Differenze tra sostituzione, ristrutturazione e nuova costruzione
Edilizia
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Demolire un edificio e ricostruirlo è spesso ristrutturazione edilizia, anche con sagoma, prospetti e sedime diversi. Diventa di regola nuova costruzione quando l’intervento esce dalle condizioni dell’art. 3, lettera d), del Testo Unico Edilizia, per esempio con un aumento di volumetria non previsto dalla legge o dai piani. La sostituzione edilizia, invece, non è una categoria del Testo Unico: è un’espressione tecnica che va ricondotta a una di queste due.
Di cosa parliamo in questo articolo:
Che cosa si intende per sostituzione edilizia
Di solito indica la demolizione di un edificio e la realizzazione di un altro al suo posto. Il termine compare in alcuni piani e normative regionali, con significati propri, quindi va sempre controllato il testo che lo usa. L’art. 3 del DPR 380/2001 non lo prevede: per qualificare l’intervento contano le condizioni della lettera d) e della lettera e).
Non va confusa con la sostituzione di finestre, porte o caldaie. Sono lavori su singoli componenti che, secondo il caso, possono essere manutenzione ordinaria o straordinaria.
Ristrutturazione o nuova costruzione: come si distinguono
La ristrutturazione (lettera d) lavora su un edificio esistente e può arrivare a un organismo in tutto o in parte diverso. Se invece l’intervento conserva l’edificio, siamo nel restauro e risanamento conservativo. La nuova costruzione (lettera e) è la categoria residuale: comprende le trasformazioni edilizie e urbanistiche del territorio che non rientrano nelle lettere precedenti, come un nuovo manufatto fuori terra o interrato, o un ampliamento all’esterno della sagoma esistente, ferme le regole sulle pertinenze.
| Intervento | Qualificazione | Titolo edilizio |
|---|---|---|
| Demolizione e ricostruzione con sagoma, prospetti, sedime o caratteristiche diversi, stessa volumetria, senza vincoli o zone storiche | ristrutturazione | SCIA, salvo i casi dell’art. 10 |
| Come sopra, con aumento di volumetria nei casi previsti dalla legge o dai piani comunali | ristrutturazione | permesso di costruire o SCIA alternativa (art. 23) |
| Aumento di volumetria fuori da quei casi | esce dalla lettera d): di regola nuova costruzione, se ammessa dal piano | permesso di costruire |
| Ricostruzione di un edificio crollato o demolito, se se ne può accertare la preesistente consistenza | ristrutturazione | secondo le regole precedenti |
| Immobile in area tutelata dagli artt. 136, comma 1, lettere c) e d), o 142 del Codice, con modifiche di sagoma, prospetti, sedime o caratteristiche, o aumenti di volume | ristrutturazione | permesso di costruire, più l’autorizzazione paesaggistica se dovuta |
| Altri immobili tutelati dal Codice; zone A e centri storici, salvo diverse previsioni di legge e di piano | ristrutturazione solo se restano sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche, senza aumenti | da verificare sul caso e sul piano |
| Nuovo edificio su area libera, ampliamento fuori sagoma | nuova costruzione | permesso di costruire; SCIA alternativa solo nei casi dell’art. 23 |
Nelle zone A, in quelle assimilate, nei centri e nuclei storici e negli altri ambiti di pregio, inoltre, l’art. 2-bis, comma 1-ter, ammette la demolizione e ricostruzione solo nell’ambito dei piani urbanistici di recupero e riqualificazione particolareggiati. Vanno fatti salvi gli strumenti di pianificazione vigenti e i pareri degli enti di tutela.
Demolizione e ricostruzione: cosa è cambiato nel 2020
Il D.L. 76/2020, convertito dalla L. 120/2020, ha ampliato la ristrutturazione ricostruttiva. Per valutare un titolo o un progetto di quegli anni bisogna leggere il testo in vigore allora.
| Aspetto | Prima del D.L. 76/2020 | Testo vigente |
|---|---|---|
| Volumetria | stessa volumetria dell’edificio preesistente | diversa solo nei casi previsti da legge o piani comunali |
| Sagoma, prospetti, sedime | cambio di sagoma non ammesso per gli immobili vincolati | possono cambiare, salvo i limiti per immobili tutelati e zone storiche |
| Innovazioni ammesse | solo antisismica | antisismica, accessibilità, impianti tecnologici, efficientamento energetico |
| Zone A e centri storici | nessuna regola specifica nella lettera d) | limiti espressi, fatte salve le previsioni di legge e dei piani |
Nel 2022 la lettera d) è stata ritoccata: gli edifici nelle aree tutelate dagli artt. 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del Codice sono esclusi dai limiti più stretti. Per l’art. 10 vigente, però, le modifiche a questi edifici richiedono il permesso di costruire.
Quando la ricostruzione non riesce a rispettare le distanze, l’art. 2-bis, comma 1-ter, la consente comunque nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti, anche se il lotto non permette di spostare il sedime. Con gli stessi limiti, gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti si possono realizzare con ampliamenti fuori sagoma e superando l’altezza dell’edificio demolito.
Che cosa cambia con il Salva Casa
Il Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024) non ha modificato le definizioni di ristrutturazione e nuova costruzione dell’art. 3 né i casi di permesso dell’art. 10. Conta però in modo indiretto, perché ha toccato le regole sullo stato legittimo dell’immobile, sulle tolleranze e sulla sanatoria (artt. 9-bis, 34-bis, 36 e 36-bis).
Prima di progettare una ricostruzione bisogna quindi accertare che cosa è legittimamente esistente: volumi e distanze “preesistenti” si misurano su quello. Le verifiche sono spiegate nella guida alla regolarità urbanistica di un immobile. All’art. 2-bis il decreto ha aggiunto il comma 1-quater, che riguarda il recupero dei sottotetti e non la demolizione e ricostruzione.
Perché la qualificazione conta
Dalla categoria dipendono il titolo, le condizioni del piano e le conseguenze se si sbaglia. Quando serve il permesso, è utile sapere anche come funziona il silenzio assenso sul permesso di costruire. Chi prepara queste pratiche può approfondire con il Corso Titoli Abilitativi e Pratiche Edilizie di Unione Professionisti.
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Riferimenti normativi
- DPR 6 giugno 2001, n. 380 – art. 2-bis, commi 1-ter e 1-quater; art. 3, comma 1, lettere d) ed e); art. 10, comma 1, lettera c); art. 22, comma 1, lettera c); art. 23, comma 01.
- D.L. 16 luglio 2020, n. 76, convertito dalla L. 11 settembre 2020, n. 120 – nuova lettera d) dell’art. 3.
- D.L. 29 maggio 2024, n. 69, convertito dalla L. 24 luglio 2024, n. 105 (Salva Casa) – modifiche agli artt. 2-bis, 9-bis, 34-bis, 36 e 36-bis, senza modifiche all’art. 3.
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