Pratiche edilizie e permesso di costruire: tempi e scadenze
Normative
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Per il permesso di costruire la legge prevede 60 giorni per l’istruttoria e 30 giorni per la decisione: in tutto 90 giorni dalla domanda, che possono allungarsi con integrazioni documentali, vincoli o progetti particolarmente complessi. Con CILA e SCIA non si attende un rilascio: i lavori possono partire dalla presentazione, e per la SCIA il Comune ha 30 giorni per i controlli. Con la SCIA alternativa si aspettano invece 30 giorni prima di iniziare.
In breve
- Permesso di costruire: 10 giorni per conoscere il responsabile del procedimento, 60 per l’istruttoria, 30 per il provvedimento (art. 20 del DPR 380/2001).
- Se il Comune non risponde: di norma si forma il silenzio assenso; con i vincoli valgono regole diverse.
- Progetti complessi: i termini di istruttoria e di richiesta documenti possono raddoppiare.
- Durata del permesso: lavori da iniziare entro 1 anno dal rilascio e da finire entro 3 anni dall’inizio, salvo proroga.
- Vincolo paesaggistico: l’autorizzazione ha tempi propri e va messa in conto.
Di cosa parliamo in questo articolo:
- Tempi delle pratiche edilizie a confronto
- Quanto tempo ci vuole per il permesso di costruire
- Cosa succede se il Comune non risponde
- Quanto dura il permesso di costruire
- CILA: nessun rilascio, ma il tempo della preparazione
- SCIA: si parte subito, i controlli durano 30 giorni
- Per chi gestisce queste pratiche
- Domande frequenti
- Riferimenti normativi
Tempi delle pratiche edilizie a confronto
| Pratica | Quando iniziano i lavori | Tempi del Comune | Durata |
|---|---|---|---|
| CILA (art. 6-bis) | dalla presentazione | nessun rilascio | nessun termine fissato dall’art. 6-bis |
| SCIA (art. 22) | dalla presentazione | controlli entro 30 giorni | da controllare nel modulo e nelle regole regionali e comunali |
| SCIA alternativa (art. 23) | non prima di 30 giorni dalla presentazione | entro 30 giorni può vietare l’intervento | massimo 3 anni |
| Permesso di costruire (art. 20) | dopo il rilascio o la formazione del silenzio assenso | 90 giorni, 100 se comunica i motivi ostativi | inizio entro 1 anno, fine entro 3 anni dall’inizio |
Questi tempi valgono da quando la pratica è stata presentata. Prima c’è il lavoro del tecnico: rilievo, ricerca dei precedenti in Comune e verifica che lo stato di fatto corrisponda allo stato legittimo. Se emergono difformità vanno risolte prima, come spiega la guida alla regolarità urbanistica di un immobile: non esiste una durata standard, perché dipende dall’immobile e dai tempi di accesso agli archivi. Per scegliere la pratica giusta vedi la guida su CILA o SCIA.
Quanto tempo ci vuole per il permesso di costruire
L’art. 20 del DPR 380/2001 scandisce il procedimento in passaggi precisi.
| Passaggio | Termine | Cosa succede |
|---|---|---|
| Nomina del responsabile del procedimento | entro 10 giorni | lo sportello unico comunica il nominativo; le domande si esaminano in ordine cronologico |
| Richiesta di integrazioni | entro 30 giorni dalla domanda | una sola volta, solo per documenti che il Comune non ha e non può acquisire da solo; il termine di 60 giorni riparte dalla ricezione |
| Istruttoria e proposta | entro 60 giorni dalla domanda | il responsabile propone il provvedimento con una relazione dettagliata |
| Richiesta di modifiche modeste | entro lo stesso termine di 60 giorni | il termine resta sospeso; se accetti, integri i documenti entro 15 giorni |
| Provvedimento finale | entro 30 giorni dalla proposta | il dirigente o il responsabile dell’ufficio decide |
| Preavviso di diniego | 40 giorni invece di 30 dalla proposta | l’ufficio comunica i motivi che ostano all’accoglimento, ai sensi dell’art. 10-bis della L. 241/1990 |
Quando i tempi si allungano
- Progetti particolarmente complessi: con decisione motivata del responsabile raddoppiano i termini di istruttoria e di richiesta documenti, cioè 120 e 60 giorni. Sommando i 30 giorni per la decisione si arriva a 150 giorni.
- Atti di altre amministrazioni: se servono assensi di altri enti si procede con la conferenza di servizi, con termini propri. La decisione conclusiva vale come titolo per l’intervento.
- Immobili vincolati: si applica la conferenza di servizi, salvo che gli atti di assenso siano già stati acquisiti e siano validi. Se il vincolo è paesaggistico, ai tempi del permesso si aggiungono quelli dell’autorizzazione paesaggistica: 60 giorni con la semplificata e 105 sommando i passaggi dell’ordinaria.
Quando i tempi si accorciano
Se chiedi il permesso per interventi che si potrebbero realizzare con SCIA, come consente l’art. 22, comma 7, il termine è di 75 giorni dalla domanda. Il comma 12 fa salve le leggi regionali che riducono i tempi: conviene quindi controllare anche la normativa della tua Regione.
Cosa succede se il Comune non risponde
Se il termine scade senza un diniego motivato, sulla domanda si forma il silenzio assenso (art. 20, comma 8). Non è un rifiuto. Da dicembre 2025 la regola è stata corretta anche per gli immobili vincolati: il silenzio può formarsi se gli atti di assenso sono già stati acquisiti e sono validi per gli stessi elaborati progettuali.
Lo sportello unico, su richiesta, rilascia entro 15 giorni un’attestazione sul decorso dei termini, oppure comunica che sono intervenuti diniego o richieste di integrazione rimaste senza risposta. Condizioni e rischi sono spiegati nella guida a permesso di costruire e silenzio assenso.
Quanto dura il permesso di costruire
Il permesso indica i termini di inizio e di fine lavori. Per l’art. 15 del DPR 380/2001:
- l’inizio non può superare 1 anno dal rilascio;
- l’ultimazione non può superare 3 anni dall’inizio.
Scaduti questi termini, il permesso decade per la parte non eseguita, salvo che la proroga sia stata chiesta prima della scadenza. La proroga è motivata e riguarda fatti sopravvenuti non dipendenti dal titolare, la mole dell’opera, le sue caratteristiche tecniche o difficoltà emerse dopo l’avvio. Per la parte non finita serve un nuovo permesso, o la SCIA se le opere rientrano nell’art. 22. Il permesso decade anche se entrano in vigore previsioni urbanistiche contrastanti, salvo che i lavori siano già iniziati e si concludano entro 3 anni dall’inizio.
Proroga straordinaria. Per i permessi rilasciati o formatisi fino al 31 dicembre 2025, l’art. 10-septies del D.L. 21/2022, modificato dal D.L. 200/2025, prevede una proroga di 48 mesi dei termini di inizio e fine lavori. Occorre comunicare di volersene avvalere prima che i termini scadano, e il titolo non deve essere in contrasto con nuovi strumenti urbanistici approvati o con piani e provvedimenti di tutela.
CILA: nessun rilascio, ma il tempo della preparazione
La CILA non viene approvata né rilasciata: è una comunicazione asseverata da un tecnico abilitato e i lavori possono iniziare dopo la presentazione. Il tempo reale è quello necessario a preparare elaborato progettuale e asseverazione. Non basta però la presentazione a sanare errori: se il progetto richiedeva un’altra pratica o il tecnico ha inquadrato male l’intervento, le conseguenze restano.
SCIA: si parte subito, i controlli durano 30 giorni
Con la SCIA i lavori possono iniziare dalla presentazione. In edilizia il Comune ha 30 giorni per adottare un divieto di prosecuzione, non i 60 giorni della regola generale (art. 19, comma 6-bis, della L. 241/1990). Se l’immobile è vincolato, parere o autorizzazione vanno ottenuti prima (art. 22, comma 6).
Il termine massimo di 3 anni è fissato espressamente dall’art. 23 per la SCIA alternativa al permesso di costruire, che richiede di attendere 30 giorni e prende il posto del permesso. Per la SCIA ordinaria vanno controllati il modulo e le regole regionali e comunali.
Per chi gestisce queste pratiche
Pianificare un cantiere significa conoscere i termini, ma anche cosa li interrompe: una domanda incompleta, una modifica richiesta, un vincolo scoperto tardi. Il Corso Titoli Abilitativi e Pratiche Edilizie di Unione Professionisti spiega come distinguere CILA, SCIA e permesso di costruire, approfondendo il procedimento e lo sportello unico. Se devi controllare un immobile prima di una compravendita, è utile anche il corso qui sotto.
Corsi correlati
Per approfondire: le novità attese per il Testo Unico Edilizia. Il disegno di legge delega per il nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni (AC 2826) è all’esame della Camera: finché non sarà approvato e attuato restano valide le regole descritte qui.
Domande frequenti
Per legge 90 giorni dalla domanda: 60 per l’istruttoria e 30 per la decisione. Diventano 100 se l’ufficio comunica i motivi ostativi e fino a 150 per i progetti particolarmente complessi. Le richieste di integrazione fanno ripartire il termine di istruttoria.
I lavori devono iniziare entro 1 anno dal rilascio e finire entro 3 anni dall’inizio. La proroga va chiesta prima della scadenza. Altrimenti il permesso decade per la parte non eseguita.
Se non c’è un diniego motivato si forma il silenzio assenso. Con vincoli si applica la conferenza di servizi, salvo che gli atti di assenso siano già stati acquisiti e validi. Si può chiedere allo sportello unico l’attestazione sul decorso dei termini.
Dalla presentazione, se il progetto è corretto e l’immobile non richiede assensi preventivi. Per la SCIA il Comune ha 30 giorni per vietare la prosecuzione. Con la SCIA alternativa si devono aspettare 30 giorni.
Sì. L’autorizzazione ha un termine di 60 giorni con la procedura semplificata e passaggi che sommati arrivano a 105 giorni con l’ordinaria. Va ottenuta prima dei lavori e non si può sostituire con il titolo edilizio.
Riferimenti normativi
- DPR 6 giugno 2001, n. 380 – art. 6-bis (CILA), art. 15 (efficacia del permesso), art. 20 (procedimento), art. 22 (SCIA), art. 23 (SCIA alternativa).
- L. 7 agosto 1990, n. 241 – art. 10-bis (motivi ostativi), art. 19, comma 6-bis (controlli sulla SCIA edilizia), artt. 14 e seguenti (conferenza di servizi).
- L. 2 dicembre 2025, n. 182 – art. 40, modifica dell’art. 20, comma 8, in vigore dal 18 dicembre 2025.
- D.L. 21 marzo 2022, n. 21 – art. 10-septies, modificato dal D.L. 200/2025, convertito con L. 26/2026.
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