Stima immobiliare: cos’è, quali sono i criteri dei periti e un esempio pratico
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La stima immobiliare è il procedimento con cui un tecnico determina il valore di un immobile a una certa data e per uno scopo preciso: una compravendita, un mutuo, una successione, una divisione, una causa. Si basa su dati di mercato verificabili e su metodi riconosciuti: il confronto con compravendite di immobili simili, la capitalizzazione del reddito o il costo di ricostruzione. Il risultato è la perizia (o relazione) di stima, in cui il perito descrive l’immobile, spiega il metodo seguito e motiva il valore.
In breve
- Il valore più cercato è il valore di mercato: il prezzo più probabile a cui l’immobile si venderebbe a quella data, tra parti libere e informate, dopo un’adeguata promozione.
- I metodi principali sono tre: confronto di mercato, capitalizzazione del reddito e costo; quello del confronto è il preferito quando ci sono compravendite simili.
- Le quotazioni OMI danno solo un’indicazione di massima: secondo l’Agenzia delle Entrate non sostituiscono la stima del singolo immobile.
- Più sotto trovi un esempio di stima di un appartamento di 100 m², prima con le quotazioni OMI e poi con il confronto di tre compravendite.
- Gli standard di riferimento sono gli IVS, gli EVS, il Codice delle valutazioni immobiliari di Tecnoborsa (6ª edizione, 2025), le Linee guida ABI (5ª edizione, 2024) e la norma UNI 11612.
Di cosa parliamo in questo articolo:
- A cosa serve una stima immobiliare
- Valore di mercato e altri valori
- Come si fa una stima immobiliare: le fasi
- Metodi e standard di valutazione
- Esempio di stima di un immobile
- La relazione di stima: cosa contiene
- Chi può fare una stima immobiliare
- Quanto costa una perizia di stima
- Sei un tecnico e vuoi fare stime secondo gli standard?
- Domande frequenti
- Riferimenti normativi
A cosa serve una stima immobiliare
La stima serve ogni volta che bisogna dare un valore attendibile a un immobile e spiegare come ci si è arrivati:
- nella compravendita, per fissare un prezzo di partenza realistico o valutare un’offerta;
- nella richiesta di mutuo, quando la banca fa stimare l’immobile che resterà in garanzia;
- nelle successioni e nelle divisioni tra eredi o comproprietari;
- nelle cause e nelle esecuzioni, dove la stima la fa spesso un consulente nominato dal giudice;
- nei bilanci, nei fondi immobiliari e nelle operazioni societarie.
Lo scopo conta, perché cambia il tipo di valore da cercare. Per questo una perizia seria indica sempre per chi e perché è stata fatta, e a quale data si riferisce il valore.
Valore di mercato e altri valori
Il valore di mercato è l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della stima, in un’operazione tra un venditore e un acquirente non condizionati, dopo un’adeguata promozione commerciale, con entrambe le parti informate e prudenti. È la definizione usata dalla normativa bancaria europea (Regolamento UE 575/2013), dalla norma UNI 11612 e dalle Linee guida ABI.
Il valore di mercato non va confuso con il prezzo: il prezzo è quanto qualcuno ha pagato davvero in una certa trattativa, e può risentire di urgenze, rapporti tra le parti o interessi particolari. La stima cerca invece il valore “ordinario”, depurato da queste circostanze.
| Valore | Che cosa misura | Quando serve |
|---|---|---|
| Valore di mercato | prezzo più probabile in una vendita libera alla data della stima | compravendita, successione, divisione, causa |
| Valore dell’immobile (mutui) | valore prudente e sostenibile nel tempo, secondo le nuove regole bancarie europee | stima dell’immobile in garanzia di un mutuo |
| Valore di ricostruzione | costo per ricostruire l’edificio | assicurazioni |
| Valore catastale | base imponibile calcolata dalla rendita catastale | imposte (registro, IMU, successione) |
Il valore catastale non è una stima: si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata per coefficienti fissati dalla legge e di solito è molto diverso dal valore di mercato.
Come si fa una stima immobiliare: le fasi
1. Incarico e scopo. Il perito chiarisce con il cliente lo scopo della stima, il tipo di valore da determinare e la data a cui riferirlo.
2. Verifica dei documenti. Controlla provenienza, dati catastali, titoli edilizi e conformità urbanistica, vincoli e ipoteche. Un immobile con difformità vale meno, o non è vendibile finché non vengono sanate: per questo la verifica della regolarità urbanistica e la visura catastale storica fanno parte del lavoro.
3. Sopralluogo. Misura la superficie, rileva stato di conservazione, impianti, finiture, esposizione, piano, pertinenze.
4. Analisi del mercato. Raccoglie i prezzi di compravendite recenti di immobili simili nella stessa zona e, come riferimento generale, le quotazioni OMI.
5. Scelta e applicazione del metodo più adatto all’immobile e ai dati disponibili.
6. Relazione di stima, firmata, con il valore finale e tutte le motivazioni.
Metodi e standard di valutazione
I tre metodi di stima
Il metodo del confronto di mercato (market approach) ricava il valore dai prezzi di compravendita di immobili simili venduti di recente nella stessa zona, correggendoli per le differenze di superficie, piano, stato, pertinenze. La sua versione più rigorosa è il Market Comparison Approach (MCA), che calcola le correzioni con i prezzi marginali di ciascuna caratteristica. È il metodo preferito dagli standard quando i dati ci sono.
Il metodo della capitalizzazione del reddito (income approach) si usa per immobili che producono un reddito, come negozi, uffici, capannoni locati: il valore si ricava dal reddito netto annuo e da un tasso di capitalizzazione desunto dal mercato. La versione più semplice è la capitalizzazione diretta; quella più complessa è il flusso di cassa scontato.
Il metodo del costo (cost approach) somma il valore dell’area e il costo per ricostruire l’edificio, meno il deprezzamento per età, stato e obsolescenza. Si usa per immobili che non si vendono spesso, come edifici speciali o pubblici, o per le stime assicurative.
| Metodo | Quando si usa | Dati necessari |
|---|---|---|
| Confronto di mercato (MCA) | abitazioni, box, negozi in zone con compravendite recenti | prezzi e caratteristiche di almeno alcune compravendite simili |
| Capitalizzazione del reddito | immobili locati o da mettere a reddito | canoni di mercato, spese, tassi di capitalizzazione |
| Costo | immobili speciali, nuovi o senza compravendite simili; assicurazioni | valore dell’area, costi di costruzione, deprezzamento |
Il cosiddetto “metodo sintetico” con quotazione media × superficie × coefficienti è un procedimento semplificato: utile per una prima idea del valore, non sostituisce il confronto con compravendite reali.
Gli standard di valutazione
Gli standard servono a rendere le stime confrontabili e verificabili: chi legge la perizia deve poter ricostruire da quali dati e con quale metodo si è arrivati al valore. In Italia la spinta è venuta soprattutto dal credito: dal 2016 il Testo unico bancario (art. 120-duodecies) chiede alle banche, nei mutui ai consumatori per immobili residenziali, di usare standard affidabili e periti competenti e indipendenti.
| Standard | Chi lo emana | Edizione | A cosa serve |
|---|---|---|---|
| IVS – International Valuation Standards | IVSC (International Valuation Standards Council) | in vigore dal 31/01/2025 | principi e procedure riconosciuti a livello internazionale |
| EVS – European Valuation Standards | TEGoVA | 10ª edizione, 2025 | standard europei, collegati alla normativa bancaria UE |
| Codice delle valutazioni immobiliari (Italian Property Valuation Standard) | Tecnoborsa | 6ª edizione, presentata l’11/09/2025 | standard italiano: confronto di mercato, reddito, costo; collegato al Reg. UE 2024/1623 |
| Linee guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia dei crediti | ABI con Assovib, Ordini e Collegi delle professioni tecniche e Tecnoborsa | 5ª edizione, 06/12/2024 | stime per i mutui; introducono il “valore dell’immobile” |
| UNI 11612:2015 | UNI | in vigore dal 10/12/2015 | stima del valore di mercato: principi e procedure |
| UNI 11558:2014 | UNI | in vigore dal 06/11/2014 | conoscenze, abilità e competenze del valutatore immobiliare |
Tra gli standard internazionali si citano spesso anche il Red Book della RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) e gli USPAP statunitensi. La quinta edizione delle Linee guida ABI recepisce le regole bancarie europee più recenti (Regolamento UE 2024/1623) e distingue il nuovo valore dell’immobile, più prudente, dal valore di mercato. Per la certificazione del valutatore si veda la guida alla UNI 11558.
Esempio di stima di un immobile
L’immobile da stimare è un appartamento di 100 m² commerciali al terzo piano senza ascensore, in buono stato, con cantina e balcone, in un quartiere centrale. Ecco due modi di arrivare al valore: il primo dà una stima di massima, il secondo è quello che una perizia dovrebbe seguire.
Esempio 1: stima di massima con le quotazioni OMI
Si parte dalla quotazione media della zona (per esempio dalla banca dati OMI) e la si corregge con coefficienti per le caratteristiche dell’immobile.
| Parametro | Descrizione | Valore / coefficiente |
|---|---|---|
| Superficie commerciale | appartamento al terzo piano | 100 m² |
| Quotazione media della zona | valore indicativo (OMI, quartiere centrale) | 2.200 €/m² |
| Stato di conservazione | buono | +5% |
| Esposizione e luminosità | discreta | 0% |
| Piano e accessibilità | terzo piano senza ascensore | −5% |
| Pertinenze | cantina e balcone | +3% |
| Coefficiente complessivo | somma delle correzioni | +3% (1,03) |
| Valore di massima | 2.200 × 100 × 1,03 | 226.600 € |
È un calcolo veloce, ma ha due limiti: la quotazione OMI è un intervallo riferito all’immobile “ordinario” della zona, e i coefficienti sono scelti dal tecnico. L’Agenzia delle Entrate avverte che le quotazioni OMI non possono sostituire la stima puntuale, perché danno indicazioni di valore di larga massima.
Esempio 2: stima per confronto con tre compravendite
Il perito trova tre compravendite recenti di appartamenti simili nella stessa zona (dai prezzi degli atti, non da annunci) e corregge ciascun prezzo per le differenze con l’immobile da stimare. In questo esempio usa un prezzo marginale di 2.000 €/m² per la superficie; le altre correzioni sono indicate in euro.
| Comparabile A | Comparabile B | Comparabile C | |
|---|---|---|---|
| Prezzo di vendita | 209.000 € | 230.000 € | 220.000 € |
| Superficie | 95 m² | 110 m² | 100 m² |
| Correzione superficie (verso 100 m²) | +10.000 € | −20.000 € | 0 € |
| Piano e ascensore | 2° piano con ascensore: −8.000 € | 3° piano senza ascensore: 0 € | 1° piano senza ascensore: −4.000 € |
| Stato di conservazione | buono: 0 € | da rinnovare in parte: +15.000 € | buono: 0 € |
| Cantina | presente: 0 € | assente: +5.000 € | presente: 0 € |
| Prezzo corretto | 211.000 € | 230.000 € | 216.000 € |
I tre prezzi corretti sono vicini tra loro (la differenza tra il più alto e il più basso è di circa il 9%), segno che i comparabili sono buoni. La media dà il valore di mercato: (211.000 + 230.000 + 216.000) / 3 = 219.000 €.
Il risultato è più basso della stima di massima del primo esempio: è proprio la ragione per cui servono compravendite reali. Le correzioni dell’esempio sono illustrative; in una perizia vera vanno ricavate dal mercato e motivate una per una, come spiega la guida al Market Comparison Approach.
La relazione di stima: cosa contiene
La relazione (o perizia) di stima deve permettere a chi la legge, una banca, un giudice, un erede, di capire e controllare il valore. Di solito contiene:
- incarico: committente, scopo della stima, tipo di valore, data di riferimento;
- descrizione dell’immobile: ubicazione, dati catastali, superficie e criteri di misura, caratteristiche, stato di conservazione, fotografie;
- situazione documentale: provenienza, titoli edilizi, conformità urbanistica e catastale, vincoli;
- analisi del mercato: fonti dei dati, compravendite usate come confronto;
- metodo applicato e calcoli;
- valore finale, con eventuali ipotesi e limiti, data e firma del perito.
Per preparare la stima il tecnico chiede in genere al proprietario questi documenti:
- atto di provenienza (compravendita, successione, donazione);
- planimetria e visura catastale;
- permesso di costruire o altro titolo edilizio, ed eventuali sanatorie;
- certificato o segnalazione di agibilità;
- dichiarazioni di conformità degli impianti;
- attestato di prestazione energetica (APE);
- regolamento di condominio e ultime spese condominiali, se l’immobile è in condominio.
Se la stima deve essere presentata con un valore più forte, per esempio a un ente o in una trattativa delicata, il tecnico può asseverarla con giuramento: è la perizia giurata.
Chi può fare una stima immobiliare
Non esiste un albo del “perito immobiliare”. Le stime rientrano nelle competenze delle professioni tecniche iscritte a un Ordine o Collegio, nei limiti dei rispettivi ordinamenti: per esempio ingegneri, architetti e geometri (per questi ultimi l’art. 16 del R.D. 274/1929 prevede le stime, con i limiti fissati dalla norma). Ruolo e percorso sono spiegati nella guida su chi è il perito immobiliare e in quella sul valutatore immobiliare.
La certificazione UNI 11558 del valutatore immobiliare è volontaria: la rilasciano organismi di certificazione accreditati e attesta le competenze del professionista, ma non è un’abilitazione richiesta dalla legge. Per i mutui ai consumatori il Testo unico bancario chiede che la perizia sia fatta da persone competenti e indipendenti dal processo di concessione del credito, senza indicare un titolo specifico; le singole banche possono poi chiedere requisiti propri.
Un’agenzia immobiliare può fornire una valutazione commerciale utile a fissare il prezzo di vendita, ma non è una perizia di stima firmata da un tecnico.
Quanto costa una perizia di stima
Non esiste un tariffario obbligatorio: il compenso è libero e si concorda con il tecnico. Dipende dal tipo di immobile, dallo scopo della stima, dai controlli documentali necessari (accessi agli atti, visure, verifiche urbanistiche), dai sopralluoghi e dal dettaglio richiesto nella relazione. A parità di immobile, una stima di massima costa meno di una perizia completa con verifica della conformità o di una perizia giurata. Conviene chiedere un preventivo scritto che indichi che cosa è compreso.
Quando la stima serve per un mutuo, la perizia è di solito commissionata dalla banca a un perito di sua fiducia; il costo e chi lo sostiene sono indicati nelle condizioni del finanziamento.
Sei un tecnico e vuoi fare stime secondo gli standard?
Il Corso di Valutazione Immobiliare di Unione Professionisti, in e-learning, affronta i metodi di stima e gli standard citati in questa guida (IVS, EVS, Codice delle valutazioni immobiliari, Linee guida ABI, UNI 11558) ed è utile a chi vuole redigere rapporti di valutazione verificabili. Chi fa stime anche per il tribunale, come consulente del giudice o delle parti, trova nella griglia il corso per CTU.
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Domande frequenti
Un tecnico iscritto a un Ordine o Collegio le cui competenze comprendono le stime, per esempio un ingegnere, un architetto o un geometra, nei limiti del proprio ordinamento. La certificazione UNI 11558 del valutatore è volontaria: non è richiesta dalla legge.
No. Le quotazioni OMI danno un intervallo di valori per immobili “ordinari” della zona e l’Agenzia delle Entrate precisa che non sostituiscono la stima puntuale. Servono come riferimento iniziale; la stima vera si basa su compravendite simili e sulle caratteristiche dell’immobile.
Il compenso è libero e dipende dall’immobile, dallo scopo e dai controlli necessari. Una stima di massima costa meno di una perizia completa con verifica della conformità urbanistica o di una perizia giurata. È bene chiedere un preventivo scritto.
La stima è il procedimento con cui il tecnico determina il valore e lo spiega in una relazione. La perizia giurata è una perizia che il tecnico conferma con giuramento davanti al cancelliere o a un notaio, assumendosi una responsabilità penale: si chiede quando serve un documento con valore più forte.
È il prezzo più probabile a cui un immobile si venderebbe alla data della stima, tra un venditore e un acquirente liberi, informati e prudenti, dopo un’adeguata promozione. Non coincide con il prezzo di una singola vendita né con il valore catastale.
Per le abitazioni, il confronto di mercato: si parte dai prezzi di compravendite recenti di immobili simili e si correggono per le differenze. Per gli immobili che producono reddito si usa la capitalizzazione del reddito, per quelli speciali il metodo del costo.
Riferimenti normativi
- D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (Testo unico bancario), art. 120-duodecies – valutazione degli immobili nei mutui ai consumatori: standard affidabili, periti competenti e indipendenti.
- Regolamento (UE) 575/2013 – requisiti prudenziali delle banche, con la definizione di valore di mercato; modificato dal Regolamento (UE) 2024/1623, che introduce il “valore dell’immobile”.
- UNI 11612:2015 – stima del valore di mercato degli immobili.
- UNI 11558:2014 e UNI/PdR 19:2016 – requisiti del valutatore immobiliare e regole per la sua certificazione (volontaria).
- Linee guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia dei crediti, 5ª edizione (6 dicembre 2024).
- Codice delle valutazioni immobiliari di Tecnoborsa, 6ª edizione (2025).
- R.D. 11 febbraio 1929, n. 274, art. 16 – competenze del geometra, comprese le stime.
La Redazione di Unione Professionisti si occupa della realizzazione di contenuti informativi e approfondimenti dedicati ai professionisti del settore tecnico. Gli articoli trattano novità normative, aggiornamento professionale, formazione continua e tematiche di interesse per ingegneri, architetti, geometri e altri professionisti.
