Prestito vitalizio ipotecario: cos’è e come funziona
Fisco
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Il prestito vitalizio ipotecario è un finanziamento riservato a chi ha più di 60 anni compiuti, garantito da un’ipoteca di primo grado sulla propria casa o su un altro immobile residenziale. Di regola non si pagano rate: interessi e spese si sommano al debito ogni anno e il totale si restituisce in un’unica soluzione alla morte del finanziato o se l’immobile viene venduto. Gli eredi possono rimborsare e tenere la casa, oppure venderla; in ogni caso il debito non può superare quanto si ricava dalla vendita.
In breve
- Chi può chiederlo: persone fisiche con più di 60 anni compiuti, proprietarie di un immobile residenziale.
- Chi lo concede: banche e intermediari finanziari iscritti all’albo previsto dall’art. 106 del Testo unico bancario.
- Come si rimborsa: in un’unica soluzione alla morte o al verificarsi dei casi previsti dalla legge; in alternativa si può concordare di pagare via via interessi e spese.
- Cosa succede agli eredi: hanno 12 mesi per rimborsare; dopo, l’immobile viene venduto e l’eventuale avanzo spetta a loro.
- Il rischio principale: con gli interessi capitalizzati il debito cresce ogni anno e riduce il valore che resta agli eredi.
Di cosa parliamo in questo articolo:
- Cos’è il prestito vitalizio ipotecario
- Requisiti: chi può chiederlo e su quale immobile
- Come funziona: due modi di gestire gli interessi
- Quanto si può ottenere
- Quando il prestito va rimborsato
- Cosa succede agli eredi
- Vantaggi e rischi
- Simulazione e confronto delle offerte: cosa chiedere
- Prestito vitalizio, prestito ipotecario e altre soluzioni
- Imposte
- Per i professionisti: la perizia e la consulenza sul credito
- Domande frequenti
- Riferimenti normativi
Cos’è il prestito vitalizio ipotecario
Lo strumento è previsto dall’art. 11-quaterdecies, comma 12, del DL 203/2005, riscritto dalla legge 44/2015, che ha abbassato l’età minima a 60 anni e rafforzato le tutele per chi lo sottoscrive. Le regole di dettaglio sono nel DM 22 dicembre 2015, n. 226, in vigore dal 2 marzo 2016: informazioni da consegnare prima della firma, simulazioni obbligatorie e casi in cui la banca può chiedere il rimborso.
La legge lo definisce un finanziamento a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese. In pratica, ogni anno gli interessi maturati si aggiungono al debito e producono a loro volta interessi. Il prestito non è finalizzato: la somma ottenuta si può usare liberamente, per esempio per integrare la pensione, sostenere spese di assistenza o aiutare figli e nipoti.
Requisiti: chi può chiederlo e su quale immobile
| Requisito | Cosa prevede la norma |
|---|---|
| Età | più di 60 anni compiuti, per tutti i sottoscrittori |
| Immobile | residenziale, con le relative pertinenze |
| Garanzia | ipoteca di primo grado, su un solo immobile del finanziato |
| Coniuge o convivente | se risiedono entrambi nell’immobile, il contratto va firmato da tutti e due, anche se la casa è di uno solo |
| Finanziatore | banca o intermediario finanziario iscritto all’albo dell’art. 106 TUB |
L’ipoteca deve essere di primo grado: un’ipoteca già iscritta sull’immobile, per esempio per un mutuo non ancora estinto, va considerata con il finanziatore prima di presentare la domanda. L’ipoteca, inoltre, non può essere iscritta contemporaneamente su più immobili dello stesso finanziato.
Per il coniuge o il convivente il DM 226/2015 chiede la firma di entrambi quando vivono nell’immobile dato in garanzia, purché entrambi abbiano i requisiti di età; la convivenza more uxorio deve durare da almeno cinque anni ed essere documentata con il certificato storico di residenza. È una tutela importante: alla morte del primo, il prestito prosegue fino alla morte del più longevo dei due.
I documenti richiesti (identità, codice fiscale, certificati anagrafici, atto di provenienza, documentazione catastale e urbanistica dell’immobile) variano da un finanziatore all’altro. L’immobile viene comunque valutato con una perizia, perché l’importo concesso si calcola su quel valore.
Come funziona: due modi di gestire gli interessi
Al momento della firma si sceglie tra due formule:
- senza rate: interessi e spese si capitalizzano ogni anno e si rimborsa tutto alla fine;
- con rimborso graduale di interessi e spese: si pagano periodicamente interessi e spese, che così non si capitalizzano; resta da restituire alla fine il capitale. In caso di mancato pagamento si applicano le regole dei mutui fondiari (art. 40, comma 2, del Testo unico bancario).
La seconda formula fa crescere meno il debito, ma richiede un reddito sufficiente per pagare con regolarità.
Quanto si può ottenere
La legge non fissa percentuali né importi massimi. La somma dipende dal valore di perizia dell’immobile, dall’età di chi chiede il prestito (più è avanzata, più alta tende a essere la quota concessa), dal tasso e dalle politiche del singolo finanziatore. Le percentuali che circolano online sono condizioni commerciali di singole offerte e cambiano nel tempo.
Quello che la legge garantisce è la trasparenza: almeno 15 giorni prima della firma il finanziatore deve consegnare gratis un prospetto con l’importo finanziato espresso in percentuale del valore di perizia e la somma che verrà effettivamente accreditata, al netto di imposte e costi (istruttoria, notaio, perizia, polizza assicurativa).
Quando il prestito va rimborsato
Il rimborso integrale in un’unica soluzione può essere chiesto nei casi elencati dall’art. 3 del DM 226/2015:
| Evento | Esempi e precisazioni |
|---|---|
| Morte del finanziato | se il prestito è cointestato, alla morte del più longevo |
| Trasferimento dell’immobile | vendita o donazione, anche di una quota; concessione di usufrutto, uso, abitazione o superficie, salvo diverso accordo nel contratto; nuove servitù |
| Atti che riducono il valore | compiuti con dolo o colpa grave dal finanziato o da terzi datori di ipoteca |
| Nuove garanzie a favore di terzi | ipoteche o altri diritti reali di garanzia sull’immobile |
| Modifiche all’immobile | lavori che lo cambiano rispetto alla perizia e ai documenti catastali senza accordo con il finanziatore, anche se autorizzati |
| Incuria | mancata manutenzione che porta alla revoca dell’abitabilità |
| Nuovi residenti | persone diverse da figli, coniuge o convivente e personale regolarmente assunto che convive con il finanziato |
| Pignoramenti e sequestri | procedimenti conservativi o esecutivi pari ad almeno il 20% del valore dell’immobile, o ipoteche giudiziali |
Le spese per dimostrare che uno di questi eventi si è verificato sono a carico del finanziatore. Prima di firmare conviene quindi chiedersi se nei prossimi anni si pensa di vendere, ristrutturare in modo rilevante, affittare o ospitare stabilmente altre persone: sono scelte che possono far scattare il rimborso.
Cosa succede agli eredi
Alla morte del finanziato gli eredi ereditano la casa con l’ipoteca e il debito accumulato. Hanno 12 mesi per scegliere:
1. rimborsare il debito con risorse proprie o con un nuovo finanziamento, e tenere l’immobile;
2. vendere l’immobile d’accordo con il finanziatore, purché la compravendita si concluda entro 12 mesi dall’incarico, e usare il ricavato per estinguere il debito.
Se entro 12 mesi il debito non è stato rimborsato, vende il finanziatore, a un valore pari a quello di mercato stabilito da un perito indipendente da lui incaricato. Se dopo altri 12 mesi la vendita non si è ancora conclusa, il prezzo si riduce del 15% per ogni ulteriore anno, fino alla vendita.
In ogni caso valgono due garanzie: ciò che avanza dopo aver estinto il debito spetta agli eredi, e il debito residuo non può superare il ricavato della vendita, al netto delle spese. Gli eredi non devono quindi coprire con il proprio patrimonio un debito superiore al valore della casa. Per gli adempimenti dopo il decesso è utile anche la guida alla dichiarazione di successione e alla voltura catastale.
Vantaggi e rischi
| Vantaggi | Rischi e limiti |
|---|---|
| si ottiene liquidità restando proprietari e continuando ad abitare la casa | il debito cresce ogni anno per effetto degli interessi composti |
| di regola non ci sono rate da pagare | con tasso variabile il debito può crescere più del previsto |
| il debito non può superare il ricavato della vendita | l’eredità si riduce, fino ad azzerare il valore della casa per gli eredi |
| gli eredi possono tenere l’immobile rimborsando | vincoli su vendita, lavori, nuove garanzie e nuovi residenti |
| la somma si usa liberamente | costi iniziali (perizia, notaio, istruttoria, polizza) e polizza obbligatoria sull’immobile |
È una scelta che conviene condividere in famiglia prima di firmare: chi eredita dovrà decidere in 12 mesi se e come rimborsare.
Simulazione e confronto delle offerte: cosa chiedere
Molti cercano una simulazione del prestito vitalizio ipotecario o le condizioni di una banca precisa. Le offerte cambiano nel tempo e solo il finanziatore può fornire numeri validi per il proprio caso; il modo corretto di confrontarle è chiedere a più banche o intermediari i documenti che il DM 226/2015 rende obbligatori e metterli a confronto.
La simulazione obbligatoria. Il contratto deve contenere due prospetti chiamati “Simulazione del piano di ammortamento”, che mostrano anno per anno capitale e interessi:
- uno al tasso del contratto;
- uno con un rialzo dei tassi di almeno 3 punti percentuali dal terzo anno, oppure fino al tetto massimo (cap) se il contratto ne prevede uno più basso. Con il tasso fisso basta un solo prospetto.
I prospetti coprono come minimo il periodo che manca agli 85 anni del finanziato più giovane, e comunque almeno 15 anni, e comprendono tutti gli oneri. Sono lo strumento migliore per capire quanto debito resterà agli eredi.
Le domande da fare a ogni finanziatore:
- qual è la somma netta che riceverò e a quale percentuale del valore di perizia corrisponde;
- il tasso è fisso o variabile? Se variabile, c’è un tetto massimo?
- quanto costano istruttoria, perizia e polizza, e chi sceglie il notaio;
- quanto sarà il debito stimato a 80, 85 e 90 anni, secondo le simulazioni;
- è possibile pagare gli interessi via via, ed eventualmente smettere?
- ci sono costi in caso di rimborso anticipato?
- cosa succede se il coniuge, o un figlio che mi assiste, viene a vivere con me?
Il finanziatore non può chiedere il pagamento delle spese se alla fine si decide di non firmare. La polizza assicurativa sull’immobile è obbligatoria, ma si può comprare anche da una compagnia diversa da quella proposta dalla banca. Dopo la firma, ogni anno si riceve un resoconto con il capitale erogato e quello da restituire.
Ci si può far aiutare da un consulente di fiducia, dal notaio o da un mediatore creditizio iscritto agli elenchi dell’OAM, l’Organismo degli agenti e dei mediatori, che può mettere a confronto le proposte di più finanziatori.
Prestito vitalizio, prestito ipotecario e altre soluzioni
Chi cerca un “prestito con ipoteca sulla casa” può trovarsi davanti a strumenti diversi:
| Strumento | Come funziona | Differenza principale |
|---|---|---|
| Prestito vitalizio ipotecario | finanziamento per over 60 garantito da ipoteca, rimborso alla fine | nessuna rata obbligatoria; il debito non supera il ricavato della vendita |
| Mutuo o prestito ipotecario | finanziamento garantito da ipoteca, rimborsato a rate | le rate partono subito e servono redditi adeguati |
| Vendita della nuda proprietà | si vende la casa tenendo l’usufrutto | la proprietà passa subito all’acquirente |
Per i contratti di credito garantiti da un immobile si veda anche l’articolo sulla disciplina dei contratti di credito immobiliare ai consumatori.
Imposte
La legge precisa che, ai fini dell’imposta sostitutiva prevista per i finanziamenti a medio e lungo termine (artt. 15 e seguenti del DPR 601/1973), la data di rimborso del prestito vitalizio non conta: il fatto che la scadenza coincida con un evento incerto, come la morte del finanziato, non esclude il regime previsto per questi finanziamenti. L’importo dell’imposta è indicato tra i costi nel prospetto consegnato prima della firma.
Per i professionisti: la perizia e la consulenza sul credito
Il prestito vitalizio coinvolge diversi professionisti. Il valore dell’immobile, da cui dipende la somma concessa, è stabilito con una perizia; e se gli eredi non rimborsano, la vendita avviene al valore di mercato determinato da un perito indipendente. Chi vuole lavorare in questo campo trova nella guida su come diventare perito immobiliare il percorso e le competenze richieste, e nel Corso di Valutazione Immobiliare di Unione Professionisti metodi di stima, standard di valutazione e perizie per le banche. Agenti in attività finanziaria e mediatori creditizi, che propongono anche questi finanziamenti, hanno invece l’obbligo di aggiornamento professionale OAM.
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Domande frequenti
Le persone fisiche con più di 60 anni compiuti, proprietarie di un immobile residenziale su cui iscrivere un’ipoteca di primo grado. Se il coniuge o il convivente vive nella casa, il contratto va firmato da entrambi, purché anche l’altro abbia più di 60 anni.
Di regola no: interessi e spese si sommano al debito ogni anno e si rimborsa tutto alla fine. Al momento della firma si può però scegliere di pagare periodicamente interessi e spese, così il debito cresce meno.
Gli eredi hanno 12 mesi per rimborsare il debito e tenere la casa, oppure per venderla d’accordo con il finanziatore. Se non lo fanno, vende il finanziatore al valore di mercato stabilito da un perito indipendente; l’eventuale avanzo spetta agli eredi.
No. La legge stabilisce che il debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese. Se dopo 24 mesi la casa non è ancora venduta, però, il prezzo si riduce del 15% per ogni anno successivo.
La chiede il finanziatore: il contratto deve contenere due prospetti di “Simulazione del piano di ammortamento”, uno al tasso del contratto e uno con un rialzo dei tassi dal terzo anno. Per confrontare le offerte conviene chiederli a più finanziatori, insieme al prospetto con la somma netta che si riceverà.
La vendita, anche di una quota, fa scattare il rimborso integrale. Lo stesso vale se nell’immobile prendono la residenza persone diverse da figli, coniuge o convivente e personale che assiste il finanziato. Prima di firmare conviene chiarire questi aspetti con il finanziatore.
Riferimenti normativi
- DL 30 settembre 2005, n. 203, art. 11-quaterdecies, commi 12-12-sexies – definizione, rimborso, garanzia ipotecaria, vendita dell’immobile e tutele per gli eredi.
- Legge 2 aprile 2015, n. 44 – riforma del prestito vitalizio ipotecario: età minima a 60 anni, vendita da parte del finanziatore, limite del debito al ricavato.
- DM 22 dicembre 2015, n. 226 – regolamento: simulazioni obbligatorie, prospetto informativo 15 giorni prima, firma del coniuge o convivente, casi di rimborso integrale.
- D.Lgs. 1° settembre 1993, n. 385 (Testo unico bancario) – art. 106 (intermediari finanziari), artt. 39 e 40 (credito fondiario).
- DPR 29 settembre 1973, n. 601, artt. 15 e seguenti – imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio e lungo termine.
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