Esempi di Due Diligence Immobiliare: dalle indagini preliminari alla redazione del rapporto finale [GUIDA GRATUITA]

Quali sono le fasi e come si redige un rapporto di due diligence immobiliare? Navigando sul web è possibile trovare molti esempi concreti di Due Diligence immobiliare, riferiti ad immobili specifici e ad un target professionale ristretto, che risultano però difficili da capire se non si conoscono i termini tecnici e le procedure tipiche della Due Diligence.

Una prestazione di Due Diligence richiede la compresenza di tre operazioni distinte: il compito, i requisiti di competenza del professionista tecnico incaricato e la valutazione di idoneità del professionista.

L’esperto incaricato deve quindi rispettare le indicazioni normative, i principi deontologici del Documento Quadro di categoria, assicurare la riservatezza delle informazioni e delle conoscenze acquisite, ma anche agire e operare in autonomia, assumersi la responsabilità delle proprie azioni e, soprattutto, essere scrupoloso e tempestivo. Ecco perché esistono percorsi didattici dedicati proprio a chi vuole specializzarsi in quest’ambito, come il Corso Due Diligence Immobiliare di Unione Professionisti.

Vediamo allora più nel dettaglio di cosa si tratta e un esempio di Due Diligence pratico.

La due diligence immobiliare è un’attività di indagine fondamentale per i professionisti che operano nel settore immobiliare, che si tratti di avvocati, architetti, ingegneri o consulenti specializzati come i CTU. Secondo la Treccani è un termine:

derivato dal diritto anglosassone e utilizzato in diverse accezioni. Nell’uso tecnico giuridico, indica le investigazioni difensive; nel linguaggio economico, generalmente individua il procedimento attraverso il quale il potenziale acquirente valuta in via preventiva le condizioni economiche della società che intende acquisire, nonché i rischi eventuali e potenziali correlati a determinate operazioni.

Dunque, nel settore immobiliare, essa consiste in un’analisi dettagliata e approfondita di tutti gli aspetti legali, urbanistici, strutturali e finanziari di un immobile, finalizzata a valutare i rischi e a garantire che l’acquisto o la vendita di una costruzione avvenga in modo trasparente e privo di problematiche, anche quelle non evidenti a una prima ispezione.

Questa indagine è indispensabile per fornire ai clienti una consulenza basata su dati certi, riducendo al minimo l’esposizione a future controversie legali.

Nel caso di immobili commerciali o industriali, la due diligence, oltre agli aspetti legali e tecnici, comprende anche una valutazione della redditività dell’immobile. Vengono quindi esaminati i contratti di locazione in corso, eventuali crediti o debiti associati all’immobile e altri fattori finanziari che potrebbero influenzare l’investimento.

L’obiettivo è proteggere l’acquirente, minimizzare i rischi di problematiche future e garantire una transazione sicura e trasparente. In primo luogo, una valutazione immobiliare ben condotta permette di evitare brutte sorprese, pensiamo ad esempio a difformità edilizie, abusi o debiti legati alla proprietà. Inoltre, consente una valutazione accurata delle condizioni reali dell’immobile, così da capire se il prezzo richiesto è congruo. Non dimentichiamo che la due diligence aumenta anche il potere negoziale, poiché se emergono criticità, è possibile rivedere il prezzo o chiedere modifiche al venditore prima di concludere l’acquisto.

Una due diligence immobiliare di valore è intrinsecamente multidisciplinare, coinvolge cioè diverse figure professionali: architetti, ingegneri, avvocati e consulenti fiscali. Ogni professionista ha un ruolo specifico: l’architetto si occuperà degli aspetti urbanistici e strutturali, l’avvocato verificherà la documentazione legale e il consulente finanziario esaminerà la sostenibilità economica dell’investimento.

Il tempo necessario per completare una due diligence varia in base alla complessità dell’immobile e al tipo di transazione, ma mediamente può durare da alcune settimane a un mese.

Il processo di due diligence immobiliare è articolato e coinvolge più fasi, ciascuna fondamentale per la valutazione complessiva dell’immobile. Ogni passaggio, naturalmente, richiede competenze specifiche e una metodologia rigorosa.

La fase del conferimento comprende i seguenti compiti: assunzione dell’incarico, esame della documentazione e le indagini. Dopo aver raccolto la documentazione prevista dalla normativa bisogna verificare l’esistenza, la validità e gli eventuali vincoli o limitazioni esplicitati di ogni documento.

In questa fase il ruolo del valutatore immobiliare consiste in diverse attività: ispezionare l’immobile attraverso un sopralluogo, verificare la conformità urbanistica e catastale, ovvero confrontare lo stato documentale con lo stato di fatto (per poter dire se la conformità è totale, parziale o non definibile) e calcolare i costi. In caso di non conformità bisognerà tenere conto anche dei costi necessari per il raggiungimento della piena conformità.

Prima però bisogna controllare la proprietà dell’immobile, quindi: confermare che il venditore sia il legittimo proprietario, risalire alla provenienza dell’immobile e assicurarsi che non esistano altri soggetti con diritti sulla proprietà. Sempre in questo momento si verificano eventuali ipoteche, pignoramenti o altri gravami che potrebbero influire sulla disponibilità dell’immobile, soprattutto se l’acquisto avviene tramite mutuo.

Abbiamo poi parlato di conformità urbanistica. Ma cosa prevede nel dettaglio? È necessario accertarsi che l’immobile rispetti le normative urbanistiche in vigore al momento della sua costruzione e che sia stato realizzato con i permessi edilizi necessari. In pratica, bisogna confrontare il progetto originale depositato in Comune con lo stato effettivo dell’opera. Inoltre, è essenziale compiere una verifica catastale per garantire che l’immobile sia regolarmente registrato, che l’intestatario del catasto corrisponda al proprietario registrato e che la planimetria depositata sia coerente con lo stato attuale della proprietà. Anche la corretta classificazione catastale, che incide sulle imposte e sulla tassazione, deve essere accertata.

Naturalmente, durante il sopralluogo, non può mancare l’ispezione tecnica dell’immobile per valutarne la stabilità strutturale. La verifica dovrebbe includere una valutazione degli impianti (elettrici, idraulici, di riscaldamento) e dello stato delle strutture portanti, delle fondamenta, del tetto e di altri elementi cruciali. In caso di edifici datati, può essere utile anche un accertamento sulla presenza di materiali pericolosi, come l’amianto, che potrebbero rappresentare rischi per la salute e costi aggiuntivi per la rimozione.

Un altro aspetto importante riguarda la situazione debitoria. Se l’immobile fa parte di un condominio, è necessario ricordare che, secondo la legge, chi subentra nei diritti di un condomino è responsabile anche dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Esistono poi diverse agevolazioni fiscali che potrebbe applicarsi al caso studiato, come quelle per l’acquisto di immobili residenziali facenti parte di edifici ristrutturati entro un determinato periodo. Anche la presenza di pendenze fiscali potrebbe influenzare l’acquisto e determinare modifiche nella tassazione, pertanto è un aspetto da tenere in considerazione durante l’analisi.

Durante il lavoro il professionista deve redigere un rapporto scritto, suddiviso in diverse parti, dove si elencano i documenti acquisiti, si indica la data dell’ispezione e il mandato ricevuto, si illustra il motivo per cui l’immobile risulta conforme, parzialmente o del tutto, o non conforme, e si fa una sintesi dell’indagine.

Ricordiamo che, in caso l’immobile fosse risultato non conforme, l’esperto deve quantificare i costi per il raggiungimento della piena conformità.

Conoscere e applicare le migliori pratiche nella redazione di una due diligence è essenziale per garantire una valutazione completa e precisa.

Per strutturare la bozza da cui partire è indispensabile seguire una struttura chiara e completa, che includa tutte le informazioni raccolte durante le indagini. La bozza deve comprendere un’introduzione che descriva brevemente l’immobile, un’analisi approfondita dei documenti legali e urbanistici, una sezione dedicata alla valutazione strutturale e finanziaria e infine una sintesi con le conclusioni e le raccomandazioni operative per il cliente.

Nel caso di un immobile commerciale, la due diligence assume una valenza ancora più specifica, poiché oltre agli aspetti legali e strutturali, è essenziale analizzare il contratto di locazione, la situazione economica del conduttore, la posizione dell’immobile sul mercato e la sua redditività a lungo termine. Una verifica approfondita di questi elementi è cruciale per determinare la viabilità dell’investimento.

Per aiutarti in questo processo abbiamo elaborato un esempio di relazione di due diligence che ti fornisce una struttura già predisposta per organizzare, analizzare e documentare tutte le verifiche tecnico-immobiliari. È facilmente adattabile a diversi contesti operativi, come quello residenziale, commerciale o industriale, e può essere utilizzata come riferimento per:

• svolgere incarichi professionali di verifica preliminare;
• offrire consulenze tecniche nell’ambito della compravendita;
• preparare la documentazione da allegare a perizie o valutazioni immobiliari;
• gestire attività di regolarizzazione urbanistica o catastale.

La trovi in fondo a questo articolo.

Una lista di controllo dettagliata è uno strumento indispensabile per i professionisti, poiché aiuta a garantire che nessun aspetto venga trascurato. In particolare:

1. la verifica della proprietà e dei diritti di utilizzo;
2. il controllo delle planimetrie e dei titoli abilitativi edilizi;
3. ispezioni tecniche e strutturali;
4. esame della documentazione fiscale e catastale;
5. valutazione dei rischi finanziari e legali.

Proprio a tal proposito, abbiamo stilato una checklist per due diligence, con gli elementi che vengono analizzati in sede di valutazione. Se sei interessato a prepararti in modo strutturato a ottenere la certificazione UNI 11558 (lo standard di riferimento nel settore), puoi seguire un Corso Online per Valutatore Immobiliare che rispetti gli standard IVS, EVS e il Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa.

Redigere il rapporto finale richiede chiarezza e precisione. Il documento deve essere strutturato in modo da includere tutte le informazioni raccolte durante il processo di analisi, evidenziando in modo comprensibile i risultati delle verifiche effettuate. Abbiamo visto che il rapporto, per essere completo, deve contenere una sintesi delle indagini, una valutazione dei rischi e le eventuali azioni correttive necessarie.

Noi di Unione Professionisti abbiamo elaborato un documento gratuito per aiutarti in queste fasi operative. Si tratta di un esempio di relazione per la due diligence immobiliare, con una struttura già pronta che ti consente di organizzare, analizzare e documentare le verifiche tecnico-immobiliari. Include dettagli sulla regolarità urbanistica, catastale, strutturale e legale dell’immobile, evidenziando eventuali rischi, vincoli o criticità.

Scarica ora il documento per avere a disposizione un modello completo e pronto all’uso!