Categorie catastali degli immobili: quali sono e perché bisogna conoscerle
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Le categorie catastali classificano gli immobili urbani in base alla loro destinazione e si dividono in sei gruppi: A abitazioni e uffici, B funzioni pubbliche o collettive, C attività commerciali e pertinenze, D immobili speciali, E immobili a destinazione particolare, F categorie fittizie senza rendita. La categoria si legge nella visura catastale e incide sul calcolo della rendita e delle imposte collegate.
In breve
- Gruppi A, B e C: immobili a destinazione ordinaria; la rendita deriva da una tariffa moltiplicata per la consistenza.
- Gruppi D ed E: immobili a destinazione speciale e particolare; la rendita si determina con stima diretta.
- Gruppo F: unità senza attribuzione di rendita, come le unità collabenti o in corso di costruzione.
- Categoria e classe sono diverse: la prima indica il tipo di immobile, la seconda il livello di redditività.
- Per cambiarla il tecnico abilitato presenta un DOCFA e propone il classamento; l’Ufficio può controllarlo e rettificarlo.
Di cosa parliamo in questo articolo:
- Elenco completo delle categorie catastali
- Cosa sono le categorie catastali e perché sono importanti
- Cosa cambia per rendita e IMU
- Le categorie più frequenti
- Differenze tra categorie e classi catastali
- Come trovare la categoria di un immobile
- Quando e come aggiornare la categoria catastale di un immobile
- Formazione consigliata
- Domande frequenti
- Riferimenti normativi
Elenco completo delle categorie catastali
L’elenco riprende il quadro generale pubblicato dall’Agenzia delle Entrate in *Il Sistema Catastale*, aggiornamento di maggio 2026.
Gruppo A: abitazioni e uffici
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| A/1 | Abitazioni di tipo signorile |
| A/2 | Abitazioni di tipo civile |
| A/3 | Abitazioni di tipo economico |
| A/4 | Abitazioni di tipo popolare |
| A/5 | Abitazioni di tipo ultrapopolare |
| A/6 | Abitazioni di tipo rurale |
| A/7 | Abitazioni in villini |
| A/8 | Abitazioni in ville |
| A/9 | Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici |
| A/10 | Uffici e studi privati |
| A/11 | Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi |
Gruppo B: funzioni pubbliche o collettive
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| B/1 | Collegi e convitti; educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme |
| B/2 | Case di cura ed ospedali, se comparabili con le unità tipo di riferimento |
| B/3 | Prigioni e riformatori |
| B/4 | Uffici pubblici |
| B/5 | Scuole, laboratori scientifici |
| B/6 | Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 |
| B/7 | Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti |
| B/8 | Magazzini sotterranei per deposito derrate |
Gruppo C: commerciali e pertinenze
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| C/1 | Negozi e botteghe |
| C/2 | Magazzini e locali di deposito |
| C/3 | Laboratori per arti e mestieri |
| C/4 | Fabbricati e locali per esercizi sportivi |
| C/5 | Stabilimenti balneari e di acque curative |
| C/6 | Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse |
| C/7 | Tettoie chiuse o aperte |
Gruppo D: immobili a destinazione speciale
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| D/1 | Opifici |
| D/2 | Alberghi e pensioni |
| D/3 | Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili |
| D/4 | Case di cura ed ospedali, se non comparabili con le unità tipo di riferimento |
| D/5 | Istituti di credito, cambio ed assicurazione, se non comparabili con le unità tipo di riferimento |
| D/6 | Fabbricati e locali per esercizi sportivi, se non comparabili con le unità tipo di riferimento |
| D/7 | Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni |
| D/8 | Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni |
| D/9 | Edifici galleggianti o sospesi, assicurati a punti fissi al suolo, ponti privati soggetti a pedaggio |
| D/10 | Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole |
Gruppo E: immobili a destinazione particolare
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| E/1 | Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei |
| E/2 | Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio |
| E/3 | Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche |
| E/4 | Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche |
| E/5 | Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze |
| E/6 | Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale |
| E/7 | Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti |
| E/8 | Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia |
| E/9 | Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E |
Gruppo F: categorie fittizie
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| F/1 | Area urbana |
| F/2 | Unità collabente |
| F/3 | Unità in corso di costruzione |
| F/4 | Unità in corso di definizione |
| F/5 | Lastrico solare |
| F/6 | Fabbricato in attesa di dichiarazione |
| F/7 | Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione |
Cosa sono le categorie catastali e perché sono importanti
Le categorie catastali identificano la destinazione delle unità immobiliari urbane. Il loro uso non è un fatto recente: la formazione del Catasto Edilizio Urbano fu disposta con il Regio Decreto Legge n. 652 del 13 aprile 1939, convertito dalla legge 1249 dello stesso anno. Per approfondire, vedi il passaggio dal Catasto Edilizio Urbano al Catasto dei fabbricati.
La categoria è indicata nella visura catastale, insieme ai dati identificativi dell’unità, ed è uno degli elementi più consultati dai professionisti del settore. Ogni geometra, architetto o ingegnere la incontra quando analizza la documentazione o prepara una perizia, e guida molte valutazioni immobiliari. Con la visura storica si può anche ricostruire quando è cambiata.
Il catasto, però, non stabilisce la legittimità edilizia: una categoria corretta non dimostra che l’immobile sia regolare. I due controlli vanno distinti, come spiega l’articolo sulla regolarità urbanistica di un immobile.
Cosa cambia per rendita e IMU
| Gruppo | Come si determina la rendita | Moltiplicatore IMU |
|---|---|---|
| A | tariffa per vani | 160; A/10: 80 |
| B | tariffa per metri cubi | 140 |
| C | tariffa per metri quadrati | C/1: 55; C/2, C/6, C/7: 160; C/3, C/4, C/5: 140 |
| D | stima diretta | 65; D/5: 80 |
| E | stima diretta | non indicato nella tabella |
| F | nessuna rendita | non indicato nella tabella |
La base imponibile IMU si ottiene dalla rendita rivalutata del 5%, moltiplicata per il coefficiente della categoria. Per il calcolo vedi la guida alla rendita catastale.
La TASI non si applica più: la legge 160/2019 l’ha abolita dal 2020. L’abitazione principale è esente da IMU, salvo le categorie A/1, A/8 e A/9. Lo stesso regime vale per le pertinenze in C/2, C/6 e C/7, nel limite di una per ciascuna categoria.
Le categorie più frequenti
Abitazioni. Le unità più frequenti sono classificate come A/2 (tipo civile) e A/3 (tipo economico), mentre A/4 identifica le abitazioni popolari. A/1 e A/8 sono rispettivamente abitazioni signorili e ville, A/9 castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici. A/7 riguarda i villini, mentre A/11 gli alloggi tipici dei luoghi. La A/10, pur appartenendo al gruppo A, individua uffici e studi privati.
Commerciali e pertinenze. Nel gruppo C rientrano C/1 (negozi e botteghe), C/2 (magazzini e locali di deposito), C/3 (laboratori per arti e mestieri), oltre a C/6 e C/7, che comprendono rimesse, autorimesse e tettoie. Un box è quindi di norma in C/6.
Immobili speciali e agricoli. Il gruppo D comprende per esempio D/1 (opifici), D/2 (alberghi e pensioni), D/5 (istituti di credito) e D/7 (fabbricati per speciali esigenze industriali). Tra i fabbricati agricoli, l’elenco indica la D/10, per funzioni produttive connesse alle attività agricole, mentre la A/6 riguarda le abitazioni di tipo rurale. Il gruppo E raccoglie immobili come stazioni, ponti o edifici per il culto.
Senza rendita. F/2 indica costruzioni con un degrado tale da non poter produrre ordinariamente reddito: la semplice inagibilità non basta. F/3 e F/4 riguardano unità in lavorazione, rispettivamente in corso di costruzione e di definizione.
Differenze tra categorie e classi catastali
Le categorie catastali identificano il tipo di immobile e la sua destinazione: sono i codici che lo collocano in uno dei gruppi del Catasto.
Le classi catastali, invece, esprimono la redditività dell’unità all’interno della sua categoria, e riguardano solo i gruppi A, B e C. Sono indicate con numeri da 1 in avanti, al crescere della redditività, oppure con U (classe unica) quando la redditività è omogenea nel Comune o nella zona censuaria. Categorie e classi presenti cambiano da Comune a Comune, in base al prospetto locale.
Come trovare la categoria di un immobile
Il primo riferimento è la visura catastale, che riporta categoria, classe, rendita e dati identificativi. La visura va letta insieme alla planimetria catastale, perché il classamento deve essere coerente con lo stato dell’unità.
Nel lavoro quotidiano, il professionista deve fare attenzione a eventuali incongruenze tra documentazione catastale, titoli edilizi e stato reale dell’unità. Un locale censito come C/2, ad esempio, può presentare caratteristiche di utilizzo tipiche della categoria C/1, oppure un’abitazione può aver subito modifiche che richiedono un aggiornamento. Quando si rilevano difformità, va verificato se la variazione comporta una modifica della categoria, della classe o della rendita. Se invece il dato è semplicemente errato, può servire la rettifica dei dati catastali.
Quando e come aggiornare la categoria catastale di un immobile
L’aggiornamento diventa necessario quando un intervento modifica lo stato o la consistenza dell’immobile, o la sua destinazione. Ristrutturazioni, ampliamenti, frazionamenti o fusioni possono richiedere una revisione della categoria, così come il cambio d’uso da deposito a negozio o da ufficio ad abitazione.
L’aggiornamento avviene con la procedura DOCFA, che il professionista abilitato usa per presentare le variazioni all’Agenzia delle Entrate; le differenze con l’altra procedura catastale sono spiegate in DOCFA e PREGEO. Con il DOCFA il tecnico propone consistenza, categoria e classe, e quindi la rendita, che resta in atti come “rendita proposta” fino ai controlli dell’Ufficio, con l’eventuale rettifica notificata ai titolari. Chi vuole approfondire l’uso operativo del software può seguire online il Corso DOCFA di Unione Professionisti, che tratta anche il classamento delle unità, la firma elettronica e la trasmissione tramite il portale SISTER.
Formazione consigliata
Categoria, classe e rendita tornano anche nelle stime: il corso in griglia è dedicato alla valutazione immobiliare e comprende la lettura di visure e documenti tecnici.
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Domande frequenti
Le abitazioni sono nel gruppo A: da A/1 ad A/9 e A/11. La A/10, pur nello stesso gruppo, riguarda uffici e studi privati.
Indica un’unità collabente: una costruzione con un degrado tale da non poter produrre ordinariamente reddito. È iscritta in catasto senza rendita, e la semplice inagibilità non basta per ottenere questa categoria.
Il quadro generale le descrive come abitazioni di tipo civile (A/2) e di tipo economico (A/3), senza una soglia nazionale. La classificazione tiene conto delle categorie presenti nel Comune, quindi il confronto va fatto con il contesto locale.
Nella visura catastale, insieme a classe, consistenza e rendita. Se l’immobile è tuo puoi ottenerla gratis dall’area riservata dell’Agenzia delle Entrate, con SPID, CIE o CNS.
Rimesse e autorimesse sono nella categoria C/6. Il classamento del singolo immobile si verifica comunque in visura.
Il tecnico abilitato, incaricato da un titolare, presenta la variazione con il DOCFA e propone il nuovo classamento. L’Ufficio può poi controllarlo e rettificarlo.
Riferimenti normativi
- R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, convertito dalla L. 11 agosto 1939, n. 1249 – formazione del Catasto Edilizio Urbano.
- D.M. 2 gennaio 1998, n. 28, art. 3 – categorie fittizie e unità collabenti.
- L. 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1 – nuova IMU, abolizione della TASI, comma 741 (abitazione principale e pertinenze) e comma 745 (moltiplicatori).
La Redazione di Unione Professionisti si occupa della realizzazione di contenuti informativi e approfondimenti dedicati ai professionisti del settore tecnico. Gli articoli trattano novità normative, aggiornamento professionale, formazione continua e tematiche di interesse per ingegneri, architetti, geometri e altri professionisti.
