Visura catastale storica: cos’è, come si fa e dove si richiede
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La visura catastale storica mostra come sono cambiati nel tempo i dati di un immobile: identificativi, classamento, rendita, indirizzo e, secondo il modello descritto dall’Agenzia delle Entrate, anche gli intestatari. Si ottiene gratis online dal sito dell’Agenzia, con SPID, CIE o CNS, indicando gli identificativi catastali dell’immobile; allo sportello costa 3 euro se l’immobile non è tuo.
In breve
- Cosa mostra: le variazioni dell’immobile per periodi, a partire dall’impianto meccanografico del catasto.
- Costo: gratuita online, anche per immobili non tuoi; allo sportello 3 euro per unità immobiliare, gratis per il titolare.
- Cosa serve: comune, foglio, particella e, se esiste, subalterno. Il servizio gratuito non la rilascia per nome e cognome.
- Vecchi intestatari: la Consultazione personale dei propri immobili dà la storica senza intestatari; il servizio per gli immobili non di proprietà è quello descritto con le variazioni anche “soggettive”.
- Limite: la visura descrive la situazione catastale, ma non è un titolo di proprietà.
Di cosa parliamo in questo articolo:
Cosa contiene la visura storica
A differenza di quella attuale, la visura storica espone i dati per periodi di validità (“dal… al…”), in ordine cronologico. Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate, per ogni periodo si leggono gli identificativi, l’indirizzo, il classamento, la superficie (disponibile in visura dal 9 novembre 2015) e la causale che ha modificato il dato. La storica può essere richiesta in formato analitico, con il modello più recente, oppure sintetico, in forma di tabella.
Non contiene invece planimetrie, mappe o atti: sono documenti distinti, ciascuno con il proprio canale. La planimetria catastale, in particolare, non è pubblica come la visura: è riservata a titolari, delegati e altri soggetti legittimati.
La visura storica mostra i vecchi proprietari?
La risposta dipende dal servizio che si usa e va letta con una cautela.
- Visure catastali di immobili non di proprietà. L’Agenzia descrive la visura storica di questo servizio come rappresentativa di “tutte le variazioni oggettive e soggettive” dall’impianto meccanografico. Il modello di visura storica per immobile illustrato nella guida dell’Agenzia ha una sezione “Storia degli intestati dell’immobile”, con dati anagrafici, codice fiscale, periodo, diritto, quota e atto di provenienza. È quindi il canale da provare per ricostruire i passaggi.
- Consultazione personale dei propri immobili. La visura storica viene rilasciata senza gli altri intestatari: i loro nomi compaiono solo nella visura attuale.
- Allo sportello. Se online non trovi ciò che cerchi, puoi rivolgerti all’Ufficio provinciale – Territorio, dove si possono consultare anche gli atti storici del catasto, come registri di partita e modelli 55.
La cautela riguarda il valore del dato. L’elenco riflette le intestazioni catastali, che cambiano in seguito ad atti, successioni e sentenze, e parte dall’impianto meccanografico: i passaggi più antichi possono non comparire, e un’intestazione può non essere aggiornata se manca la voltura catastale. Per accertare la provenienza di un immobile servono gli atti e, se occorre, un’ispezione ipotecaria.
Come ottenere la visura storica online
1. Accedi all’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS.
2. Nel menu Servizi, categoria Fabbricati e terreni, scegli Visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie degli immobili.
3. Apri Visure catastali di immobili non di proprietà e seleziona l’Ufficio provinciale in cui si trova l’immobile.
4. Scegli Visura per immobile e indica almeno tipo di catasto (fabbricati o terreni), comune, eventuale sezione, foglio e particella. Per una singola unità aggiungi l’eventuale sezione urbana e il subalterno.
5. Tra i risultati richiedi la visura storica, nel formato analitico o sintetico.
Il sistema blocca l’accesso fino alle 24 se si eseguono più di cinque ricerche consecutive senza richiedere una visura: conviene quindi avere già gli identificativi corretti. Il servizio non copre Trento e Bolzano, dove il catasto è gestito dalle Province autonome.
Quanto costa
| Canale | Immobile tuo | Immobile non tuo |
|---|---|---|
| Online, con SPID, CIE o CNS | gratis | gratis |
| Sportello | gratis | 3 euro per unità immobiliare |
I vecchi 1,35 euro non valgono più: dal 1° gennaio 2025 le visure online su immobili non propri sono esenti. Tutti i tipi di visura e i relativi canali sono trattati nella guida alla visura catastale online. I professionisti convenzionati possono usare anche la piattaforma Sister, che prevede un canone.
Differenza tra visura attuale e storica
| Visura attuale | Visura storica | |
|---|---|---|
| Cosa descrive | la situazione corrente dell’immobile | le variazioni nel tempo, per periodi |
| Intestatari | quelli attuali | storia degli intestati nel servizio per immobili non di proprietà; non riportati nella Consultazione personale |
| Ricerca nel servizio gratuito | per soggetto o per immobile | solo per immobile, con gli identificativi |
| Quando serve | verificare i dati di oggi | ricostruire cosa è cambiato e quando |
Se non conosci foglio e particella
Il servizio gratuito cerca con gli identificativi, non con l’indirizzo. Puoi ricavarli in questi modi:
- dall’atto di acquisto, da una vecchia visura o dalla dichiarazione di successione;
- con una visura attuale per soggetto, se conosci l’intestatario di oggi: il servizio la rilascia anche per nome e cognome;
- dalla Consultazione personale, se l’immobile è tuo: mostra l’elenco degli immobili intestati;
- dalla mappa, per risalire alla particella: vedi come trovare foglio e particella.
A cosa serve
La storica è utile prima di un acquisto, dopo una successione o quando un dato non torna: permette di capire quando è cambiata una categoria, una rendita o un identificativo, e quale atto ha causato la variazione. Se trovi un dato sbagliato, puoi chiederne la correzione all’Agenzia delle Entrate.
Per il tecnico è uno dei documenti di partenza nelle verifiche su un immobile, insieme alla documentazione sulla regolarità urbanistica: il catasto non prova la legittimità edilizia, quindi i due controlli vanno tenuti distinti. La ricostruzione può servire anche a preparare una perizia giurata.
Formazione consigliata
Chi fa queste verifiche per lavoro può approfondirle con il Corso Due Diligence Immobiliare, che tratta titolarità, conformità catastale e urbanistica e stato legittimo fino alla relazione tecnica.
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Domande frequenti
Sì, online è gratuita anche per gli immobili di cui non sei titolare, con accesso tramite SPID, CIE o CNS. Allo sportello è gratis per il titolare; negli altri casi costa 3 euro per unità immobiliare.
Sì, con la CIE o la CNS online, oppure allo sportello di un Ufficio provinciale – Territorio o di uno sportello catastale decentrato. Allo sportello si pagano 3 euro se l’immobile non è tuo.
Secondo l’Agenzia, nel servizio per gli immobili non di proprietà la storica descrive anche le variazioni soggettive e il modello prevede la storia degli intestati; nella Consultazione personale gli altri intestatari non compaiono. Sono però dati catastali, che partono dall’impianto meccanografico e non sostituiscono gli atti.
Non con il servizio gratuito: per soggetto rilascia solo la visura attuale. Puoi usarla per ricavare gli identificativi e poi chiedere la storica per immobile.
Online, nel servizio gratuito, no: servono comune, foglio e particella. Se non li conosci, parti dall’atto di acquisto, dalla visura attuale per soggetto o dalla mappa.
Riferimenti normativi
- D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139 – art. 7 sull’accesso telematico alle banche dati e Tabella delle tasse per i servizi ipotecari e catastali (voce 5.1.1, consultazione allo sportello).
- Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 30 dicembre 2024 – regole di consultazione delle banche dati.
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