Frazionamento di un appartamento in condominio: la guida
Normative
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Dividere un appartamento in due in un condominio è possibile. Di norma il frazionamento è manutenzione straordinaria, quindi basta una CILA, oppure una SCIA se si toccano parti strutturali o prospetti: il permesso di costruire non è la regola. L’assemblea non deve autorizzare lavori che restano nella proprietà e rispettano l’art. 1122 del codice civile, ma l’amministratore va avvisato prima. Prima di partire vanno però controllati il regolamento di condominio e le norme locali, e alla fine dei lavori serve la variazione catastale.
In breve
- Titolo edilizio: CILA come regola, SCIA per strutture o prospetti, sempre con un tecnico abilitato. Se cambiano volumetria o destinazione d’uso, il titolo va verificato con il Comune.
- Superfici e altezze: il Salva Casa consente, a certe condizioni, monostanza da 20 m² per una persona e da 28 m² per due, con altezza fino a 2,40 m.
- Condominio: niente danni alle parti comuni né pregiudizio a stabilità, sicurezza e decoro. Una clausola contrattuale del regolamento che vieta la divisione può bloccare il progetto.
- Catasto: variazione Docfa con causale DIVISIONE, entro 30 giorni dalla fine dei lavori.
- Millesimi: il frazionamento non li cambia in automatico; la revisione dipende dall’effetto sui valori.
Di cosa parliamo in questo articolo:
Quale titolo edilizio serve per frazionare un appartamento
Il Testo unico dell’edilizia comprende espressamente nella manutenzione straordinaria il frazionamento o l’accorpamento di unità immobiliari, anche se cambiano le superfici e il carico urbanistico, purché la volumetria complessiva non cambi e si mantenga la destinazione d’uso originaria (art. 3, comma 1, lett. b, DPR 380/2001).
| Tipo di lavori | Titolo | Riferimento |
|---|---|---|
| Opere interne, senza strutture né prospetti | CILA | art. 6-bis DPR 380/2001 |
| Lavori su parti strutturali o prospetti | SCIA | art. 22, comma 1, lett. a, DPR 380/2001 |
| Cambio di destinazione d’uso, aumento di volume o altri interventi più ampi | non è più il caso ordinario: titolo da verificare con il Comune | art. 3 DPR 380/2001 e norme locali |
La pratica è presentata da un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, ciascuno nei limiti delle proprie competenze. Se la CILA manca, la sanzione è di 1.000 €, ridotta di due terzi se la comunicazione arriva a lavori in corso.
Quando può servire il permesso di costruire? Non esiste una risposta valida per ogni progetto. Un caso deciso dal TAR Campania (sentenza 3999/2025, letta in un commento), con opere abusive, modifiche ai prospetti e vincolo paesaggistico, è stato qualificato come ristrutturazione e non come semplice frazionamento. Vincoli, opere precedenti e modifiche esterne possono quindi cambiare il titolo: il tecnico lo verifica con il Comune prima di iniziare.
Anche il contributo di costruzione va chiesto all’ufficio tecnico comunale. Per la manutenzione straordinaria con aumento del carico urbanistico e della superficie calpestabile, l’art. 17 del DPR 380/2001 lo limita all’incidenza delle sole opere di urbanizzazione. Regioni e Comuni possono inoltre avere regole proprie, anche sui parcheggi.
Stato legittimo e requisiti delle nuove unità
Prima del progetto occorre sapere se l’appartamento è regolare: il tecnico confronta lo stato reale con i titoli edilizi. La guida alla regolarità urbanistica di un immobile spiega come si fa. Se emergono difformità, prima vanno risolte: sono utili gli approfondimenti sulla doppia conformità dopo il Salva Casa e sulla differenza tra condono e sanatoria.
Ogni nuova unità deve poi rispettare i requisiti igienico-sanitari. Il Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024) ha introdotto all’art. 24 del DPR 380/2001 una possibilità che interessa da vicino chi divide un appartamento in unità piccole. In attesa dei nuovi requisiti nazionali, il progettista può asseverare la conformità del progetto con questi limiti:
| Parametro | Limite con asseverazione |
|---|---|
| Altezza interna dei locali | fino a 2,40 m |
| Monostanza per una persona, servizi compresi | da 20 m² |
| Monostanza per due persone, servizi compresi | da 28 m² |
Non è una deroga libera. Devono essere rispettati gli altri requisiti igienico-sanitari e il requisito di adattabilità del DM 236/1989. In più deve ricorrere una di queste due condizioni: i locali si trovano in un edificio oggetto di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie, oppure viene presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative, come una maggiore superficie o una ventilazione naturale adeguata. Se servono le deroghe, il tecnico valuta anche questi requisiti.
Il condominio può impedire il frazionamento?
La regola è nell’art. 1122 del codice civile. Nell’unità di proprietà esclusiva il condomino non può eseguire opere che danneggino le parti comuni o pregiudichino stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio. Deve inoltre dare preventiva notizia all’amministratore, che riferisce all’assemblea.
Quindi l’assemblea non “concede” il frazionamento, ma può contestarlo se questi limiti non sono rispettati. Secondo la giurisprudenza riportata dai commenti (tra cui Cass. 13184/2016), il condomino può dividere l’appartamento se non ne deriva un concreto pregiudizio agli altri. Le cose cambiano se esiste una clausola di natura contrattuale del regolamento, accettata negli atti di acquisto o approvata all’unanimità, che vieta espressamente la divisione: in quel caso il frazionamento può essere illegittimo. Il regolamento va letto prima di incaricare il progettista e, se il testo è dubbio, conviene chiedere un parere legale.
I lavori che riguardano anche le parti comuni, per esempio un nuovo allaccio che attraversa una colonna condominiale, vanno valutati a parte con l’amministratore.
Dopo i lavori: catasto, millesimi e utenze
Variazione catastale
Le due nuove unità vanno dichiarate al catasto con una variazione Docfa, causale DIVISIONE. La violazione scatta dal 31° giorno dalla fine dei lavori. Il tributo è di 70 € per immobile, oltre al compenso del tecnico. Con la comunicazione di fine lavori della CILA, il Comune inoltra all’Agenzia delle Entrate la documentazione catastale, se presente. Le nuove unità avranno ciascuna una propria rendita catastale.
Chi segue queste pratiche può approfondire la procedura con il Corso DOCFA.
Millesimi
Il frazionamento non cambia automaticamente le tabelle. Con la maggioranza dell’art. 1136, comma 2, c.c. si può chiedere la revisione quando, per l’aumento o la diminuzione delle unità immobiliari, il valore proporzionale di un’unità risulta alterato di oltre un quinto. Il costo è a carico di chi ha dato luogo alla variazione (art. 69 disp. att. c.c.). I casi sono spiegati nella guida su quando è obbligatorio rifare le tabelle millesimali, mentre per il metodo c’è quella su cosa sono e come si calcolano. Chi deve redigerle può seguire il corso sulle tabelle millesimali.
Attenzione alle spese: l’amministratore deve aggiornare l’anagrafe con la nuova composizione. Se una clausola contrattuale prevede quote uguali per unità, la divisione aumenta il numero delle quote.
Utenze
Le nuove unità di solito hanno utenze separate, ma non abbiamo trovato una norma nazionale che imponga in ogni caso impianti autonomi. Il progettista lo verifica con le norme locali, i gestori e, per gli impianti centralizzati, l’amministratore.
I passi in ordine
1. Leggi il regolamento di condominio e l’atto di acquisto, cercando divieti alla divisione.
2. Incarica un tecnico che verifichi stato legittimo, norme comunali e requisiti delle nuove unità.
3. Definisci il titolo: CILA, SCIA o altro, compreso l’eventuale contributo.
4. Avvisa l’amministratore prima di iniziare, con una descrizione dei lavori.
5. Esegui i lavori e presenta la fine lavori.
6. Chiedi al tecnico se serve la segnalazione certificata di agibilità.
7. Presenta la variazione Docfa entro 30 giorni dalla fine dei lavori.
8. Comunica la nuova situazione all’amministratore, per anagrafe, spese ed eventuale revisione delle tabelle.
Formazione consigliata
Dopo il frazionamento serve la variazione catastale, e prima dei lavori il controllo dello stato dell’immobile: i due corsi qui sotto riguardano proprio questi passaggi.
Corsi correlati
Domande frequenti
Sì, se le nuove unità rispettano i requisiti igienico-sanitari, se le opere non danneggiano le parti comuni e non pregiudicano stabilità, sicurezza e decoro, e se il regolamento contrattuale non vieta la divisione. Servono un tecnico abilitato e la preventiva notizia all’amministratore.
Di regola no. Il frazionamento senza modifiche di volumetria e destinazione d’uso è manutenzione straordinaria: si usa la CILA, oppure la SCIA se si toccano strutture o prospetti. Vincoli, opere precedenti o interventi più ampi possono cambiare il titolo, quindi il tecnico lo verifica con il Comune.
L’assemblea può opporsi se le opere violano i limiti dell’art. 1122 c.c. Un divieto può derivare anche da una clausola contrattuale del regolamento, accettata negli atti di acquisto o approvata all’unanimità. In caso di dubbio sul testo è bene chiedere un parere legale.
Con l’asseverazione del progettista, una monostanza può avere almeno 20 m² per una persona e 28 m² per due, servizi compresi, e un’altezza fino a 2,40 m. Servono però il requisito di adattabilità e una delle condizioni previste dall’art. 24, comma 5-ter, del DPR 380/2001.
Non automaticamente. La revisione si può chiedere quando la variazione del numero di unità altera di oltre un quinto il valore proporzionale di un’unità. In quel caso il costo è a carico di chi ha dato luogo alla variazione.
Sì. Dopo i lavori si presenta una variazione Docfa con causale DIVISIONE, entro 30 giorni dalla fine dei lavori. Il tributo è di 70 € per immobile, a cui si aggiunge il compenso del tecnico.
Riferimenti normativi
- DPR 6 giugno 2001, n. 380, art. 3, comma 1, lett. b – il frazionamento come manutenzione straordinaria.
- DPR 380/2001, artt. 6-bis e 22 – CILA, relativa sanzione e SCIA per parti strutturali e prospetti.
- DPR 380/2001, art. 17, comma 4 – contributo di costruzione per la manutenzione straordinaria con aumento del carico urbanistico.
- DPR 380/2001, art. 24, commi 5-bis e 5-ter – altezze e superfici minime con asseverazione (D.L. 69/2024, L. 105/2024).
- Codice civile, art. 1122 – opere su parti di proprietà o uso individuale.
- Disposizioni di attuazione del codice civile, art. 69 – rettifica e revisione delle tabelle millesimali.
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