Interventi di manutenzione ordinaria: elenco completo

In un mondo sempre più orientato alla sostenibilità e all’efficienza, la manutenzione ordinaria assume un ruolo cruciale nella conservazione del valore e nella funzionalità di edifici. Questo articolo si propone di esplorare l’elenco completo degli interventi di manutenzione ordinaria, una pratica essenziale per garantire sicurezza ed efficienza nel tempo delle case e degli ambienti che viviamo quotidianamente.

Cosa s’intende per manutenzione ordinaria?

Gli interventi di manutenzione ordinaria comprendono tutte quelle attività aggiornamento e cambio delle finiture degli edifici, oltre alle operazioni richieste per preservare o migliorare il funzionamento degli impianti tecnologici già presenti. Queste azioni sono caratterizzate dal fatto che non modificano l’estetica esterna dell’edificio o delle sue strutture annesse.

La normativa

La manutenzione ordinaria comprende tutti quegli interventi necessari per mantenere o ripristinare la funzionalità e l’efficienza degli edifici e delle loro parti comuni, senza alterarne la struttura o l’aspetto estetico. Questo include lavori come la riparazione di impianti, il rinnovamento di intonaci, la sostituzione di infissi e la manutenzione di tetti e pavimentazioni. Importante è il riferimento al Decreto del Presidente della Repubblica 380/2001, noto come Testo Unico dell’Edilizia, che fornisce un quadro normativo di riferimento, specificando quali lavori rientrano nella manutenzione ordinaria e quali invece necessitano di permessi o autorizzazioni specifiche, come la manutenzione straordinaria. La corretta esecuzione della manutenzione ordinaria è essenziale non solo per preservare il valore dell’immobile ma anche per assicurare la sicurezza e il benessere di chi lo abita o lo utilizza.

Gli esperti di settore sono tenuti a conoscere ogni aspetto legato agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, le autorizzazioni necessarie tra CILA O SCILA e ogni aspetto normativo legato a questo genere di attività. Con le normative che cambiano costantemente, è essenziale per ogni professionista restare sempre aggiornato. Per restare aggiornati in materia è possibile seguire corsi per crediti formativi per ingegneri, architetti e geometri specifici sui diversi tipi di interventi.  

Lavori di manutenzione ordinaria: le caratteristiche

Le opere di manutenzione ordinaria riguardano la riparazione, ristrutturazione e sostituzione delle parti non strutturali degli edifici e permettono, ad esempio, di integrare o mantenere efficienti gli impianti esistenti. In questi interventi gli elementi di finitura e gli impianti non vengono alterati, ma soltanto migliorati.

Distinguiamo tra elementi di finitura esterni – tetti e facciate – e interni – pareti interne e pavimenti.

Interventi sulle finiture interne ed esterne

Sono compresi nelle opere di manutenzione ordinaria anche la di riparazione, di rinnovamento e sostituzione di finiture interne degli edifici, tra cui:

• riparazioni e rifacimenti di pavimentazioni;
• rifacimenti e riparazioni di intonaci, tinteggiature, rivestimenti interni;
• riparazione e sostituzione di serramenti interni;
• riparazione o sostituzione di impianti idraulici, elettrici, di riscaldamento, di ventilazione, per la fornitura del gas;
• riparazione o sostituzione di canne fumarie;
• riparazione, rinnovamento o sostituzione di servizi igienico-tecnologici (senza alterazione delle caratteristiche distributive, volumetriche e di destinazione) dell’edificio o delle singole unità immobiliari;
• inserimento e sostituzione di elementi di coibentazione termica, di impermeabilizzazione, di isolamento;
• risanamento o costruzione di vespai;
• rifacimento o riparazione della condotta condominiale o della braga all’interno dell’unità immobiliare;

Sono interventi di manutenzione ordinaria quelli che servono a riparare, ristrutturare e sostituire le finiture esterne degli edifici senza modificare i caratteri originari, come il colore e i materiali. Tra gli interventi di manutenzione ordinaria della facciata ci sono:

• riparazione e ripristino delle facciate in pietra con le stesse caratteristiche e materiali;
• tinteggiatura e ripulitura delle facciate, con gli stessi colori di quelli originari e con eventuale ripresa degli intonaci deteriorati o mancanti senza alterazione dei materiali o delle colorazioni esistenti;
• manutenzione e riparazione dei frontalini e delle ringhiere dei terrazzi e dei balconi o loro sostituzione con elementi dello stesso tipo e materiale di quelli preesistenti;
• riparazione, sostituzione, rinnovamento delle decorazioni e finiture esterne (quali ad esempio lesene, frontalini, cornicioni, piattabande, spalline, mostrine), con soluzioni formali e materiali dello stesso tipo di quelli preesistenti;
• riparazione, sostituzione con materiali dello stesso tipo di quelli preesistenti: dei manti di copertura, delle pavimentazioni delle coperture piane, delle pavimentazioni di cortili o di cavedi, delle pavimentazioni di atri condominiali, scale e ballatoi, delle pavimentazioni esterne, degli elementi di arredo esterno;
• riparazione o sostituzione, con materiali dello stesso tipo di quelli preesistenti, di singoli elementi della piccola orditura del tetto;
• riparazione o sostituzione di infissi, grondaie, pluviali, camini, canne fumarie e simili con gli stessi colori e tipologie preesistenti, e con materiali che non comportino alterazione degli aspetti estetici;
• riparazione o sostituzione con elementi dello stesso tipo e materiale di quelli preesistenti di recinzioni, parapetti, ringhiere e simili;
• installazione di tende da sole, insegne, targhe, impianti tecnologici o elementi di arredo urbano non comportanti opere edilizie;
• installazione di recinzioni nel terreno non comportanti l’esecuzione di opere murarie;
• interventi di impermeabilizzazione dei cornicioni;
• nuova installazione o sostituzione di antenne televisive centralizzate o singole;
• inserimento di impianti tecnologici purché collocati entro la sagoma dell’edificio;
• installazione di impianti di allarme, di rinforzi agli infissi comprese grate o blindature ed, in genere, le strutture relative alla sicurezza passiva dell’edificio ricadenti nella sagoma dello stesso.

Nel caso di interventi sulle aperture interne bisognerà fare attenzione a rispettare i rapporti aero – illuminanti previsti dalla legge 28 gennaio 1977.

Interventi sugli impianti

Secondo l’art.3 del DPR 380/2001, rientrano tra i lavori di manutenzione straordinaria:

le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.

Altre opere in edifici industriali, artigianali, commerciali e agricoli

• riparazione, sostituzione e adeguamento degli impianti e delle relative reti, che non comportino modifiche dei locali, aperture nelle facciate; modifica o realizzazione di volumi tecnici; realizzazione di nuova superficie lorda di calpestio;
• piccoli interventi per l’attraversamento delle strade interne con tubazioni;
• realizzazione di basamenti o di incastellature per il sostegno o per l’installazione di apparecchiature all’aperto per migliorare gli impianti esistenti.

Quali permessi servono per effettuare interventi di manutenzione ordinaria?

Quando si interviene su elementi non strutturali non è necessario nominare un direttore dei lavori: questi possono essere eseguiti sotto la responsabilità del proprietario.

Nel caso di interventi di manutenzione straordinaria bisogna, però, presentare in Comune la pratica che annuncia l’inizio dei lavori, ovvero la CILA, Comunicazione Inizio Lavori Asseverata che va firmata da un tecnico abilitato e iscritto al proprio Ordine professionale. Inoltre, la CILA è necessaria in caso di:

• abbattimento di barriere architettoniche anche con modifiche alla sagoma dell’edificio, come ad esempio nel caso dell’installazione di ascensori esterni;
• piccole modifiche che non coinvolgano parti strutturali;
• di pertinenze minori con un volume inferiore al 20% dell’immobile principale.

Inoltre, bisogna agire nel rispetto delle disposizioni previste dal Regolamento Edilizio del Comune in cui si trova l’edificio.

Manutenzione ordinaria e straordinaria: le differenze

Prima di andare a vedere l’elenco completo degli interventi che rientrano nella categoria di manutenzione ordinaria ecco la differenza con le opere di manutenzione straordinaria. Gli “interventi di manutenzione ordinaria” sono

interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Ogni volta che un intervento prevede di agire sulle parti strutturali dell’edificio – muri, pilastri – incluso anche il frazionamento o l’unione di unità immobiliari con lavori che possono modificare le superfici delle singole unità e il carico urbanistico, allora si parla di “interventi manutenzione straordinaria”.

Quando è detraibile la manutenzione ordinaria?

Per i lavori di manutenzione ordinaria – che rientrano nelle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 – è possibile accedere alle detrazioni fiscali previste per le ristrutturazione edilizia, ovvero detrazioni IRPEF del 50% fino al 31 dicembre 2024. La spesa massima è di 96.000 euro per unità immobiliare e le detrazioni vengono restituite in 10 rate annuali di uguale importo.