Come funziona l’assicurazione condominio e cosa copre?

L’assicurazione condominio, spesso chiamata polizza globale fabbricati, copre di solito due rischi: i danni all’edificio (incendio, scoppio e altri eventi previsti dal contratto) e la responsabilità civile del condominio verso terzi. Per legge non è obbligatoria: lo diventa se lo prevede il regolamento di condominio. In ogni caso la decide l’assemblea, e l’amministratore non può stipularla da solo senza una delibera.

Cos’è la polizza condominiale?

L’assicurazione condominiale è una polizza stipulata dal condominio per proteggere l’edificio dai danni e i condomini dalle richieste di risarcimento legate alle parti comuni. Riguarda soprattutto le parti comuni, come struttura, tetto, facciate, scale e impianti centralizzati; alcune polizze comprendono anche le parti delle singole unità che fanno parte del fabbricato, come le tubature. Un esempio tipico è la rottura di un tubo che allaga l’appartamento sottostante: se il contratto lo prevede, la polizza copre il danno.

Cosa copre l’assicurazione del condominio?

Le condizioni cambiano da una polizza all’altra: per sapere quali danni sono coperti bisogna leggere le clausole del contratto, con i massimali, le franchigie e le esclusioni. In genere le coperture comprendono due aree:

• la responsabilità civile del condominio, per i danni causati da eventi accidentali legati al fabbricato o all’uso delle aree comuni, provocati a terzi (RCT) o ai lavoratori (RCO);
• incendio e scoppio, per i danni all’edificio causati da incendio, esplosione, implosione o fulmine.

Con costi aggiuntivi si possono di solito aggiungere altre garanzie, per esempio furto e rapina, danni da acqua e ricerca del guasto, eventi atmosferici, terremoti e altre calamità naturali, danni agli impianti, compresi i pannelli fotovoltaici. Per il rischio sismico conta anche la prevenzione: ne parla l’articolo sulle tecniche antisismiche nelle costruzioni.

È obbligatoria?

Il codice civile non impone al condominio di assicurare l’edificio. La polizza diventa obbligatoria solo se lo prevede il regolamento di condominio. Negli altri casi spetta all’assemblea decidere se stipularla, con le maggioranze previste dall’art. 1136 del codice civile.

Secondo la giurisprudenza, la stipula della polizza non rientra negli atti conservativi che l’amministratore può compiere da solo in base all’art. 1130 del codice civile: senza l’autorizzazione dell’assemblea l’amministratore non può firmarla.

Un’altra cosa è la polizza personale dell’amministratore: l’assemblea può chiedere all’amministratore, al momento della nomina, una polizza di responsabilità civile per gli atti compiuti nel mandato (art. 1129 del codice civile), e in caso di lavori straordinari i massimali vanno adeguati, come spiega la guida ai lavori straordinari condominiali.

Come funziona

Come per qualunque polizza, il condominio paga un premio, di solito annuale. Se si verifica un evento coperto dal contratto, la compagnia rimborsa i danni nei limiti dei massimali e al netto di franchigie e scoperti. La denuncia del sinistro passa di norma dall’amministratore, che conserva la polizza tra i documenti condominiali.

Quanto costa e chi paga?

Non esiste un costo valido per tutti. Il premio dipende da molti fattori:

• i massimali previsti;
• le coperture stabilite nel contratto;
• le eventuali garanzie aggiuntive;
• le caratteristiche del condominio: dimensioni, zona, anno di costruzione, numero di unità immobiliari, stato di manutenzione.

Il premio è una spesa per le parti comuni e si divide tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo una diversa convenzione (art. 1123 del codice civile).

Il ruolo dell’amministratore di condominio

L’amministratore convoca l’assemblea, raccoglie e presenta le offerte e verifica che la polizza scelta sia adeguata al fabbricato. Dopo la delibera stipula il contratto con la compagnia, ne cura il rinnovo e gestisce i sinistri. Se firma senza autorizzazione, l’assemblea può ratificare il contratto oppure non riconoscerlo.

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Riferimenti normativi

• Codice civile – art. 1123 (ripartizione delle spese), art. 1129 (nomina dell’amministratore e polizza personale), art. 1130 (attribuzioni dell’amministratore), art. 1136 (maggioranze dell’assemblea), art. 1138 (regolamento di condominio).