presente e ha votato contro o si è astenuto, dalla comunicazione per gli assenti); quella che a maggioranza cambia i criteri generali di ripartizione per il futuro è invece nulla.
| Situazione | Come si ripartisce la spesa | Riferimento |
|---|---|---|
| Spesa per parti comuni a tutti (tetto, facciata, amministratore) | in proporzione al valore delle unità | art. 1123, comma 1, c.c. |
| Cose usate in misura diversa (ad esempio ascensore, riscaldamento centralizzato) | in proporzione all’uso possibile | art. 1123, comma 2, c.c. |
| Parti al servizio di una sola zona (seconda scala, cortile riservato) | solo tra i condomini che ne traggono utilità | art. 1123, comma 3, c.c. |
| Criterio diverso, ad esempio parti uguali | solo con l’accordo di tutti i condomini | art. 1123, comma 1, c.c. (“salvo diversa convenzione”) |
| Ripartizione che non rispetta questi criteri | delibera annullabile, da impugnare entro 30 giorni; nulla se cambia a maggioranza i criteri per il futuro | art. 1137 c.c. |
Come si applicano questi criteri alle principali voci di spesa è spiegato nella guida alla ripartizione delle spese condominiali.
Come dividere le spese della facciata senza millesimi
La facciata è una parte comune e il suo rifacimento è una spesa di conservazione: si divide quindi tra tutti i condomini in proporzione al valore delle unità. Se invece la facciata appartiene a un corpo di fabbrica che serve solo alcuni condomini, come una palazzina distinta all’interno di un complesso, la spesa resta a carico di quel gruppo (art. 1123, comma 3, c.c.).
Senza tabelle il problema è stabilire quel valore. Un esempio con valori illustrativi: quattro appartamenti di 60, 80, 100 e 160 mq (400 mq in tutto) devono pagare 20.000 euro di lavori alla facciata.
| Appartamento | Superficie | Parti uguali | In proporzione alla superficie |
|---|---|---|---|
| A | 60 mq | 5.000 euro | 3.000 euro |
| B | 80 mq | 5.000 euro | 4.000 euro |
| C | 100 mq | 5.000 euro | 5.000 euro |
| D | 160 mq | 5.000 euro | 8.000 euro |
| Totale | 400 mq | 20.000 euro | 20.000 euro |
Con le parti uguali il proprietario dell’appartamento A paga 2.000 euro in più e quello dell’appartamento D 3.000 euro in meno rispetto a una ripartizione legata alla superficie. Anche la sola superficie, però, è un’approssimazione: il valore di un’unità dipende pure da piano, esposizione e destinazione, che le tabelle misurano con dei coefficienti. Per questo, davanti a lavori importanti, conviene dotarsi prima di tabelle approvate oppure mettere per iscritto un accordo firmato da tutti i condomini sul criterio da usare.
Assemblea e maggioranze senza tabelle
Le tabelle non servono solo per le spese. Le delibere dell’assemblea richiedono maggioranze calcolate sia sul numero dei presenti sia sul valore dell’edificio (art. 1136 c.c.): in prima convocazione, per esempio, la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore, cioè 500 millesimi.
Senza tabelle manca il dato su cui contare il valore rappresentato da ciascuno. Le maggioranze di legge restano le stesse, ma diventa più difficile dimostrare che sono state raggiunte, e una delibera approvata con un margine incerto è più esposta a contestazioni. In caso di causa, il giudice può accertare i valori necessari a decidere quella controversia, ma con tempi e costi che le tabelle permetterebbero di evitare.
Come dotarsi di tabelle millesimali
Qualsiasi condominio può decidere di farsi redigere le tabelle, e ogni condomino può proporre in assemblea la formazione del regolamento (art. 1138, comma 2, c.c.). In pratica si procede così.
- Incarico al tecnico. L’assemblea affida la redazione a un professionista, di solito un geometra, un architetto o un ingegnere, che rileva le superfici, applica i coefficienti e redige le tabelle con una relazione che ne spiega i criteri. Il procedimento di calcolo, con un esempio completo, è nella guida su come si calcolano le tabelle millesimali.
- Approvazione in assemblea. Le tabelle che applicano i criteri di legge si approvano con la maggioranza dell’art. 1136, comma 2, c.c.: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio (lo hanno chiarito le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 18477 del 2010). Serve invece l’unanimità per le tabelle che si discostano da quei criteri. Maggioranze e casi particolari sono spiegati nella guida all’approvazione delle tabelle millesimali.
- Ricorso al giudice. Se l’assemblea non riesce ad approvarle, il condomino interessato può chiedere al giudice di determinarle: è un’azione da valutare con un avvocato.
Chi paga. Il compenso del tecnico è una spesa comune e si divide tra tutti i condomini. Diverso è il caso della revisione di tabelle già esistenti dopo una sopraelevazione o un ampliamento: lì il costo è a carico di chi ha dato luogo alla variazione (art. 69 disp. att. c.c.), come spiegato nella guida su quando rifare le tabelle millesimali.
Una volta approvate, le tabelle valgono per tutti i condomini e si possono correggere o modificare solo nei casi previsti dall’art. 69 disp. att. c.c.: all’unanimità oppure, con la maggioranza dell’art. 1136, comma 2, in caso di errore o quando il valore di un’unità è cambiato di oltre un quinto.
Condomini piccoli e condominio orizzontale
Le stesse regole valgono nei condomini con pochi proprietari e in quelli orizzontali, dove le unità si sviluppano una accanto all’altra (villette a schiera, complessi su un solo piano) e le parti comuni sono spesso viali, cortili, recinzioni o impianti. Anche qui le spese si dividono in proporzione al valore o all’uso, e un criterio diverso richiede l’accordo di tutti. Le differenze tra le varie forme di condominio sono spiegate nella guida su quanti tipi di condominio esistono.
Nei complessi piccoli un accordo scritto e firmato da tutti sul criterio di ripartizione può bastare per la gestione ordinaria; quando arrivano lavori importanti o entrano nuovi proprietari, le tabelle diventano lo strumento più sicuro.
Il ruolo dell’amministratore
Quando i condomini sono più di otto, la nomina dell’amministratore è obbligatoria; se l’assemblea non provvede, lo nomina il giudice su richiesta di uno o più condomini (art. 1129 c.c.). L’amministratore ripartisce le spese e predispone i rendiconti: in un condominio senza tabelle è spesso il primo a doversi confrontare con il problema e a proporre all’assemblea di dotarsene.
Per i tecnici che redigono o rivedono le tabelle c’è il Corso Tabelle Millesimali di Unione Professionisti.
Formazione consigliata
Gestire la ripartizione delle spese è il lavoro quotidiano dell’amministratore, mentre redigere e verificare le tabelle millesimali è un’attività tecnica. Questi sono i percorsi del catalogo Unione Professionisti su questi temi.
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Domande frequenti
Con più di dieci condomini il regolamento è obbligatorio e il valore delle unità va espresso in millesimi in una tabella allegata. Nei condomini più piccoli sono facoltative, ma le spese vanno comunque divise in proporzione al valore delle unità.
Con i criteri dell’art. 1123 c.c.: in proporzione al valore delle unità per le parti comuni a tutti, in proporzione all’uso per le cose che servono i condomini in misura diversa, solo tra chi ne trae utilità per le parti al servizio di una zona dell’edificio.
Sì, ma solo con l’accordo di tutti i condomini. Una ripartizione in parti uguali decisa a maggioranza non rispetta i criteri di legge e può essere impugnata.
L’assemblea, che incarica un tecnico e approva le tabelle con la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. Ogni condomino può proporlo e, se l’assemblea non decide, può rivolgersi al giudice.
Il compenso del tecnico per redigerle è una spesa comune divisa tra tutti i condomini. Se invece le tabelle vanno rifatte per una sopraelevazione o un ampliamento, paga chi ha dato luogo alla variazione.
Riferimenti normativi
- Codice civile, art. 1118 – diritto di ciascun condomino sulle parti comuni proporzionale al valore della sua unità; obbligo di contribuire alle spese di conservazione.
- Codice civile, art. 1123 – ripartizione delle spese in proporzione al valore e all’uso, salvo diversa convenzione.
- Codice civile, art. 1129 – nomina obbligatoria dell’amministratore con più di otto condomini.
- Codice civile, art. 1136 – costituzione dell’assemblea e maggioranze.
- Codice civile, art. 1137 – impugnazione delle delibere entro 30 giorni.
- Codice civile, art. 1138 – regolamento di condominio obbligatorio con più di dieci condomini.
- Disposizioni di attuazione del codice civile, art. 68 – valori in millesimi nella tabella allegata al regolamento; elementi esclusi dal calcolo.
- Disposizioni di attuazione del codice civile, art. 69 – rettifica e modifica dei valori proporzionali; costo a carico di chi ha dato luogo alla variazione.
