Contratti di credito immobiliare ai consumatori: la disciplina
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Il credito immobiliare ai consumatori è il finanziamento concesso a una persona fisica, che agisce fuori dalla propria attività professionale, quando è garantito da ipoteca su un immobile residenziale oppure serve ad acquistare o conservare la proprietà di un terreno o di un immobile. È disciplinato dal Testo unico bancario (Titolo VI, Capo I-bis, artt. 120-quinquies e seguenti), introdotto dal D.Lgs. 72/2016 che ha recepito la direttiva europea 2014/17/UE sui mutui, e dalle disposizioni di trasparenza della Banca d’Italia.
Di cosa parliamo in questo articolo:
Contratto di credito immobiliare ai consumatori: cos’è
Rientrano nella disciplina, secondo l’art. 120-quinquies del TUB, i contratti con cui un finanziatore concede o si impegna a concedere a un consumatore un prestito, una dilazione di pagamento o un’altra facilitazione finanziaria, quando il credito:
- è garantito da un’ipoteca su un immobile residenziale;
- oppure è finalizzato ad acquistare o conservare il diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato.
Nella pratica è soprattutto il mutuo ipotecario per comprare, costruire o ristrutturare casa, o per sostituire un mutuo già in essere. Il cliente rimborsa il credito con rate periodiche, mensili, trimestrali, semestrali o annuali, che comprendono capitale e interessi; il tasso può essere fisso, variabile o misto.
Il leasing abitativo è uno strumento diverso: il finanziatore acquista l’immobile e lo mette a disposizione del cliente in cambio di un canone, con la possibilità di diventarne proprietario alla scadenza pagando un prezzo stabilito. Come funziona è spiegato nella guida al leasing immobiliare per la prima casa.
Dove si trova la disciplina della trasparenza
La disciplina è su due livelli:
| Livello | Dove si trova | Che cosa regola |
|---|---|---|
| Legge | Testo unico bancario, Titolo VI, Capo I-bis (artt. 120-quinquies e seguenti), introdotto dal D.Lgs. 72/2016 | definizioni, pubblicità, obblighi precontrattuali, merito creditizio, valutazione degli immobili |
| Regolamento | Disposizioni della Banca d’Italia “Trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari. Correttezza delle relazioni tra intermediari e clienti” (provvedimento del 29 luglio 2009 e successive modifiche), sezione VI-bis | moduli e contenuto delle informazioni da dare al cliente, con i fac-simile negli allegati |
Sul piano regolamentare, quindi, la disciplina della trasparenza del credito immobiliare ai consumatori si trova nella sezione VI-bis delle disposizioni di trasparenza della Banca d’Italia, che attua il Capo I-bis del TUB insieme al decreto del Ministro dell’Economia n. 380 del 29 settembre 2016 sull’informativa precontrattuale.
IGCIC e PIES: quando si consegnano
Prima del contratto il cliente riceve due documenti diversi:
- le Informazioni generali sul credito immobiliare offerto ai consumatori (IGCIC): il documento che il finanziatore o l’intermediario deve mettere a disposizione in ogni momento, su carta o su altro supporto durevole, con le informazioni generali sui contratti di credito immobiliare ai consumatori che offre, cioè i finanziamenti descritti sopra. Il fac-simile è l’allegato 3 delle disposizioni di trasparenza;
- il Prospetto informativo europeo standardizzato (PIES): contiene le informazioni personalizzate sull’offerta e va consegnato in tempo utile prima che il cliente sia vincolato dal contratto. Il fac-simile è l’allegato 4E.
Il cliente ha poi un periodo di riflessione di almeno sette giorni prima della conclusione del contratto, durante il quale l’offerta vincola il finanziatore (art. 120-novies del TUB).
Questi documenti riguardano anche chi distribuisce i mutui per conto delle banche, come i mediatori creditizi e gli agenti in attività finanziaria iscritti all’OAM: per questo le domande su IGCIC e PIES ricorrono nella prova valutativa dell’Organismo.
La valutazione degli immobili
L’art. 120-duodecies del TUB chiede ai finanziatori di usare standard affidabili per valutare gli immobili residenziali dati in garanzia e di affidare la stima a persone competenti e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito; la valutazione va documentata su carta o su altro supporto durevole. Nel 2016 la Banca d’Italia ha aggiornato le proprie circolari n. 285 e n. 288, rivolte rispettivamente a banche e intermediari finanziari, per attuare questa regola. In base a quelle disposizioni i periti:
- possono essere dipendenti della banca o periti esterni, persone fisiche o società;
- devono avere un’esperienza documentata nella valutazione di immobili di almeno 3 anni;
- non devono essere coinvolti nella commercializzazione del credito o in altre attività legate alla sua concessione.
Se la banca si affida a un perito esterno conserva la responsabilità della valutazione. Deve quindi conferire l’incarico, stabilire i contenuti minimi del contratto e gli obblighi del perito, vigilare sul suo lavoro, assicurarsi che usi gli standard adottati dalla banca e prevedere misure se l’attività non è svolta correttamente. Gli standard più usati in Italia, come le Linee guida ABI, sono descritti nella guida alla stima immobiliare.
I periti esterni non possono delegare a terzi l’incarico ricevuto. Non esiste un albo dei valutatori immobiliari: per fare stime serve essere legittimati, per esempio come tecnici iscritti a un Ordine o Collegio, e la certificazione UNI 11558 è volontaria. Lo spiegano le guide sul valutatore immobiliare e sul perito immobiliare.
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Riferimenti normativi
- D.Lgs. 1° settembre 1993, n. 385 (Testo unico bancario) – Titolo VI, Capo I-bis: art. 120-quinquies (definizioni), art. 120-novies (obblighi precontrattuali, PIES e periodo di riflessione), art. 120-duodecies (valutazione dei beni immobili).
- D.Lgs. 21 aprile 2016, n. 72 – recepimento della direttiva 2014/17/UE e introduzione del Capo I-bis.
- DM 29 settembre 2016, n. 380 – informativa precontrattuale nel credito immobiliare ai consumatori.
- Banca d’Italia, disposizioni del 29 luglio 2009 “Trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari” – sezione VI-bis e allegati 3 (IGCIC), 4E (PIES) e 5C (TAEG).
- Banca d’Italia, circolari n. 285/2013 e n. 288/2015 – aggiornamenti del 2016 sulla valutazione degli immobili in garanzia.
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